16/12/2021
5 GIAI ĐOẠN TĂNG GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN MÀ NĐT NÀO CŨNG NÊN BIẾT
(Nguồn : Phúc Trịnh)
Bạn biết đó, trong đầu tư bất động sản, việc tìm hiểu kỹ từng thay đổi của thị trường có vai trò rất quan trọng, đặc biệt là thời điểm tăng giá của một dự án. Hiểu rõ điều này giúp bạn có lợi nhuận cao khi quyết định đầu tư vào BĐS. Hãy cùng mình xem qua 5 giai đoạn tăng giá của BĐS gồm những gì nhé.
1️⃣ Giai đoạn sau đợt mở bán đầu tiên
Thông thường, ở giai đoạn “chào sân”, chủ đầu tư sẽ tung ra một lượng hàng nhỏ để thăm dò thị trường với giá bán ở mức thấp nhất. Giá hiện hữu đang giao dịch trong điều kiện bình thường. Giá này mang tính địa phương cục bộ, đừng ngạc nhiên có chỗ giá quá cao vài trăm triệu trên m2, có chỗ vài chục triệu dù cùng một địa bàn tương đương. Các nhà đầu tư nhóm chỉ cần nhận ra sự chênh lệch này thì dễ tạo tiền đề cho một cơn sốt nhà đất.
Đây cũng là giai đoạn người mua xác định được dự án có đúng tiến độ như cam kết hay không và đây là giá hiện đang giao dịch trong điều kiện bình thường, mang tính địa phương cục bộ. Sự chênh lệch giá cơ bản giữa các khu vực trong cùng địa phương dễ dẫn đến một cơn sốt nhà đất.
2️⃣ Giai đoạn 2: Giá kỳ vọng
Hầu hết các đơn vị phát triển dự án bất động sản thường có hoài bão lớn, luôn muốn tạo nên dự án đẳng cấp với tiêu chuẩn cao. Các bản thảo thiết kế, phối cảnh, nội ngoại thất, cảnh quan được vẽ hoàn hảo trên giấy và đây là mở đầu cho việc định hình nên mức giá kỳ vọng.
Khi chủ đầu tư tính tỷ suất lợi nhuận trên giá bán, bất động sản có thể đội lên tối thiểu là 15%, trung bình 20-25%, mức cao là 30-40%. Để đạt được tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng, các chủ đầu tư thường có chiến dịch marketing mạnh mẽ và chi phí này chiếm một khoản không nhỏ. Giá bất động sản sau một chiến dịch marketing thường cao hơn 20-30% so với giá cơ bản ban đầu.
3️⃣ Giai đoạn 3: Giá theo tiến độ
Sau giai đoạn 2, các thông tin về giấy phép dự án, thông tin hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội … là đến giai đoạn xây dựng có đúng tiến độ, có đúng kế hoạch vẽ ban đầu, nhất là chất lượng. Đây là giai đoạn đau tim nhất của người mua vì tiền đã xuống, nợ đã vay, định sẵn ngày sử dụng bất động sản…
4️⃣ Giai đoạn 4: Giá trước giai đoạn bàn giao
Lúc này giao dịch sẽ rất sôi động, người mua cũng rất đau đầu: bán hay giữ lại, cho thuê giá nào và bán với giá nào. Lúc này các hệ số góc, tầng, hướng, diện tích … sẽ không ảnh hưởng nhiều. Vì vị trí nào tốt chỉ có trải nghiệm thực tế mới biết rõ.
Đây là lúc đánh giá uy tín, thương hiệu và đẳng cấp của chủ đầu tư về chất lượng và các hạng mục dịch vụ cam kết. Chi phí để làm tốt khâu hậu mãi này không đáng kể so với tổng mức đầu tư dự án. Vì vậy chủ đầu tư cố gắng thêm khoản chi phí xây dựng, quản lý, miễn phí vài dịch vụ , tăng cường quảng bá thương hiệu, giá sẽ tăng 10-15% so với giá giai đoạn 3.
5️⃣ Giai đoạn 5: Giá của cư dân
Sau khi bàn giao, chất lượng dịch vụ, quản lý, tiện ích, cách hành xử của cộng đồng sẽ quyết định mặt bằng giá bất động sản. Sự thay đổi giá lúc này vẫn diễn ra nhưng ít biến động hơn những giai đoạn trước.
💥💥 Lời kết: 5 giai đoạn tăng giá BĐS này nếu trôi qua nhanh thì kéo dài 3 năm, chậm thì giãn ra 5-10 năm tuỳ vào quy mô dự án, năng lực chủ đầu tư, diễn biến chung của nền kinh tế vĩ mô, các kênh đầu tư có mối quan hệ tương hỗ với bất động sản, thay đổi chính sách đất đai, chính sách tín dụng… “Vì vậy, khi bạn quyết định mua bất động sản, bạn phải hiểu tài sản mình đang mua có mức giá nằm ở giai đoạn nào của tương lai”. Chưa chắc mua giai đoạn 1 là lợi nhuận cao nhé, hãy biết nhận định và nắm lấy cơ hội.
