28/08/2026
CẦN PHẢI KIỂM SOÁT DÒNG TIỀN CỦA CĐT SAU KHI ĐÃ THU CỦA KHÁCH HÀNG
Phát biểu của đại biểu Quốc hội Phạm Trọng Nhân tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất đặt ra một vấn đề đáng chú ý trong sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản: không chỉ kiểm soát thời điểm chủ đầu tư được phép thu tiền, mà phải kiểm soát cả dòng tiền sau khi đã thu hợp pháp.
🔰Theo đại biểu, nếu ngân hàng cho một doanh nghiệp bất động sản vay 1.000 tỷ đồng, ngân hàng có cả một hệ thống thẩm định và kiểm soát: từ pháp lý dự án, năng lực chủ đầu tư, tài sản bảo đảm, phương án sử dụng vốn cho tới tiến độ giải ngân.
‼️Nhưng nếu 1.000 khách hàng, mỗi người nộp 1 tỷ đồng để mua nhà hình thành trong tương lai, doanh nghiệp cũng có trong tay 1.000 tỷ đồng, nhưng những người góp tiền lại gần như không có công cụ tương tự để biết tiền của mình đang được sử dụng như thế nào.
👉Đây không phải một câu chuyện mang tính lý thuyết. Thị trường bất động sản từng chứng kiến không ít dự án huy động từ khách hàng một phần rất lớn giá trị căn hộ, có trường hợp lên tới 30%, 50%, 70%, thậm chí cao hơn, nhưng sau đó dự án đình trệ trong thời gian dài. Người mua vừa mất tiền, vừa mất thời gian, trong khi tài sản chưa hình thành.
🔻Khi một số dự án được tái khởi động sau nhiều năm, khách hàng cũ có thể rơi vào thế rất bất lợi. Hợp đồng được thương lượng lại, chấm dứt hoặc thanh lý; khoản tiền được hoàn trả có thể không tương xứng với chi phí cơ hội, lạm phát, lãi vay và đặc biệt là mức tăng giá bất động sản trong khoảng thời gian khách hàng bị “treo” vốn.
🔻Một người bỏ 2 tỷ đồng mua căn hộ cách đây nhiều năm không chỉ mất quyền sử dụng 2 tỷ đồng trong suốt thời gian dự án đình trệ. Nếu giá căn hộ tăng đáng kể trong cùng khoảng thời gian, thiệt hại thực tế còn lớn hơn rất nhiều.
👉Về bản chất, đây là bài toán chiếm dụng vốn của khách hàng trong một thời gian dài, nhưng cơ chế bảo vệ người mua vẫn chưa tương xứng với rủi ro mà họ phải gánh chịu.
✍️Bởi khi ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng luôn là bên yếu thế. Họ trả tiền theo tiến độ nhưng không thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cơ chế kiểm soát dòng tiền tương đương ngân hàng. Họ cũng khó biết khoản tiền mình vừa chuyển vào tài khoản doanh nghiệp được sử dụng để xây dựng chính dự án đó, thanh toán cho nhà thầu, trả nợ, bổ sung vốn lưu động hay phục vụ một hoạt động khác.
👉Đó là lý do đề xuất quản lý dòng tiền theo từng dự án của đại biểu Phạm Trọng Nhân đáng được đặt lên bàn một cách nghiêm túc.
❌Không nhất thiết phải phong tỏa tiền của doanh nghiệp. Chủ đầu tư vẫn cần sử dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án. Nhưng cần có khả năng nhận diện, đối soát và kiểm soát dòng tiền theo tiến độ thực tế của chính dự án.
⁉️1.000 tỷ đồng đó đang ở đâu, được sử dụng vào đâu và bao nhiêu trong số đó thực sự đang biến thành căn nhà mà 1.000 khách hàng đã bỏ tiền mua?
👉Nếu luật chỉ kiểm soát đầu vào mà không kiểm soát dòng tiền sau khi huy động, người mua vẫn có thể là bên chịu rủi ro lớn nhất khi dự án gặp vấn đề.
