Quy hoạch Xuân Trường Nam Định

02/07/2023

Mức giá trung bình của chung cư Hong Kong vào khoảng 400 triệu/m2. Cao gấp gần chục lần so với HN, SG, nhưng (quan trọng là cái này) GDP đầu người của Hong Kong gấp 15 lần VN, và so với HN thì gấp khoảng chục lần. Giá nhà Hong Kong thì nổi tiếng xưa nay là cực kỳ đắt đỏ.

Vậy là giá nhà ở VN rõ ràng đã rất cao rồi. So với Mỹ thì còn cao nữa. Mỹ đánh thuế nhà rất cao, nhưng giá nhà rất rẻ. Thực ra ở Mỹ nói cho đúng thì chẳng ai có nhà cả, toàn thuê lại của chính phủ, nên mới nói nhà cửa ở Mỹ là Real Estate, tức là tài sản của Hoàng gia hay còn gọi là chính phủ.

Chính phủ có 2 cách kiếm tiền nhờ đất đai: Một là đem bán nó, hai là thu thuế nó. Nếu thu thuế thấp thì giá đất cao, thu thuế cao thì giá đất thấp. Mô hình cân bằng thế nào là do các chính trị gia quyết định. Mỗi cái có cái hay có cái dở. Như ở đông lào thì gần như không thu thuế đất nên giá đất cực kỳ cao. Dẫn đến một loạt tỷ phú kiếm tiền chỉ nhờ đất.

Tuy nhiên, như Các Mác đã chỉ ra, chu kỳ kinh tế tư bản là 8-12 năm, cứ đúng khoảng thời gian ấy là nền kinh tế tư bản tự động suy sụp. Ta hãy thử lý giải điều này bằng toán học, và cụ thể là với nhà đất VN.

Ở VN, lãi suất vay bank rất cao, khoảng 12-15%. Buôn đất chuyên nghiệp sẽ phải đi vay. Nếu vay 15% thì sau 10 năm, số tiền cả gốc lẫn lãi sẽ tăng 4 lần - chính xác là 404%.

Vậy nên giá đất buộc phải tăng hơn lãi vay ngân hàng thì mới bán được, không thì chẳng ai mua đất làm gì. Suy ra cứ sau 10 năm, giá đất phải tăng tối thiểu 4 lần.

Tuy nhiên, giá không thể tăng tuyến tính vậy, vì tăng thế thì chẳng ai có lãi cả. Nó phải tăng theo cơn sốt, một cơn sốt kéo dài độ 2-3 năm đẩy giá đất lên cao đến 5-8 lần, sau đó sẽ đóng băng 7-8 năm, giảm dần và kéo nó về mức tăng 4 lần, ngang với gửi ngân hàng. Sau đó sẽ là một cơn sốt mới.

Đó là về lý thuyết, cũng theo quan điểm của Mác là mọi khoản đầu tư cuối cùng sẽ cho lợi nhuận như nhau. Một quan điểm vô cùng thú vị dù khó hiểu.

Nếu ai có đủ số liệu, hãy thử áp công thức này vào thị trường bất động sản VN xem sao. Thực tế như đợt sốt đất vừa qua, giá cũng lên độ 3-5, thậm chí 10 lần trong vài ba năm tại một số tỉnh và ngoại ô, nơi tù mù về giá, như vậy giá sẽ phải giảm trong 5-7 năm nữa rồi sẽ có sóng mới.

Nhưng để có cơn sốt đất mới thì kinh tế phải phát triển, muốn kinh tế phát triển thì cần nhiều yếu tố cả vĩ mô và vi mô, tuy nhiên lãi suất ngân hàng sẽ cao vì lạm phát là yếu tố bắt buộc cho tăng trưởng. Lạm phát là một hình thức mài mòn tiền tiết kiệm và lương hưu, làm cho xã hội phải vận động. Câu hỏi là kiểm soát lạm phát thế nào mà thôi.

Nói chung nếu nắm được quy luật thì thấy mọi chuyện đơn giản, mọi người đều chỉ chạy theo danh và lợi thôi, nên không có gì mới mẻ trên trái đất này cả.

27/02/2023

Cùng xem Dự thảo quy hoạch 4 tỉnh Nam Định, Ninh Bình, Hà Nam, Thái Bình giai đoạn 2021-2030 tầm nhìn 2050.

Điều thú vị là 4 tỉnh Nam Định, Ninh Bình, Hà Nam, Thái Bình đều từng sáp nhập vào nhau, đặc biệt Nam Định với Thái Bình từng có thời kỳ lịch sử là một và có nhiều yếu tố văn hoá tương đồng.

Giai đoạn 2021-2030 tầm nhìn 2050 sẽ là thời kỳ các tỉnh phía Nam đồng bằng sông Hồng phát triển mạnh mẽ.

✅Thái Bình Quê lúa tương lai không chỉ có lúa: Với 8000ha đất KCN và 4000ha đất CCN thì Thái Bình là tỉnh có số lượng đất quy hoạch KCN nhiều nhất các tỉnh phía Nam đồng bằng sông Hồng, đây cũng chính là cơ sở để tình Thái Bình hướng đến tỉnh khá của cả vùng đồng bằng sông Hồng vào năm 2030 và trở thành tỉnh phát triển của vùng này vào năm 2050.

✳Thái Bình: Đến năm 2030 vào nhóm khá của vùng đồng bằng sông Hồng, 2050 là tỉnh phát triển của vùng ĐBSH.

Dân số : 1.86.1840

Diện tích : 1584km2

Tốc độ tăng GRDP bình quân 2021-2030 là 13,4%.

GRDP đến năm 2030 là 176 nghìn tỷ đồng.

GRDP bình quân đầu người là 165 triệu đồng.

Tỷ lệ đô thị hoá 40%.

Đến 2050 có 8000ha đất KCN , 4000ha đất KCN, 30.000ha đất KKT(KKT ven biển Thái Bình 30.000ha).

✅ Hà Nam là tỉnh giàu tài nguyên, lợi thế nằm trong tầm ảnh hưởng của vùng Thủ đô, có 2 tuyến đường lớn nhất nước chạy qua là Cao tốc Bắc Nam và có 2 nút giao lớn trên cao tốc này, cùng QL1A chạy song song cao tốc từ đó hình thành hệ thống đô thị, công nghiệp, dịch vụ dọc 2 tuyến đường này.

✳Hà Nam: Đến 2025 là tỉnh khá của vùng đồng bằng sông Hồng, đến 2035 trở thành thành phố trực thuộc Trung ương.

Dân số 854.311

Diện tích: 860km2

GRDP bình quân cả giai đoạn 2021-2030 tăng khoảng 11,2%.

GRDP bình quân đầu người 230 triệu đồng.

Đến 2050 có khoảng 4600 đất KCN, 1265ha đất CCN.

Huyện Kim Bảng lên thị xã, tỷ lệ đô thị hoá 58%.

✅ Ninh Nình: Cũng là tỉnh giàu tài nguyên và thắng cảnh, có QL1A xuyên tâm từ đó hình thành các đô thị lớn, KCN dọc tuyến này, cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình cũng dẫn đến trung tâm tỉnh và tương lai cao tốc Bắc - Nam hoạt động sẽ chạy xuyên tâm tạo cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn cho Ninh Bình. Ninh Bình đó nhiều tài nguyên thắng cảnh thiên nhiên, có đồi núi, rừng, biển, đồng bằng nên mũi nhọn của tỉnh này là du lịch, du lịch Ninh bình cũng nổi tiếng cả nước và thu hút khách du lịch quốc tế.

✳Ninh Bình: Đến 2030 là tỉnh phát triển khá của vùng đồng bằng sông Hồng.

Dân số : 984.345

Diện tích: 1411km2

GRDP bình quân đầu giai đoạn 2021-2030 tăng 8,5-9%. GRDP bình quân đầu người 144 triệu đồng.

Khoảng 1872ha đất KCN, 1103 đất CCN.

Đẩy mạnh Khai thác phát triển du lịch rừng Cúc Phương, đầm Vân Long, Kênh Gà - Vân Trình, khu rừng ngập mặn ven biển Kim Sơn.

Tỷ lệ đô thị hoá 52%, thành phố Ninh Bình và thành phố Tam Điệp đô thị loại II.

✅ Nam Định là tỉnh nghèo về tài nguyên nhưng giàu văn hoá, lịch sử nghìn năm văn hiến qua các thời kỳ luôn sản sinh ra các danh nhân hào kiệt góp phần xây dựng và bảo vệ đất nước, thành phố Nam Định là quê hương nhà Trần và anh hùng dân tộc Trần Hưng Đạo, từng phát triển triển rực rỡ xuyên suốt từ thời Nhà Trần 1262 khi vua Trần Thái Tông lập phủ Thiên Trường tới giờ. Tuy nhiên do nhiều nguyên do mà sau khi hoà bình lập lại đây nước bước vào thời kỳ đổi mới và phát triển thì thành phố Nam Định và tỉnh Nam Định phát triển chậm hơn một số địa phương trong vùng. Nhân tiện đây phân tích ngắn gọn theo chủ quan và xin chỉ ra một số nguyên nhân chính sau: Việt Nam là nước đang phát triển, quy mô nền kinh tế chưa lớn, thị trường trong nước còn khiêm tốn, nguồn lực có hạn, khoa học kỹ thuật chưa cao nên cần mở cửa, hội nhập để giao lưu, hợp tác, tiếp nhận khoa học kỹ thuật tiên tiến và nguồn lực đầu tư từ các nước trên toàn thế giới. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gọi tắt là FDI họ chủ yếu sản xuất rồi xuất khẩu chính vì vậy nhà máy cần gần Sân bay, cảng biển để tiết kiệm thời gian và chi phí vận chuyển, Chính vì vậy mà những tỉnh gần Sân bay và cảng biển là những tỉnh có lợi thế thu hút dòng vốn FDI và nhanh chóng phát triển, chính vì vậy những tỉnh càng gần 2 sân bay lớn nhất nước là Nội Bài và Tân Sơn Nhất thì càng phát triển và càng kém phát triển khi khoảng cách xa dần. Ngoài ra cảng biển cũng rất quan trọng để xuất nhập khẩu và thu hút dòng vốn FDI. Nếu không có 2 yếu tố này thì rất khó để phát triển. Ngoài ra thì còn những tỉnh giàu tài nguyên để khai thác cũng có thể trở nên giàu có ví dụ như Quảng Ninh nhờ khai thác than và có nhiều cảnh đợi nhiên nhiên như vịnh Hạ Long, núi Yên Tử..cửa khẩu với nước bạn Trung Quốc.

Nam Định ngoài việc nghèo tài nguyên khoáng sản thì địa hình lại rất nhiều sông lớn bao quanh chia cắt: Sông Hồng, sông Đáy, sông Đào, sông Ninh Cơ và rất nhiều sông nhỏ tạo thành nhiều vòng, nhiều lớp chia cắt tỉnh với các tỉnh trong vùng, chia cắt các huyện phía Nam tỉnh với phần còn lại và các tỉnh lân cận. Để có thể làm nhiều cầu qua các sông lớn, làm đường kết nói với mạng lưới giao thông vùng và quốc gia, kết nối với sân bay, cảng biển thì cần nguồn kinh phí rất lớn. Với một tỉnh nghèo tài nguyên và nguồn lực hạn chế thì cần thời gian để hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối thông suốt các huyện, các vùng kinh tế nhất là vùng kinh tế biển của tỉnh với sân bay, cảng biển và hệ thống giao thông quốc gia nhằm khai thác tiềm năng lợi thế, quỹ đất của tinh. Lãnh đạo tỉnh ta nhận thấy giao thông là yếu tố cốt lõi để phát triển vậy nên những năm gần đây đã dồn mọi nguồn lực để đầu tư xây dựng hàng loạt cầu lớn, tuyến đường lớn để kết nối tỉnh ta với sân bay, cảng biển, hệ thống giao thông vùng và quốc gia, chỉ vài năm nữa khi các tuyến đường này hoàn thành sẽ cơ bản hoàn thiện hạ tầng Giao thông trong tỉnh, kết nối liên thông từ đó sẽ mở ra cơ hộ thu hút đầu tư, phát triển kinh tế xã hội. Tỉnh ta nghèo tài nguyên, khối lượng dự án nhiều, phải làm nhiều cầu đường, phải tự lực là chính, vậy nên cần gian mới hoàn thiện hệ thống giao thông và từ đó mới phát triển được.

Mặc dù địa hình nhiều sông lớn bao quanh chia cắt, nhiều lớp, nhiều tầng tạo thế khó cho việc kết nối thông thương nhưng với quyết tâm cao, tự lực, tự chủ thì lãnh đạo cùng hệ thống chính trị tỉnh quyết tâm dồn lực đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, chỉ vài năm nữa sẽ cơ bản hoàn thiện tạo đà phát triển kinh tế xã hội nhanh và bền vững.

✳Nam Định: Đến 2030 tỉnh khá cả nước.

Dân số 1.780.865( dân số 2022 1.876.854 ).

Diện tích 1668km2.

GRDP bình quân 2021-2030 tăng 9,5% trở lên.

Đến 2030 có 2500ha đất KCN và 5900ha đất CCN, giai đoạn đến 2050 tổng có 6700ha đất KCN và 8700 đất CCN.

Khu kinh tế Ninh Cơ diện tích 13.000ha, sẽ lấn biển mở rộng Khu kinh tế Ninh Cơ thêm 35.000ha trên địa bàn không gian biển huyện Nghĩa Hưng và huyện Hải Hậu.

Thu hút đầu tư xây dựng cảng nước sâu ở của Lạch Giang đến của Đáy.

Nam Định chia thành 3 vùng kinh tế, 5 hành lang, 6 vùng đô thị, 4 cục động lực gồm:

Vùng đô thị dịch vụ công nghiệp thành phố Nam Định, vùng kinh tế biển gồm huyện Nghĩa Hưng, Hải Hậu, Giao Thuỷ, Xuân Trường và vùng nông nghiệp nông thôn là các huyện còn lại.

Định hướng 5 hành lang kinh tế: Hành lang cao tốc Cao Bồ - Rạng Đông, hành lang QL21 - TP.Nam Định - Xuân Trường- Quất Lâm, hành làng cao tốc Ninh Bình - Thái Bình, hành lang QL10 - Cao Bồ- Nam Định , hành lang đường bộ ven biển Rạng Đông- Giao Thuỷ.

6 vùng đô thị , 4 cực động lực chủ đạo, 2 cực vệ tinh.
Cực trung tâm là vùng đô thị thành phố Nam Định.
Cực đối trọng : Cao Bồ (gồm TT Lâm, đô thị 4 xã Huyện Ý Yên, TT Bo yên chính (2); đô thị Rạng Đông (TT Rạng đông, TT quỹ nhất, TT Thịnh long và Khu kinh tế Ninh cơ (4); đô thị Đại Đồng Giao Thủy (TT Ngô đồng, Đô thị đại đồng.
2 vùng đô thị vệ tinh là: Vùng đô thị 7 xã/thị trấn(Yên Định, Xuân Trường, Quất Lâm..), đô thị Liễu Đề.

20/02/2023

Thị trấn Xuân Trường

20/02/2023