Bất Động Sản Ánh Minh

Bất Động Sản Ánh Minh Ánh Minh Agency chuyên cung cấp dịch vụ bất động sản: tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến bất động sản, sản phẩm đất nền và nhà phố.

🌸🌸 8 NGUYÊN TẮC ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất :“Sử dụng cao nhất và tốt nhất”...
27/04/2020

🌸🌸 8 NGUYÊN TẮC ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất :
“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:

Sử dụng hợp pháp : như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ. Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và pháp luật cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.

Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v…

Khả thi về mặt kinh tế : Thể hiện các đặc tính nhày như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.

Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”

Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản.

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó.

Đối với bất động sản, nggười định giá phải xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất (xem như đất trống) và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất. Giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trồng và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo

2. Nguyên tắc thay thế:

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.

Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản.

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập.

3. Nguyên tắc cung cầu:

Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung củatài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại.

Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường.

Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai.

Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau : i) Giá của đất đai, ii) Thu nhập của người tiêu dùng, iii) Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai, và v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.

Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất

cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên.

4. Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó. Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai.

Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tự nhiên như : mưa, nắng, bão, lụt… Các điều kiện nãy cùng có thể thay đổi do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v.

Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng luôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đát đai. Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi v.v… đều có tác động đáng kể giá trị đất đai. Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định.

5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước

Giá trị của tài sản có thể được xácđịnh bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại.

Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị đât đai ở thời điểm hiện tại.

Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong thẩm định bất động sản, cần dự báo đượcbiến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.

6. Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định. Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai.

7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.

Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai.

8. Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản. Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.

Nguồn: Tổng hợp

Thị trường bất động sản đang ở cuối chu kỳ tăng trưởng đã gây áp lực lớn lên các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính (v...
17/04/2020

Thị trường bất động sản đang ở cuối chu kỳ tăng trưởng đã gây áp lực lớn lên các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính (việc sử dụng nợ để thu lợi nhuận trên tài sản) ở mức cao trong quá trình phát triển dự án. Đến nay, dưới sự tác động của dịch bệnh Covid-19, sức chịu đựng của doanh nghiệp lẫn ngân hàng đều đến điểm giới hạn và buộc phải đưa các khoản nợ ra đấu giá.

Khoản nợ 4.000 tỉ đồng tại dự án Kenton Node mới được BIDV rao bán gần đây. Ảnh minh họa: V.Dũng
Các khoản nợ ngàn tỉ đã đến điểm giới hạn

Từ cuối năm ngoái đến nay Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là đơn vị chào bán nhiều nhất các khoản nợ liên quan đến dự án nhà ở và đất nền. Cụ thể, vào đầu tháng 4 vừa qua BIDV chi nhánh sở giao dịch 2 thông báo chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên.

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton Node ( huyện Nhà Bè, TPHCM). Cụ thể, toàn bộ số nợ gốc, tiền lãi phát sinh tại thời điểm bán đấu giá (tính đến ngày 29-3) là 4.063 tỉ đồng. Điều đáng nói là tài sản này được đồng thế chấp tại BIDV, MSB, PVCombank (BIDV chiếm 58% giá trị).

Không lâu sau khi thông báo đấu giá khoản nợ “khủng” trên, chi nhánh này tiếp tục đấu giá một khoản nợ của Công ty Nhà Hưng Ngân tại chi nhánh Sở Giao dịch 2 gồm toàn bộ dư nợ gốc và dư nợ lãi phát sinh đến thời điểm thực hiện giao dịch bán nợ là 512 tỉ đồng. Tài sản bảo đảm của khoản nợ là nhiều bất động sản của doanh nghiệp tại TPHCM, Hà Nội, Phú Quốc (Kiên Giang).

Trong đó, có tài sản hình thành từ vốn vay là một phần dự án Hưng Ngân Garden tại phường Tân Chánh Hiệp, quận 12, TPHCM nhưng không bao gồm 971 căn hộ của 3 tháp A1, A2 và B1 đã nghiệm thu, bàn giao cho người mua căn hộ. Ngoài ra còn có tài sản hình thành trong tương lai khu du lịch Bãi Cửa Cạn ở Phú Quốc, trụ sở công ty ở quận 4, TPHCM.

Trước đó, BIDV chi nhánh Gia Định cũng tiến hành rao bán 65 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town), 15B đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7, TPHCM. Giá bán khởi điểm BIDV đưa ra dao động từ 2,1 đến 5,5 tỉ đồng/căn, với các căn hộ có diện tích từ 160 đến 368m2, tương ứng đơn giá bình quân chỉ vào khoảng 15 triệu đồng/m2.

Ngoài BIDV, nhiều ngân khác cũng đang miệt mài bán nợ, phát mãi tài sản, trong đó nhiều tài sản rao bán nhiều lần vẫn không tìm được người mua. Hiện này Sacombank cũng đã rao bán dự án Khu nhà ở cao tầng và khu vui chơi thể dục thể thao tiểu khu 3 - khu dân cư Bình Trị Đông và một phần thửa đất số 122 tại phường Bình Trị Đông B với giá khởi điểm 6.029 tỉ đồng.

Techcombank cũng liên tục rao bán các tài sản thế chấp lớn. Gần nhất là ngày 6-4, ngân hàng này rao bán hai bất động sản tại Tây Ninh với tổng giá trị hơn 1.220 tỉ đồng.

Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cũng dồn dập bán đấu giá hàng trăm khoản nợ đã mua lại từ các tổ chức tín dụng. Mới nhất, VAMC thông báo đấu giá lần hai khoản nợ của Công ty cổ phần bất động sản Việt Toàn Cầu mua lại từ Agribank với giá khởi điểm hơn 22 tỉ đồng.

Có thể nói, kinh doanh bất động sản là một hành trình đầy rủi ro về dòng vốn cũng như chính sách, thực tế việc rao bán các khoản nợ tại các dự án vẫn luôn diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên, khi thị trường ở cuối chu kỳ tăng trưởng, cộng hưởng tác động từ dịch bệnh hiện nay thì động thái này lại càng trở nên cấp bách hơn.

Chật vật tìm người mua nợ

Ngoài việc phương thức đấu giá có nhiều thay đổi thì điểm rơi của thị trường hiện tại vẫn không dễ để các ngân hàng có thể bán được các tài sản thế chấp. Ảnh hưởng trước mắt là từ dịch Covid-19 làm sức cầu chung của thị trường tiếp tục suy giảm do áp lực tài chính và tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Tài sản đấu giá của ngân hàng vẫn thường rất lớn và khó thanh khoản trong thời điểm hiện nay. Chưa kể đến các yếu tố khách quan như giãn cách xã hội.

Thực tế cho thấy, thời gian qua một loạt bất động sản với giá trị lớn được ngân hàng rao nhằm để xử lý nợ xấu nhưng rơi cảnh chật vật trong việc tìm người mua. Một số tài sản thế chấp của BIDV đã rao bán tới lần thứ 3 (dự án Era Town) nhưng vẫn chưa được sang tay, hay các khoản nợ được Sacombank rao bán đã hạ giá nhiều lần vẫn không mấy hấp dẫn để thanh khoản.

Có thể kể đến, dự án Khu nhà ở cao tầng và khu vui chơi thể dục thể thao tiểu khu 3 – khu dân cư Bình Trị Đông được Sacombank rao bán với giá khởi điểm 6.029 tỉ đồng, giảm hơn 600 tỉ đồng so với thời điểm rao bán trước đó. Dự án khu dân cư phường Bình Thủy (quận Bình Thủy, TP. Cần Thơ) được rao bán với giá khởi điểm 3.424 tỉ đồng, giảm hơn 1.100 tỉ đồng so với nửa năm trước. Dự án khu công nghiệp Phong Phú ở quận Bình Chánh rao bán với giá 6.650 tỉ đồng, giảm 1.000 tỉ đồng so với mức giá chào bán ban đầu.

Thậm chí các dự án này còn đối diện với việc bị ép giá từ bên mua vì thay đổi các quy định trong đấu giá. Theo các ngân hàng, trước đây khi đem ra đấu giá, ngân hàng được phép nhận lại tài sản, lúc đó nhiều khách hàng lại bỏ tiền ra nộp để chuộc. Nhưng hiện nay quy định không cho phép ngân hàng nhận lại tài sản nên bên mua đã tận dụng cơ hội này "ép" giá bán xuống rất thấp.

Theo ông Phạm Văn Sỹ, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM, bán đấu giá tài sản là cách tốt nhất để ngân hàng thu hồi khoản nợ của khách hàng. Thế nhưng, với tình hình thị trường bất động sản im ắng như hiện nay, việc thu hồi nợ của các ngân hàng hết sức trầy trật. Không chỉ ngân lo lắng mà bản thân khách hàng cũng như ngồi trên lửa vì tài sản không bán được đồng nghĩa với việc lãi vay ngày càng phát sinh.

“Các tài sản có giá trị lớn, từ 30 tỉ đồng trở lên, khó hút khách tham gia. Nguyên nhân là do tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, tiền mặt giá trị lớn không có sẵn thì chuyện vắng người đăng ký đấu giá cũng là chuyện dễ hiểu. Hiện nay, những bất động sản giá trị từ 10-30 tỉ đồng thường có tỷ lệ đấu giá thành công cao hơn những tài sản có giá trị cao hơn”, ông Sỹ nhận định.

Nguồn: The Sai Gon Times

Address

Moi
700000

Telephone

+84902510045

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Bất Động Sản Ánh Minh posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category