06/11/2021
ĐẦU TƯ/LÀM GIÀU BẤT ĐỘNG SẢN MỸ VÀ VIỆT NAM. CÁI NÀO NGON HƠN ?
BDS ở Mỹ hấp dẫn các nhà đầu tư khắp nơi trên toàn thế giới với nhiều lợi thế về minh bạch thông tin giá cả, lãi suất thấp. 1 năm có khoảng gần 100 tỷ USD được đổ vào BDS Mỹ từ các khắp nơi trên thế giới.
BDS ở Việt Nam thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài với giá cả BDS tăng mạnh trong hơn 3 thập niên qua và triển vọng đầu tư dài hạn rất tiêm năng và hấp dẫn.
Hôm nay Emily xin chia sẻ với các bạn một số thông tin so sánh tương quan về BDS 2 nơi này (Thông tin chỉ có tính chất tổng quan chứ không thể chi tiết được vì quá nhiều)
1. Thông tin mua bán BDS và giấy tờ:
Mỹ: các trang web về mua bán BDS thể hiện giá bán, lịch sử mua bán gần nhất, định giá tương đối của tất cả các căn nhà đang rao bán/ đã bán/ đang có. Do đó, người mua có được thông tin đầy đủ, minh bạch về giá bán, quy hoạch, lịch sử ngôi nhà, thuế,… tránh trường hợp mua nhà bị giá cao hay mua nhà có giấy tờ không hợp pháp.
Việt Nam: không có 1 trang web nào có thông tin tin cậy để kiểm tra giá BDS, cách thường nhất là hỏi giá các môi giới mà người mua tin tưởng, người mua tự xem xét tổng hợp gia giá tư nguồn thông tin cá nhân.
Ai quen mua BDS Mỹ về Việt Nam mà mua BDS tự do (không phải từ các các chủ đầu tư như Vin, Nova,…) thì sẽ rất khó mua do không có nguồn thông tin chính thống đáng tin cậy nào để kiểm tra giá cả, rất dễ bị mua hớ, mua phải BDS có vấn đề về pháp lý.
2. Sự thay đổi giá cả bất động sản
Mỹ: Trừ những nhà đầu tư chuyên nghiệp, tài giỏi, ở Mỹ ít ai giàu nhanh nhờ đầu tư BDS vì nhìn chung BDS giá BDS ổn định, tăng chậm dần đều. Những trường hợp đặc biệt tăng nóng ví dụ như giai đoạn 2020-2021, BDS sốt trên toàn nước Mỹ mức tăng trên 10% trong 1 năm là không thường xuyên xảy ra. Thường BDS sẽ tăng khoảng 3-5%/năm, nhanh hay chậm tùy vùng và tùy vào sự thay đổi về việc làm, kinh tế khu vực đó. Các nhà đầu tư BDS ở Mỹ thường mua nhà để sữa chữa và đăng bán lại, mua nhà vận hành cho thuê,.... Việc đầu tư mang lại lợi nhuận đòi hỏi các giá trị công thêm như xây, sửa, vận hành.
Việt Nam: nhà đầu tư không cần chuyên nghiệp cũng có thể kiếm tiền từ BDS Việt Nam do BDS trải qua những đợt tăng giá gấp 2-3 thậm chí 10 lần chỉ trong vòng vài năm. Nhà đâu tư nắm được xu hướng và quy hoạch có thể thu được lợi nhuận rất lớn mà không cần làm thêm giá trị tăng thêm cho BDS (mua bán đất trống hay mua nhà giữ nguyên, BDS tự tăng theo xu hướng).
Nhìn chung đầu tư BDS Mỹ ngoài tầm nhìn thì còn cần có kiến thức về xây dựng, sữa chữa kiểm soát chi phí, vận hành kinh doanh,… BDS Việt Nam thì tầm nhìn ăn theo hạ tầng và sự phát triển của khu vực. Đất trống mua để đó mua đúng có thể lời 5-7 lần trong vòng 1 vài năm là chuyện thường xảy ra.
3. Cách mua BDS, quy trình mua bán và giá cả:
Mỹ: mua nhà theo hình thức đấu giá. Người mua có thể trả giá lên/giá xuống so với giá chủ nhà đăng lên. Người mua và người bán sẽ giao dịch tiền thông qua 1 công ty trung gian (gọi là escrow) để bảo đảm quyền lợi cho 2 bên. Người bán thường mua bảo hiểm (tittle insurance) để bảo vệ rủi ro nếu BDS mua có vấn đề về pháp lý.
Trong giai đoạn Covid, chuyên viên công chứng sẽ đến nhà từng người mua/bán để công chứng. Sau đó thông tin chủ sở hữu sẽ được cập nhật tại nơi cơ quan quản lý của nhà nước chứ không có giấy chủ quyền sở hữu quan trọng phải cất giữ như ở Việt Nam.
Việt Nam: Thường người mua sẽ trả giá xuống. Khi mua bán thường người mua và người bán trao tiền trực tiếp với nhau bằng tiền mặt hay qua ngân hàng, nhưng bản chất vẫn là 2 bên trao đổi trực tiếp với nhau. Sau khi mua thì chủ quyền sẽ được cập nhật trên sổ hồng/sổ đỏ và tờ giấy này rất quan trọng đối với chủ sỡ hữu.
4. Leverage-đòn bẩy vay nợ:
Mỹ: tiền lời thường thấp, hiện tại thấp nhất khoảng 2%/năm, tiền lời có thể cố định trong suốt 30 năm. Khi mua nhà, phần tiền từ người mua rất thấp 0% đối với những người đủ điều kiện làm cho quân đội, 3% với người mua nhà để ở có thu nhập thấp thỏa điều kiện. Đối với các khoản vay thương mại thông thường thì tiền có sẵn có thể thấp khoảng 5%, hay cao hơn tùy vào khả năng của người mua. Tiền lời thấp, ngân hang tài trợ % lớn là 2 điểm nổi bật với vay mua BDS Mỹ và giúp nhiều nhà đầu tư trở nên giàu có nhờ áp dụng đòn bẩy để kinh doanh tạo ra dòng tiền passive income/mua nhà 0 đồng và dòng tiền thu được đủ khả năng để trả tiền ngân hang hang tháng.
Việt Nam: Lãi suất cao, khoản vay thường chỉ cố định lãi suất trong 1 năm, cho vay tối đa 70% giá trị tài sản và dòng tiền thu được rất thấp so với lãi vay ngân hang nên khả năng tối ưu hóa đòn bẩy vay nợ ngân hang của các nhà đầu tư Việt Nam bị hạn chế nhiều so với các nhà đầu tư Mỹ.
5. Thuế BDS:
Mỹ: Thuế BDS hang năm khá cao và khác nhau tùy theo từng bang và từng hạt. Ở Cali, thuế BDS khoảng 1.25%/năm theo giá trị thẩm định BDS từ nhà nước. Giá nhà để tính thuế sẽ tăng hang năm nhưng không quá 2%/năm. Tuy nhiên, khi mua bán nhà thì người chủ mới sẽ trả thuế BDS dựa theo thẩm định giá thị trường lại giá trị căn nhà đó. Texas là bang có thuế BDS đắt đỏ, lên tới 3.5%/năm do là bang không có thuế tiểu bang và dựa vào thuế BDS để gây ngân sách cho bang.
Việt Nam: thuế rất thấp và không phải là mối bận tâm của chủ sở hữu, các nhà đầu tư BDS.
6. Dòng tiền:
Mỹ: Nhà đầu tư làm giàu từ đầu tư mua-bán và kiếm lời từ sự tăng giá bất động sản đồng thời dựa vào dòng tiền. Các ngôi nhà mua và được nâng cấp, sữa chữa cho thuê có thể đem đến dòng tiền 10-12%/năm so với giá trị căn nhà và đem đến positive cash flow cho chủ sở hữu.
Việt Nam: nhà đầu tư làm giàu chính từ mua-giữ-bán BDS và kiếm lời từ việc BDS tăng giá. Dòng tiền thu về từ BDS rất thấp so với % giá trị căn nhà.
Chỗ nào còn thiếu sót hay bổ sung mọi người cho thêm ý kiến nha!
Nếu thấy bài viết hữu ích, vui long like/share/comment. Cảm ơn !
Cre: Emily Le , Pics: St
