https://dautu.duongdinhchau.vn/

Dương Đình Châu đầu tư thực chiến, Toà nhà Kim Ánh, 78 Duy Tân, Phường Mai Dịch (2026)

09/01/2022

📌 NHỮNG SAI LẦM CHẾT NGƯỜI TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN, SAI 1 LY ĐI HÀNG TỶ, BẠN CÓ ĐANG MẮC NHỮNG SAI LẦM NÀY KHÔNG ?

08/01/2022

DẤU HIỆU NHẬN BIẾT SỐT ĐẤT ẢO
Xin chào các bạn. Giá nhà đất vẫn tăng vùn vụt từ 20-50%, dẫn đến các cơn sốt giá đất thật ảo lẫn lộn, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”. Tôi xin được gửi đến các bạn những dấu hiệu nhận biết sốt đất ảo, hay còn gọi là thị trường “truyền than nóng”, cũng như cách để tránh rơi vào những cơn sốt đất ảo đến từ “cá mập làm thị trường”
*Dấu hiệu nhận biết sốt đất ảo
1. Tăng giá đột ngột trong vài ngày, vài tuần trên diện rộng => Bình thường 1-2tr m2 nhưng vài ngày, khoảng 1 tuần thôi đã đẩy lên 3-5tr m2 => Giá rao, không có giá thị trường để chốt giao dịch => Người mua không dùng cho các nhu cầu thật như ở, kinh doanh mua bán... mà đa phần là đầu cơ, chờ tăng giá và chốt lợi nhuận => Ví dụ quăng vào 100-200 triệu vào để đặt cọc, lướt sóng => Mua ít, đầu cơ nhiều, cá mập làm thị trường
2. Đồn thổi có quy hoạch trên giấy, có thể của Trung ương hoặc địa phương, sắp được khởi công hoặc đã được khởi công => Không có tính xác thực => Cò mồi đổ xô đến để mua bán giả để thổi giá đất lên => Làm cho đất có sự nóng sốt nhằm nâng giá đất => Thường xuất hiện ở khu vực vùng ven => Lấy ví dụ là các khu vực từng sốt đất ảo như vùng ven Bình Phước, vùng ven Hà Nội, hay Bà Rịa - Vũng Tàu… => Hạ tầng kỹ thuật, xã hội chưa phát triển mạnh
3. Việc sang tay chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng, hoặc có thể đặt cọc rồi hẹn chờ sổ để sang tay, và nhiều lần đặt cọc trên cùng 1 mảnh đất => Ví dụ như cơn sốt đất ảo ở đặc khu kinh tế Vân Phong, nhiều nhà đầu tư tìm về xếp thành hàng dài xe, giao dịch vị trí đất hàng tỷ đồng chưa tới 1 tiếng đồng hồ.
4. Nhiều Sale, môi giới tham gia thị trường: Đây là lực lượng đông đảo nhất làm cho thị trường dậy sóng và lên cơn sốt
5. Phần lớn người mua không có nhu cầu sử dụng.

07/01/2022

SỐT ĐẤT KHẮP NƠI- NHÀ ĐẦU TƯ NÊN LÀM GÌ?
Sốt đất và bài toán lời lãi luôn là nỗi trăn trở của các nhà đầu tư, đầu cơ, nhất là trong thời buổi mà những cơn sốt đất ảo liên tục khuấy động thị trường bất động sản. Hôm nay, tôi xin được chia sẻ đến các bạn những thông tin chi tiết về sốt đất, hay tôi hay nói vui là “cơn điêu đứng” của các nhà nhà đầu tư, đồng thời đưa ra những giải pháp thực tế nhất khi gặp phải tình trạng sốt đất.
*Giới thiệu về sốt đất
Có 2 loại sốt đất:
- Sốt thật: Tăng trưởng bất động sản => Phản ánh giá trị => Sốt đất thật
+ Thị trường có sự phát triển của hạ tầng, của điện đường trường trạm, đô thị, khu dân cư và sự phát triển có thể nhìn thấy, đo lường được
+ Thông tin về dự án rõ ràng, minh bạch, có quyết định từ chính quyền địa phương
- Sốt đất ảo => Phản ánh giá ảo, giá không đúng => Giá lớn hơn rất nhiều so với giá trị thực.
+ Quá nhiều người mua đi bán lại, hầu hết là những người từ TP lớn về mua đi bán lại
+ Giá đất thay đổi chóng mặt, ví dụ sáng mua 1 tỷ, chiều bán 10 tỷ, không đúng với thị trường, thời gian tạo sóng rất ngắn, ví dụ Hòa Liên năm 2018 sốt 5 ngày là dừng, hay sốt đất ở huyện Thạch Thất kéo dài 1 tuần lễ => Với đặc điểm này, thường thì giá tăng càng cao thì sẽ rớt càng mạnh.
+ Không có sự phát triển hạ tầng, không có biểu hiện các công trình công như điện đường trường trạm => Giá ảo, không phản ánh giá trị thật của bất động sản.
+ Thị trường chỉ có duy nhất 1 con sóng => Ví dụ miền Bắc có Đồng Chúc – Thạch Thất, gần đây miền Nam có sân bay Técníc Hớn Quản, hay thời gian trước có Bình Châu – Xuyên Mộc => Thường con sóng có thời gian trung bình 1,5 năm và đám đông biết đến thị trường trong 6 tháng, nhưng giá trong thời gian này tăng đến 4, 5, 6 lần, thậm chí 10 lần => Cần xác định chu kỳ của thị trường khi tham gia vào con sóng.
*Nguyên nhân gây hiện tượng sốt đất
- Thường xảy ra ở những khu mới hình thành (khu đô thị mới hình thành, tái định cư, quỹ đất còn nhiều, giá ban đầu chưa cao => Người mua nhiều, người ở ít, giá ban đầu chưa cao, biên độ giá còn nhiều => Ví dụ, ở Đà Nẵng có Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, Golden Hills, Hòa Liên, FPT, Phú Mỹ An, Tân Trà... => Khu trung tâm có giá trị sẵn, rất ít giao dịch, có giá trị thực => Thị trường không sôi động => Ví dụ gần đây nhất có đợt sốt đất ở Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, tầm tháng 2, tháng 3/2021, giới đầu cơ đẩy giá mỗi mét ngang lên 100 triệu đồng với nhiều hứa hẹn, tuy nhiên sau khi đặt cọc, giới đầu cơ bắt đầu thổi giá 1 mét ngang dài lên 200-350 triệu đồng.
- Nhu cầu của thị trường => Nhu cầu sinh ra thị trường sốt nóng => Nhu cầu giảm sút trong thời dài nhằm tích lũy điều kiện về kinh tế => Tới thời điểm nhất định, họ đổ xô đi mua bất động sản để dành
- Bắt nguồn từ những thông tin chưa xác thực như quy hoạch, xây đầu cường, dự án du lịch...vân vân, và thông tin báo chí, trong số này có những bài báo viết theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư, giới đầu cơ bất động sản
=> Ví dụ, giai đoạn 2017-2018, khi quốc hội còn đang bàn dự án Luật đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt ở 3 địa phương Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, đặc biệt là Phú Quốc => 2001 mua đất 40 triệu, 2010 người ta lên 400 triệu, giai đoạn 2017-2018 đất lên giá dần, tháng 11/2017 bán 4 tỷ 1 công, tháng 12 lên 6 tỷ, tháng 1/2018 lên 10 tỷ, giữa tháng 3 lên 15 tỷ, rồi lên 20 tỷ => Thị trường nóng ran, bao nhiêu môi giới bán đất dồn về tại thời điểm đó => Tháng 5, 6/2018, chính phủ không thông qua điều luật nên đất ở 3 khu vực này bị “đứng bóng” hết và tuột dốc không phanh vì lên quá cao rồi.
=> Ví dụ như thông tin xây cầu Cát Lái kết nối giữa Đồng Nai và TPHCM gây sốt đất ở huyện Nhơn Trạch => Hay nghe thông tin Tập đoàn lớn về làm dự, ví dụ như tháng 3/2020 vừa qua nghe tin tập đoàn Vingroup về làm dự án tại Long An nên xảy ra sốt đất tại huyện Thạch Thất, giá tăng lên thời gian rất ngắn trong vòng 1 tuần
- Lực lượng môi giới đồn thổi làm giá hay Sự tham gia thị trường của cá mập, giới đầu cơ => Dựa trên thông tin dự án còn mập mờ chưa rõ ràng ở 1 số khu vực, ví dụ như khu vực sân bay ở Bình Thuận, khu vực sân bay ở Hớn Quản, khu vực dự kiến sân bay nói chung, nhà đầu cơ lão luyện mua bất động sản và thổi giá => Đồng thời lợi dụng nhu cầu của thị trường, nhu cầu của người dân, tâm lý muốn mua đất để tích trữ, làm giàu nhanh, mua mảnh đất ở thị trường sốt nóng để làm giàu, tâm lý nhân 2, nhân 3, nhân 4 tài sản trong thời gian ngắn từ 1-2 tháng
=> Ví dụ như thông tin sốt đất ở Hòa Liên năm 2018, lộ 1 nhóm chat của người đầu tư và cò đất đẩy giá đất Hòa Liên với thông tin tăng giá giả 100m2 nhằm đẩy giá thị trường tại khu vực này => Hay làm văn bản giả UBND Thành phố tại Đà Nẵng để kéo giá đầu tư lên.
*Nhà đầu tư phải làm gì trước các cơn sốt đất
- Sốt thực sự => Nhà đầu tư đối với loại sốt đất này nếu tham gia sớm sẽ tốt hơn => Tuy nhiên, nếu không nắm được về mặt thông tin thì nó vẫn gây rủi ro => Theo tôi, an toàn nhất, anh chị nên kiểm tra về mặt pháp lý, cũng như khảo sát sự tăng trưởng bền vững của bất động sản, ví dụ như biên độ bất động sản khu vực thường chỉ giao động 3-5% => Ngoài ra, nên có đội nhóm đi đầu tư, không nên đầu tư riêng lẻ tại các thị trường này.
Sốt ảo => Nhà đầu tư nên:
+ Theo kinh nghiệm của tôi, anh chị có thể lên UBND xã phường và phòng công chứng để kiểm tra thông tin về dự án, lượng giao dịch để chắc rằng đây có phải cơn sốt đất ảo hay không.
+ Anh chị cần xác định chính xác 2 mặt của đặc điểm để tránh có những chiến lược mạo hiểm.
+ Bình tĩnh đứng ngoài cuộc => Không chạy theo tâm lý đám đông => Ví dụ như cũng 1 lô đất thôi, 7-8 người nhào vào thực tế là những cò mồi tung hứng, thực tế người mua không bao nhiêu người => Người đứng ngoài nghe đồn, nghe thông tin anh a, anh b, anh c 1-2 ngày tăng lên 100, 200, 500 triệu => Lòng tham nổi lên.
+ Nếu đã lỡ tham gia là bán ngay lập tức, chỉ cần có lời ngay là bán => Tuyệt đối không ôm hàng => Mục đích của người ta là làm thị trường xong rồi rút đi => Tài sản chúng ta mua được từ sốt đất là tài sản ảo, còn đồng tiền thực là đã bị ôm đi mất rồi.

06/01/2022

CÓ NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DỰ ÁN:
Đầu tư bất động sản trong dự án là việc bạn mua các bất động sản của chủ đầu tư khi họ triển khai kinh doanh dự án bất động sản đó.
Ưu điểm:
- Quy hoạch
+ Đồng bộ bài bản về cơ sở hạ tầng, điện nước, ví dụ như điện âm, điện trần, mang tính có tổ chức, không mang tính tự phát như bất động sản về phân lô bán nền, hay là bất động sản thổ cư ở bên ngoài => Tính hợp lý, ví dụ 1 dự án có đường bàn cờ nó sẽ thuận tiện hơn so với đường lắt léo
+ Giá tốt hơn nếu mua-bán và đáng sống hơn do có các nhu cầu tiện ích gia tăng giá trị như công viên, trường học… để thu hút khách hàng có nhu cầu thật
+ Không lo tương lai bị quy hoạch lại.
- Lợi về mặt tài chính
+ Tận dụng các đòn bẩy tài chính => Ví dụ nếu mua nhà 3 tỷ nhưng không có đủ tiền thì việc vay ngân hàng cũng dễ dàng hơn bởi vì phần lớn các dự án luôn có liên kết với các ngân hàng, vậy nên khi thẩm định sẽ tốt hơn, dễ vay đến mức 70% hơn
+ Ngoài ra, anh chị không cần trả hết 1 lần, có thể trả theo tiến độ, chủ đầu tư cho chúng ta trả 1%/ tháng, hoặc dùng lực đòn bẩy ngân hàng… vân vân.
- Giá trị gia tăng theo thời gian => Đối với 1 bất động sản dự án, ban đầu tiên bán giá cao hơn so với đất nền thổ cư bên ngoài là điều tất yếu bởi vì có các chi phí như cơ sở hạ tầng… vân vân => Khi thanh khoản sẽ dễ hơn, bán cũng được giá cao hơn vì khách hàng hướng bất động sản đã được quy hoạch, có tiện ích tốt nhiều hơn => Ví dụ như khu quận 2, quận 9, TPHCM
Nhược điểm:
- Giá cao hơn so với đất nền thổ cư, đất phân lô => Dự án tốn nhiều chi phí như làm đường, hồ sơ… vân vân
- Pháp lý dự án => Khi kiểm tra nếu bị thiếu hoặc chủ đầu tư không có khả năng về tài chính, dự án không đủ năng lực được thực thi… vân vân, hoặc quỹ đất có vấn đề, không ra được 1/500 => Dễ chôn vốn, mất tiền
- Không phải dự án nào cũng tốt => Kiểm tra vị trí dự án, có kết nối giao thông hay không, có tốc độ đô thị hóa hay không, liệu có dân cư ở hay không, xã này giá bán đã quá cao hay chưa, trong tương lai có tiềm năng tăng trưởng không => Ví dụ thành phố mới ở Bình Dương, Nhơn Trạch ở Đồng Nai, có các dự án mọc lên nhưng không có người ở, không có người mua, 5-7 năm vẫn là dự án ma
Mua bất động sản dự án hãy lưu ý những điều sau:
- Chọn dự án có dư địa tăng trưởng tốt.
- Chọn dự án có pháp lý tốt.
- Chọn chủ đầu tư có uy tín tốt
- Nên mua ở giai đoạn đầu
- Có thể lướt sóng

05/01/2022

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DỰ ÁN: CÓ HAY KHÔNG CÁC GIAI ĐOẠN VÀ HƯỚNG ĐI NÀO NẮM CHẮC PHẦN THẮNG CHO NHÀ ĐẦU TƯ?
Mỗi một hình thức đầu tư bất động sản lại sở hữu cho mình các giai đoạn và hình thức đầu tư theo giai đoạn riêng nhằm phục vụ cho nhu cầu của nhà đầu cơ, đầu tư. Tôi xin được chia sẻ đến các bạn về những giai đoạn của đầu tư bất động sản, và hơn cả là cách để đầu tư sao cho thành công trong giai đoạn đó.
1. Giai đoạn 1: Ban đầu, cơ sở
Tiến độ phát triển: Khi các dự án chưa triển khai, hoặc là đang chuẩn bị có dự án để triển khai
Giá cả: Giá ban đầu, giá cơ sở, tăng giá ở 1 số khu vực cục bộ gần dự án
=> Ví dụ như quận 9 có dự án là Vinhome Grand Park, khi dự án chưa thực hiện thì lúc này tất cả giao dịch ở quận 9, chẳng hạn như Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh thì nó đang giao dịch bình thường => Có những thông tin về dự án => Sốt nóng giá đất cục bộ ở 1 số khu vực nhất định, các khu vực gần với dự án, hoặc tiếp án với dự án, hoặc bên ngoài dự án => Tuy nhiên, bởi vì chưa thực hiện dự án hay chưa công bố thông tin rõ ràng => Giá ban đầu.
Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn 1:
+ Anh chị nhà đầu tư nên nắm bắt thông tin và tìm hiểu về giá cơ sở ban đầu trong giai đoạn này => Để có được lịch sử mức giá.
2. Giai đoạn 2: Mong muốn, kỳ vọng
Tiến độ phát triển: Giai đoạn này dựa trên bản đồ quy hoạch, phối cảnh, chiến lượng về Marketing của các chủ đầu tư, chủ dự án
Giá cả: Giá mong muốn, giá kỳ vọng, đẩy giá nhanh => Bất động sản ở đó có bị đẩy giá lên khoảng tầm từ 30%, thậm chí 50% so với giá cơ bản ban đầu
=> Thông thường ở dự án lớn, ví dụ như dự án tôi vừa nhắc ở trên là Vinhome Grand Park, thì mức độ giá tăng 50%, một số chỗ tới 60% so với lại giá cơ sở ban đầu => Điển hình như khu vực đường Nguyễn Xiển khi dự án chưa triển khai, chuẩn bị triển khai, thì giá nó tầm 15-20 triệu/ m2, nhưng sau khi có thông báo về dự án thì mức giá đẩy lên 40-50 triệu, và đến bây giờ khi dự án đã bàn giao rồi thì giá nó phải 80 triệu/ m2
Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn 2:
+ Tùy thuộc vào mức độ kỳ vọng khay sự phát triển của dự án, chúng ta có thể mua bất động sản ở thời điểm như thế này.
3. Giai đoạn 3: Tiến độ dự án
Tiến độ phát triển: Khi dự án triển khai sẽ có các giai đoạn thuộc về dự án đó, ví dụ như giai đoạn bắt đầu công bố dự án, giai đoạn quây tôn, giai đoạn xây dựng, thi công, giai đoạn mở bán dự án khi đủ điều kiện => Có thông tin như giấy phép xây dựng, có hạ tầng đổ móng, có giao thông, tiến độ dự án và chất lượng xây dựng, giá trị dự án
Giá cả: Giá sẽ tăng theo tiến độ dự án => Ví dụ như dự án bắt đầu mở bán thì có thể giá là 3 tỷ/ căn, sau đó sẽ tăng theo tiến độ như 10%, 20-30%, tùy từng dự án khác nhau và tùy từng chủ đầu tư khác nhau => Ví dự như đối với dự án lớn, hot thì người ta có thể tăng lên 10% trong mỗi giai đoạn, điển hình như các dự án lớn ở khu vực quận 9, hoặc khu vực trong TPHCM
4. Giai đoạn 4: Trước khi bàn giao
Tiến độ phát triển: Bắt đầu bước vào giai đoạn trải nghiệm thực tế của khách hàng khi mà các dịch vụ hậu mãi, phí quản lý, rồi miễn phí các dịch vụ, rồi chủ đầu tư tập trung vào việc quảng bá, phát triển dự án => Uy tín chủ đầu lên rất cao, rất nhiều người quan tâm đến dự án như thế này
Giá cả: Có sự tăng giá => Hầu hết nhà đầu tư bất động sản mới thì họ sẽ rất là cẩn thận thì họ sẽ chờ đến khi đầy đủ mọi thứ rồi thì mới mua để dùng => Lúc này chủ đầu tư đã tăng thêm 1 mức giá nữa tầm 10-15% so với giai đoạn trước
🡺 Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn 3, 4:
+ Thông thường nhà đầu tư bên ngoài sẽ mua ở giai đoạn mở bán, nhưng những nhà đầu tư có tầm nhìn thì họ sẽ không mua ở giai đoạn này mà họ sẽ mua ở bên ngoài dự án khi ở giai đoạn thứ 2 hoặc ở giai đoạn số 1, giai đoạn có giá cơ sở => Thậm chí nhà đầu tư cá mập họ mua trước giai đoạn mở bán => Họ có thể bán ra lúc này.
+ Nhà đầu tư muốn mua ở giai đoạn này nên mua của những người ở trong dự án đó, người mua ở giai đoạn 1, 2 và bán ra => Ví dụ như sẽ có những người cần bán do không đủ tiền theo, hay bán để trả nợ... vân vân, thì họ sẽ bán ra với cái giá thấp hơn so với chủ đầu tư => Việc mua bán trở nên dễ dàng hơn => Chỉ trong trường hợp không mua được mới mua của chủ đầu tư thì lúc này giá nó tăng so với giai đoạn 3 là 10-15%, còn so với giai đoạn đầu là 40-50% rồi, tùy từng dự án, điều kiện khác nhau..
5. Giai đoạn 5: Bàn giao xong rồi
Tiến độ phát triển: Người dùng, người sử dụng người ta sẽ bán ra
Giá cả: Giá bất động sản đi theo giá thị trường, theo nhu cầu của dự án => Nếu dự án tốt, dịch vụ, phí quản lý tốt, tiện ích, hạ tầng, chất lượng phục vụ cho cộng đồng tuyệt vời, người ta cảm thấy hài lòng về khu vực này, giao dịch ở khu vực này nhiều hơn => Mức độ giá khác nhau
Nhà đầu tư nên làm gì trong giai đoạn 5:
+ Thời điểm này chủ đầu tư không quyết định được mức độ giá, mà nó sẽ phụ thuộc vào chủ nhà người ta bán và giá trị thực tế của bất động sản => Ví dụ, anh chị mua 1 căn hộ và làm cho nó đẹp hơn, nội thất đẹp hơn, giá trị bất động sản cao hơn thì anh chị bán giá 5 tỷ chẳng han => Anh chị mua căn hộ 3 phòng ngủ mà họ không làm gì hết, họ để nguyên nội thất chủ đầu tư, thì họ sẽ bán ra với giá 4 tỷ 7, 4 tỷ 8 => Hoặc có những người làm nội thất sang trọng hơn, theo concept chẳng hạn, thì họ có thể bán ra với giá tầm 6 tỷ
+ Nhà đầu tư đã mua ở giai đoạn đầu có thể tăng giá trị bất động sản để bán ra với mức giá tùy theo ý muốn.

04/01/2022

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CAM LÂM, SAO LẠI KHÔNG?
1. Vị trí địa lý:
Địa thế “tọa sơn hướng thủy”
- Xét trên góc độ về phong thủy thì địa thế Cam Lâm là địa thế vàng, lưng tựa vào dãy núi Trường Sơn quá quen thuộc thể hiện sự vững chắc, ổn định, còn mặt hướng ra biển, gió biển thổi vào
Nha Trang thì nó nằm hơi giữa miền Trung và miền Nam, thì khu vực này có đặc điểm là gió lào, gió Tây khô nóng, nhưng ở Cam Lâm thì dãy Trường Sơn đã chắn hết gió này nên khí hậu ở đây cực kì mát mẻ, cộng với gió biển thổi vào => Nhiệt độ trung bình năm từ 24-28 độ C, không nóng quá, không lạnh quá
- Nằm giữa TP nghỉ dưỡng Nha Trang và TP quân cảng, quân sự Cam Ranh, 2 TP cực kì nổi tiếng, thu hút khách du lịch trong và ngoài nước => Cam Lâm nằm giữa 2 TP này tận dụng được nguồn khách du lịch sẵn có từ 2 TP lớn này
Cam Lâm cách Sân bay quốc tế Cam Ranh 10 phút di chuyển => Có thể hình dung, trước đây khách du lịch đến Nha Trang, họ sẽ đi từ Sân bay Cam Ranh, theo bờ biển Bãi Dài, đi qua đèo Cù Hin, có thể mất từ 45 phút - 1 tiếng để đến với Nha Trang, nhưng với Cam Lâm, khoảng thời gian di chuyển này được rút ngắn gần như tuyệt đối, xuống máy bay là có thể nhìn thấy resort ở Bãi Dài => Địa phận Cam Lâm được tính từ bờ biển Bãi Dài nên trên thực tế từ Sân bay đến các khu nghỉ dưỡng resort có thể chỉ cách vài trăm mét, còn 10-15 phút là chúng ta đang tính từ Sân bay đến trung tâm Cam Lâm
Ngoài ra, Sân bay quốc tế khác với Sân bay nội địa ở chỗ không cần đổi chuyến từ nước này sang nước kia, có thể đáp thẳng đến địa điểm du lịch, do đó rất được khách nước ngoài ưa chuộng => Ví dụ Sân bay ở Nha Trang là dạng nội địa nên lượng khách ở đây phần lớn cũng chỉ là nội địa, từ nước ngoài tới không có nhiều
- Cũng có thể hiểu tại sao Khánh Hòa là 1 tỉnh thu hút rất nhiều khách du lịch quốc tế tại Việt Nam, lấy số liệu 2019 thì con số chiếm đến 30-35% khách du lịch quốc tế tại Việt Nam => Mọi người thường nghĩ đến Đà Nẵng là TP phát triển du lịch, rồi Hạ Long… nhưng trên thực tế, Khánh Hòa mới là tỉnh thu hút khách du lịch quốc tế nhiều nhất
Cách Cảng nước sâu Cam Ranh 20 phút => Ở các TP lớn tại Việt Nam, Vũng Tàu, Hải Phòng hoặc các TP có cảng biển lớn trên thế giới như Thượng Hải chẳng hạn, tất cả các TP lớn phát triển như vậy họ đều có Cảng nước sâu => Đặc điểm của Cảng này là mặt nước gần bờ rất sâu và nó có thể cho các tàu thuyền có trọng tải lên đến 100,000 tấn neo đậu vào được => Điều này ảnh hưởng cực kì tốt đến sự phát triển của công nghiệp cũng như lưu thông hàng hóa
- Cam Lâm cách bờ biển Bãi Dài 5 phút di chuyển => Bờ biển Bãi Dài 1 trong top 10 bãi biển đẹp nhất Việt Nam
Trung tâm tam giác du lịch Đà Lạt - Nha Trang - Ninh Thuận, tương tự như về vị trí nằm giữa Nha Trang và Cam Ranh, Cam Lâm sẽ cách Đà Lạt khoảng 100km, thì nó được xem như trung tâm du lịch của các các cái điểm đang rất là nổi tiếng => Người dân nội địa Việt Nam rất ưa chuộng kiểu đi tour như vậy, không chỉ đi 1 chỗ
- Cách TPHCM 3 giờ di chuyển sau khi cao tốc Bắc - Nam hoàn thành => Khoảng thời gian hiện tại từ TPHCM ra Cam Lâm là 7 tiếng hơn nên thường người dân nội địa chúng ta sẽ đi máy bay, giả sử 1 gia đình có 5 người đi máy bay với ố tiền 10 mấy triệu di chuyển đấy họ có thể ốp vào Cam Lâm, ở nhà nghỉ xịn hơn, kgiá vé bình thường vừa đi vừa về đâu đó 1tr rưỡi, nhưng khi du lịch phát triển, 1 vé vừa đi vừa về sẽ là tầm 3tr, gia đình 5 người mất 15tr, 15tr mà cho mỗi việc di chuyển thì cũng là rất nhiều rồi => Tuy nhiên khi có cao tốc này đi vào hoạt động, mất 3 giờ di chuyển thì xu hướng phương tiện sẽ thay đổi, họ sẽ đi bằng ô-tô đi cao tốc, ví dụ thuê xe 5 chỗ mất tiền xăng thì cũng chỉ 1-2tr so với 15tr tiền đi máy bay, shách sạn xịn hơn, trải nghiệm dịch vụ tốt hơn chẳng hạn => Có thể thấy tầm quan trọng của hệ thống cao tốc như vậy, đặc biệt là với Cam Lâm
- Điều kiện tự nhiên => Vị trí mang đến cho Cam Lâm điều kiện tự nhiên tuyệt vời
Khí hậu ôn hòa, nhiệt độ 24-28 độ C, mật độ cây xanh tại Cam Lâm bao phủ 80%
1 năm có hơn 300 ngày nắng => Khác với các bãi biển tại miền Bắc, ví dụ Hạ Long, bãi biển ở Hạ Long rất đẹp, tuy nhiên bởi vì nó ở miền Bắc mình, nên 1 năm, mình chỉ có thể khai thác du lịch được khoảng độ 4 tháng, 3-4 tháng mùa hè, vào mùa đông lạnh thì không thể tắm biển => Trong khi Cam Lâm nắng quanh năm nên có thể khai thác du lịch gấp 4 lần so với các bãi biển miền Bắc, do đó dòng tiền đổ về đây thực sự là kinh khủng
- Bờ biển Bãi Dài dài 13km, thực tế là 17km tuy nhiên phần Bãi Dài nằm trên địa phận của Cam Lâm là 13km, còn 4km còn lại thuộc TP Cam Ranh
Đầm Thủy Triều, diện tích lớn gấp 5 lần Hồ Tây, ngày trước đầm này được sử dụng để nuôi tôm => Đầm nối liền với vịnh Cam Ranh, nơi có đảo Bình Ba, vậy nên sau này khi du lịch phát triển, có thể cái đầm này sẽ được gọi là vịnh
2. Cơ sở hạ tầng:
Chỉ là 1 huyện của tỉnh Khánh Hòa nhưng lại có đầy đủ đến 4 loại hình giao thông, tại Việt Nam, có rất ít TP sở hữu đủ 4 loại hình giao thông như vậy
- Đường hàng không => Sân bay quốc tế Cam Ranh
- Đường thủy => Cảng nước sâu Cam Ranh
- Đường bộ => Đại lộ Nguyễn Tất Thành => Đến Sân bay, và di chuyển tới Nha Trang, đây sẽ là trục đường chúng ta đi nằm ở ven biển Bãi Dài => Khi mật độ resort 5 sao lớn dọc Bãi Dài đi vào hoạt động, khách du lịch đi qua Đại lộ Nguyễn Tất Thành, nhìn bên phải thấy Vinpearl, Anam, Mövenpick, Duyên Hà… sẽ thực sự không muốn đến Nha Trang nữa
- Đường sắt => Ga Suối Cát => Đường sắt đi xuyên suốt các tỉnh, các khách du lịch yêu thích trải nghiệm sẽ ưu tiên loại hình này
Ngoài ra các cơ sở hạ tầng khác như trường học, bệnh viện, nguồn nước… cũng rất phát triển tại vùng đất này
Quy hoạch => Đầu tư là đầu tư cho tương lai, và quy hoạch là tương lai
45 resort 5 sao ở trên bờ biển Bãi Dài => Đã có khoảng 10 resort đi vào hoạt động
- Đất trên bờ biển Bãi Dài không phải đất lâu dài, nó là đất thương mại dịch vụ 50 năm, loại đất này khi các ông lớn đầu tư vào đây họ chỉ được quyền sử dụng 50 năm bởi vì tài nguyên thiên nhiên không có ai cho mình sở hữu lâu dài, tài nguyên thiên nhiên hữu hạn => Bãi biển Bãi Dài này thì cực kì đẹp rồi => Ven đầm Thủy Triều và ven bờ biển Bãi Dài tất cả đều là đất 50 năm => Nhà đầu tư vì vậy phải đẩy nhanh tiến độ phát triển để thu hồi vốn, đặc biệt là sau khi tình hình dịch được kiểm soát khả quan và đi vào ổn định
- Tiếp theo có thể kể đến đầm Thủy Triều nằm ở giữa Bãi Dài và trung tâm của Cam Lâm => Về tự nhiên thì đầm này giúp khu vực điều hòa khí hậu, khiến cho khí hậu ở đây cực kì mát mẻ
- Vì điều này nên tại khu vực có đến 3 dự án quy hoạch, khi khách ở Bãi Dài nghỉ dưỡng vui chơi chán chê rồi thì họ có thể đi vào trung tâm Cam Lâm để giải trí với các dự án tại đầm Thủy Triều
- Đây cũng là các cái dự án ảnh hưởng đến tiềm năng tăng giá bất động sản tại vùng đất này => Đầu tiên là casino của tập đoàn Hưng Thịnh, chúng ta có thể nhớ đến Ma Cao, Hồng Kông là các TP cực kì phát triển nhờ vào casino, thì đối với casino ở Cam Lâm này cũng như thế => Kế đến sẽ là đảo nhân tạo, và cuối cùng là bến du thuyền của Vingroup
3. Các chủ đầu tư lớn:
- Chúng ta sẽ nhớ đến 1 chiến thuật đầu tư rất là cơ bản, rất là nổi tiếng khi tham gia vào Cam Lâm, đó là đứng trên vai người khổng lồ, mình đứng trên ông Vingroup, ông đi đến đâu mình theo đến đó, bởi vì những cái đất xung quanh xung quanh dự án của Vin nó tăng rất kinh khủng => Mà ở Cam Lâm, không chỉ riêng Vingroup mà còn 4, 5 ông lớn đổ tiền vào vùng đất này => Nhưng riêng Vin thì sẽ có 3 dự án tại đây
- 1 cái rất hay nữa là tuyến QL1A tránh, hiện tại thì tuyến này nó đi cắt qua trung tâm Cam Lâm tuy nhiên được quy hoạch tránh đi, bởi vì QL1A là tuyến vận chuyển hàng hóa với số lượng lớn xe container, xe tải, xe lớn…, việc xây tránh đi có thể thể hiện tầm nhìn du lịch với Cam Lâm => Nếu giao thông hàng hóa, công nghiệp sẽ đi QL1A tránh này, còn vùng đất từ trung tâm ra biển sẽ phục vụ cho du lịch, phát triển du lịch
- 1 con đường khác là con đường Đinh Tiên Hoàng, bây giờ nó là con đường duy nhất nối từ trung tâm của Cam Lâm ra đến bờ biển Bãi Dài => Khi ở đây phát triển thì bất động sản ở trục đường sẽ phát triển, vậy nên chắc chắn trên con đường duy nhất này sẽ cực kì dậy sóng
Yếu tố được xem là quan trọng nhất phải kể đến là cao tốc Bắc - Nam giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ TPHCM đến Cam Lâm khoảng 3 giờ đồng hồ => 26/12/2020 thì tập đoàn Sơn Hải đã trúng thầu dự án này và theo đúng như luật Việt Nam thì tập đoàn nào đã nhận dự án thì trong vòng ít 6 tháng bắt buộc họ phải thi công, xây dựng, nếu không sẽ đẩy xuống nhà thầu khác, mà tập đoàn Sơn Hải cũng có thể xem là tập đoàn cầu đường uy tín tại Việt Nam, họ có bảo hành về đường trong 5 năm
- Nếu đem so sánh với 1 số địa phương đã từng sốt đất, ví dụ như Sapa tăng 30-40 lần nhờ vào cao tốc Hà Nội - Lào Cai, cái việc rút ngắn quãng đường như vậy giúp cho người dân Hà Nội ra Sapa dễ dàng hơn, mà chỗ nào có nhiều người thì chỗ đó thị giá bất động sản tăng, đơn giản thôi
Hay là 1 địa phương mà chắc chúng ta ai cũng biết, đó là Hạ Long, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh bây giờ cũng đang thi công thôi, chưa xong, nhưng chắc là bất động sản ở Hạ Long cũng đứng rồi, số liệu trước dịch cho thấy ở Vân Đồn tăng đến 8 lần trong khoảng thời gian cực kì nhanh
Cũng cao tốc Bắc - Nam nhưng đoạn ở Phan Thiết là đoạn đầu cũng đã làm đất ở đây sốt 1 lần rồi, cộng thêm thông tin về Sân bay Long Thành nữa, nhưng Sân bay Long Thành thì chưa xây, trong khi ở Cam Lâm mình thì Sân bay quốc tế Cam Ranh đã đi vào hoạt động từ rất lâu rồi
=> Hiện tại đây được xem là thời điểm vàng đi vào Cam Lâm
Tóm lại, về tổng quan, đây chính là những yếu tố chính giúp thị trường Cam Lâm thu hút sức đầu tư không chỉ đến từ các ông lớn như Vingroup, Hưng Thịnh… mà còn có các nhà đầu tư nhỏ lẻ, hi vọng thông tin sẽ giúp ích được nhiều cho các bạn.

30/12/2021

XU HƯỚNG BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ SAU DỊCH
* Bất động sản văn phòng: Trong quá khứ vào thời điểm 2010-2014, đây là thời điểm mặt bằng văn phòng bị dư thừa và ế ẩm quá nhiều, bởi vì lúc này nền kinh tế đang khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa => Tuy nhiên, cuối 2014, 2015-2018, đây là thời điểm nền kinh tế phục hồi, phát triển, đi đôi với thị trường bất động sản, thời điểm này chúng ta đi tìm kiếm mặt bằng rất khó, đặc biệt là vị trí đắc địa thì rất khó tìm kiếm mặt bằng văn phòng => 2020-2021 gần đây, do ảnh hưởng dịch, các doanh nghiệp gần như đóng băng => Tỉ lệ mặt bằng trống tăng, nhất là các vị trí đẹp => Nhìn vào tương lai đến 2023, khi dịch khống chế, kinh tế phục hồi trở lại, các doanh nghiệp phục hồi trở lại hoàn toàn có thể dự đoán kéo theo thị trường bất động sản văn phòng sôi nổi hơn.
* Bất động sản mặt bằng bán lẻ => Những ngày 2020-2021 vừa qua, đi dọc các tuyến đường thì các mặt bằng kinh doanh bỏ trống rất nhiều, dán biển quảng cáo cho thuê cũng rất nhiều vì không có cách nào khác trong dịch => Mặt bằng cắt lỗ => Có thể dự đoán mặt bằng này sau khi dịch được khống chế, có nhiều mặt bằng trong hẻm sẽ không lấp được vì hình thức hoạt động kinh doanh online trong mùa dịch phát triển mạnh hơn, các mặt bằng mặt tiền có thể vẫn được thuê bởi vì 1 số mặt hàng không thể bán online => Tuy nhiên giá sẽ bị điều chỉnh so với thị trường trước đó, có thể là hạ giá, do nền kinh tế bị tổn thương, rất khó để cá nhân có nền tảng tài chính lúc này, trừ các tập đoàn lớn.
Bất động sản về dịch vụ như nhà hàng, khách sạn => Phân khúc bị ảnh hướng lớn, khách du lịch gần như không có => Có thể khai thác bằng cho thuê cách ly nhưng là phương án cứu vãn => Khi kinh tế phục hồi thì dịch vụ sẽ hoạt động lại ngay lập tức do nhu cầu nơi ăn chốn ở của người dân quay trở lại.
* Bất động sản xanh => Bất động sản vùng ven, gần TP, dự án có tỷ lệ xây dựng thấp => Bởi vì trong dịch, người ta sẽ sinh ra nhu cầu cần không gian hơn do phải chịu các chỉ thị, ở trong nhà một thời gian => Tìm kiếm và muốn các bất động sản sở hữu không gian nhiều hơn, cây xanh nhiều hơn, công viên nhiều hơn => Xu hướng được dự đoán cao
* Bất động sản du lịch => Tổn thương quá lớn => Việt Nam có tiềm năng phát triển du lịch cao với số lượng hàng năm tăng gấp 3 lần, 2020-2021 không thống kê do tình hình dịch, nhưng 2019 đâu đó gần hơn 12 triệu khách du lịch quốc tế => Nền công nghiệp không khói => Nguy trong mùa dịch nhưng cơ hậu covid chính là bất động sản du lịch.
* Bất động sản thuê và cho thuê => 2015-2018 đã từng là loại hình bùng nổ => 2020-2021, do dịch, số lượng người lao động phải về quê, phải nghĩ, không có việc làm gây ảnh hưởng trực tiếp đến phân khúc này => Tuy nhiên, nhu cầu này không bao giờ hết được, phân khúc thiết yếu, bất động sản dòng tiền => Có thể đầu tư ngay sau khi dịch được khống chế, tạo ra dòng tiền rất lớn, tùy thuộc vào quy mô.

29/12/2021

VAY VỐN ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NGAY LÚC NÀY? NGUY HIỂM HAY CƠ HỘI?
Xin chào các bạn. Vay vốn để đầu tư bất động sản luôn là 1 quyết định khó khăn, huống hồ là trong thời điểm dịch bệnh hiện tại. Tuy nhiên, liệu đó thực sự là nguy hiểm hay cơ hội? Hôm nay, hãy cùng tôi phân tích tâm lý các nhà đầu tư, cũng như giải đáp bài toán khó có nên đầu tư vay vốn trong thời gian này hay không nhé!
* Phân tích tâm lý hiện tại các nhà đầu tư
=> Trong giai đoạn dịch, có 2 nhóm tâm lý nhà đầu tư chính là tiềm năng và chưa tiềm năng:
Nhóm chưa tiềm năng có 2 loại:
- Nhóm chủ khách sạn, đầu tư, nhóm nhà phố, công ty du lịch bị tổn thương, bị lỗ lớn nhất do dịch covid => Họ sẽ không mua sản phẩm đang bán, nhưng lại gửi sản phẩm để bán hoặc cho thuê => Theo khảo sát, giữa năm 2021, nhu cầu thị trường mua-bán, sáp nhập khách sạn mini trong phố là rất cao
- Nhóm thứ 2 là nhóm không có định hướng đầu tư, họ chỉ tập trung làm sao cho gia đình bình an trong mùa dịch
* Nhóm tiềm năng gồm có 4 loại:
- Nhóm có tìm hiểu về các dự án giai đoạn trước nhưng chưa có duyên với sản phẩm nào, và trong giai đoạn đang làm việc ở nhà, họ có nhiều thời gian hơn để tìm hiểu và lắng nghe những sản phẩm bất động sản
- Nhóm có tiền nhưng họ chưa quan tâm nhiều đến đầu tư bất động sản
- Nhóm có nhu cầu đầu tư nhưng đang băn khoăn kênh đầu tư nào hiệu quả => Họ phân vân giữa chứng khoán, tiền ảo, bất động sản, và vàng do bị chi phối bởi nhiều nguồn kiến thức khác nhau, bùng nổ thông tin => Nhóm cần những thông tin chuyên sâu
- Nhóm có tham gia vào thị trường bất động sản, đang chờ bắt đáy thị trường hoặc lưỡng lự không biết có nên vào thị trường lúc dịch bệnh này hay không => Cần bức tranh đầu tư và nguồn chỉ số
* Có nên sử dụng vốn vay thời điểm này để đầu tư bất động sản?
- Tâm lý cơ bản khi nghĩ rằng không nên đầu tư bất động sản lúc này => Tình hình kinh tế khó khăn dẫn đến nguồn cung trở nên khan hiếm, nguyên vật liệu khan hiếm, giá cả tăng, ví dụ như giá vật liệu xây dựng, giá thép tăng => Nguồn cung dự án, cung bất động khan hiếm => Giá cả tăng sau thời kỳ khủng hoảng
- Lạm phát đã được kiểm soát, nhưng vẫn có trong tầm 3-4%, nếu tỷ lệ lạm phát có thì giá cả tăng => Mua năm nay thì giá năm sau sẽ tăng => Có thể dựa vào tỷ lệ lạm phát để đi đầu tư
- Thị trường nhà đất luôn có nhiều biến động => Tuy nhiên thị trường bất động sản luôn thu hút sự quan tâm của nhiều người nói chung, thậm chí Chính phủ, nên rất quan trọng => Khi thị trường bị ảnh hưởng bởi các khủng hoảng như dịch bệnh, dẫn đến suy thoái kinh tế như những năm 2010-2014, thì sẽ luôn khởi sắc rất nhanh thời kỳ phục hồi, ví dụ thời kỳ cuối 2014-2015 => Nếu muốn đầu tư thì vẫn có thể đầu tư trong thời điểm này
- Khi đi vay có 2 loại là nợ tốt và nợ xấu => Mua bất động sản là nợ tốt nhưng cần phải tuân thủ các lưu ý để biến thành đòn bẩy:
Chỉ dùng tiền để mua bất động sản => Không dùng vào mục đích khác
- Xác định rõ mua được bất động sản tốt với các checklist đặc biệt, với các tiêu chí pháp lý, tiềm năng, địa lý, tiện ích, diện tích… vân vân => Các anh chị có thể tham khảo các bất động sản xu hướng mà tôi gợi ý ở trên => Nên chọn bất động sản cẩn thận, có dòng tiền
Cần xác định nguồn thu nhập có đủ để trả nợ hay không, bằng cách liệt kê các nguồn thu nhập của mình để biết mình có bao nhiêu tiền mỗi tháng => Biết được mình có đủ khả năng trả gốc lẫn lãi nếu thuê ngân hàng, hay các nguồn vay khác hay không => Có thể đảm bảo cuộc sống hay không
- Ngoài ra, cần đảm bảo dự phòng, phương án dự phòng trong trường hợp bán được bất động sản hay không, có cần nguồn vay khác để trang trải hay không => Phải có tầm nhìn dài vì không phải cứ mua bất động sản năm đó thì sẽ bán được ngay với mức giá kỳ vọng, nhất là trong tình hình dịch bệnh cần sức bền này

Dương Đình Châu đầu tư thực chiến

09/01/2022

08/01/2022

07/01/2022

06/01/2022

05/01/2022

04/01/2022

30/12/2021

29/12/2021

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category