19/11/2021
Mặc dù Tân Á Đại Thành – Meyland là tân binh trong lĩnh vực bất động sản, Meyhomes Capital Phú Quốc đã và đang làm mưa làm gió thị trường bất động sản Phú Quốc. Có nên mua dự án Meyhomes Capital Phú Quốc? Dựa vào tiêu chí nào để đánh giá dự án này? So với các dự án cùng phân khúc hoặc đang mở bán tại đảo ngọc thì dự án có thể được chấm bao nhiêu điểm? Giai đoạn 1 có quy mô 56 ha trên tổng quy mô 258,33 ha được triển khai đầu tiên. Trong bài viết này, Thiện Bình xin Review, phân tích, đánh giá Meyhomes Capital Phú Quốc – Giai đọan 1, mong rằng hữu ích và giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn, đưa ra quyết định đúng đắn khi mua một trong những sản phẩm tốt nhất thành phố đảo.
1. Vị trí Meyhomes Capital Phú Quốc 8,5 điểm
Khu vực 9 điểm
Thiện Bình xin sơ lược một số thông tin về các khu vực nổi bật của Phú Quốc. Thứ nhất là Bắc Đảo, nơi đây là “địa bàn” của Vingroup, với siêu dự án – quần thể vui chơi giải trí nghỉ dưỡng Phu Quoc United Center rộng đến 1.000 ha. Tại đây, khách hàng có thể mua nhiều loại sản phẩm khác nhau như hotel, biệt thự, nhà phố thương mại (shophouse), biệt thự thường, biệt thự biển, condotel… Phần lớn diện tích phía Bắc là rừng phòng hộ. Ở khu vực phường Dương Đông vốn đã hình thành lâu đời, không được quy hoạch bài bản, quỹ đất đã được sử dụng gần hết, giá đã tăng cao. Tại đây, khách hàng có thể đầu tư vào khách sạn, nhà dân, đất nền, một số ít sản phẩm biệt thự và condotel nghỉ dưỡng (số lượng không nhiều như ở Bắc Đảo và Nam Đảo). An Thới ở Nam Phú Quốc do có nhiều đất để quy hoạch nên nhiều khu đô thị và khu nghỉ dưỡng bài bản. Nổi lên nhất là loạt dự án của Sun Group ở khu vực Bãi Kem và Bãi Sao, Mũi Ông Đội,… Ở Bãi Trường thì có hàng chục thương hiệu lớn từ nước ngoài như Novotel, Intercontinental, Pullman, Park Hyatt,… Như vậy, Meyhomes ở tại vị trí Bãi Trường là cái phễu đón luồng khách du lịch của các khu nghỉ dưỡng, khách sạn hàng đầu đảo ngọc. Do tiềm năng của khu vực nên Thiện Bình xin chấm 9/10 điểm. 1 điểm trừ là do xung quanh dự án còn thưa thớt dân cư. Việc này sẽ được cải thiện trong vài năm tới khi dự án bàn giao, cư dân về ở đông, khu vực xung quanh phát triển, tạo nên một khu vực sầm uất.
Gần biển, núi không? 8 điểm
Phân khu gần nhất của dự án là Aqua nằm cách biển 200 m là một điểm cộng lớn. Vị trí xa nhất cách biển 2 km nhưng lại gần trục đường kết nối ra đường chính của đảo. Dự án không có sản phẩm nào nằm sát biển, view trực diện biển nên Thiện Bình xin trừ điểm chỗ này. Các sản phẩm ở Khu đô thị Sun Grand City New An Thới cũng không nằm sát biển, hay kể cả từ khu vực nhà cửa sầm uất quanh Chợ Đêm Phú Quốc ở Dương Đông ra đến biển cũng vài trăm mét.
Dự án có lưng tựa vào các núi Ra Đa, Vô Hương, có thế tựa lưng vào núi vốn rất tốt về mặt phong thủy, vì núi giúp tránh gió, thu hút vượng khí, tượng trưng cho long mạch.
Tiêu chí này thì Thiện Bình chấm 8/10 điểm.
Hạ tầng giao thông 8,5 điểm
Đường không 8 điểm: Dự án cách sân bay 15 km (khoảng 20 phút). Từ khu vực Dương Đông ra sân bay cũng mất khoảng cách và thời gian tương tự. Các dự án của Sun Group như Sun Grand City New An Thới cách sân bay 18 km, Premier Village Phu Quoc Resort (Mũi Ông Đội) cách sân bay 22 km. Còn nếu nói về các dự án của Vin Group ở Bắc Đảo thì xa đến 33,5 km (50 phút) di chuyển. Sonasea Villas & Resort (CEO Group) cách sân bay khoảng 8 km (15 phút). Phu Quoc Marina của BIM ở Bãi Trường cách sân bay 7 km (15 phút). Như vậy, Thiện Bình xin cho điểm 8/10 về mặt kết nối tốt tới sân bay.
Đường bộ 9 điểm
Xung quan dự án là con đường tỷ đô, DT 975 giúp kết nối xuyên suốt Nam Đảo và về Dương Đông. Ngoài ra, tiềm năng của dự án còn nằm ở đường ven biển xây dựng trong tương lai rộng 66 m. Thiện Bình xin phép được chấm 9 điểm. 1 điểm bị trừ là đường vào dự án còn hơi vắng và bụi (điều này rất nhỏ và không ảnh hưởng lắm, sẽ được khắc phục trong tương lai gần).
Tổng kết vị trí 8,5/10 điểm.
2. Tiện ích 9 điểm
Nếu như đi tìm một khu đô thị để ở tại Phú Quốc, có đầy đủ hệ thống khá hoàn hảo phục vụ nhu cầu để ở thì theo Bình Meyhomes là lựa chọn tốt nhất, bởi vì ở đây có Trường liên cấp quốc tế, 2 Trung tâm dịch vụ sức khỏe và thương mại, Trung tâm thể thao phức hợp, Trung tâm Gym, Sân golf 5 ha, hệ thống lọc nước tinh khiết cho toàn khu, an ninh 24/7. Đối với người có thu nhập tốt thì không gì quan trọng bằng an toàn, sức khỏe và giáo dục cho con cái. Ngoài ra, Tổ hợp trung tâm thương mại, tài chính, văn phòng, khách sạn 5 sao; Trung tâm tổ chức Hội nghị và Triển lãm; Khu mini hotel; loạt 3 công viên lớn, 20 tiểu công viên, và 8 clubhouse, hồ điều hòa 9.000 m3, Nhà hát lan tỏa, Trung tâm vui chơi giải trí sẽ là sức bật cho sự phát triển kinh tế – du lịch tại khu đô thị lõi trung tâm này. Chủ đầu tư dành 8,2 ha để xây dựng tiện ích, phân bổ toàn dự án đảm bảo mỗi 200m tiếp cận tối thiểu 1 tiện ích. Thiện Bình xin cho dự án 9 điểm về mặt tiện ích. 1 điểm bị trừ là vì không có khu vui chơi giải trí lớn kiểu như VinWonder, không có quy hoạch chợ đêm.
Để tìm hiểu thêm chi tiết về tiện ích, quý khách hàng có thể đọc thêm về Tổng hợp hệ thống tiện ích của Meyhomes Capital Phú Quốc
3. Chủ đầu tư 8 điểm
Tân Á Đại Thành là một thương hiệu quốc gia, với bề dày hoạt động từ năm 1990, trở thành số 1 trong lĩnh vực sản xuất các thiết bị liên quan đến nước. Họ sở hữu quỹ đất gần 1.000ha với hơn 20 dự án. Chủ đầu tư này có mặt tại Phú Quốc muộn hơn nhiều so với BIM Group, CEO Group, Vingroup, Sun Group nhưng thật may mắn là Meyhomes Capital Phú Quốc được sự đón nhận nhiệt tình tương tự như sản phẩm của các ông lớn. Tân Á Đại Thành đã mời những đối tác có thể xem là hàng đầu trong dự án đầu tiên tại đảo ngọc. Thiện Bình xin cho chủ đầu tư 8 điểm bởi vị họ chưa được nhận diện trên thị trường bất động sản, số lượng dự án còn ít, thời gian hoạt động chưa lâu, chưa thuộc vào Top 10 chủ đầu tư uy tín nhất như Vingroup, Novaland, Nam Long…
4. Giá hợp lý 8,5 điểm
Lúc mới mở bán vào năm 2020, dự án có giá 6.xx tỷ, ví dụ như căn Shophouse Premium của phân khu Rosada với diện tích đất 117 m2, diện tích xây dựng 289 m2, 3,5 tầng có giá 6,7 tỷ. Đơn giá xây dựng phần thô tại Phú Quốc khoảng 6 tr/m2 -> chi phí xây dựng là 1,734 tỷ -> Giá đất là 6,7 tỷ – 1,734 tỷ = 4,966 tỷ -> Đơn giá đất = 4,966 tỷ chia cho 117 m2 = 42,5 tr/m2.
Khoảng tháng 3 – 4 năm 2021, Shophouse Premium của phân khu Apricot, ới diện tích đất 117 m2, diện tích xây dựng 289 m2, 3,5 tầng, có giá 7,6 tỷ -> Đơn giá đất = 5.866 tỷ/ 117 m2 = 50 tr/m2. Còn Shophouse Premium của phân khu Aqua, với diện tích đất 117 m2, diện tích xây dựng 289 m2, 3,5 tầng, có giá thấp nhất là 8,6 tỷ -> Đơn giá đất = 6.866 tỷ/117 m2 = 58,6 m2.
Sau khoảng 1 năm, giữa năm 2021, Shophouse Premium của phân khu Olive với diện tích đất 94,25 m2, diện tích xây dựng 214,67 m2, 3,5 tầng, có giá thấp nhất 9,2 tỷ. Chi phí xây dựng phần thô = 6 triệu x 214,67 m2 = 1,288 tỷ -> Giá đất = 9,2 tỷ – 1,288 tỷ = 7.14 tỷ -> Đơn giá đất = 7.14 tỷ/94,25 m2 = 75,75 tr/m2.
* Giá trên đã bao gồm VAT.
Thiện Bình xin lấy một vài ví dụ để so sánh giá (hiện tại tháng 7/2021):
Căn nhà liền kề tại Sun Grand City New An Thới có diện tích đất 120 m2, diện tích xây dựng 425,53 m2, 5 tầng có giá 7,3 tỷ. Chi phí xây dựng phần thô = 6 triệu x 425,53 m2 = 2,55 tỷ -> Giá đất = 7,3 tỷ – 2,55 tỷ = 4.75 tỷ -> Đơn giá đất = 40 tr/m2 (chưa VAT) -> Đơn giá đất full VAT là 44 tr/m2. Dự án nằm ở phần cuối đảo, không ở gần các thương hiệu khách sạn lớn, chỉ gần với khu vui chơi giải trí Hòn Thơm và loạt dự án khác của Sun Group, xa sân bay và Dương Đông hơn so với Meyhomes Capital Phú Quốc.
Shop Grand World Phú Quốc với diện tích đất 77 m2, diện tích xây dựng 202,9 m2, có giá 11,63 tỷ (full VAT). Chi phí xây dựng phần thô = 6 triệu x 202,9 m2 = 1,217 tỷ -> Giá đất = 11,63 tỷ – 1,217 tỷ = 10,413 tỷ -> Đơn giá đất = 10,413 tỷ/77 m2 = 135,2 tr/m2.
Biệt thự Wyndham Phú Quốc có diện tích đất 180 m2, diện tích xây dựng 90,4 m2, 1 tầng, có hồ bơi, có giá 14 tỷ. Đơn giá xây dựng full nội thất 5 sao là 13 tr/m2, đơn giá xây hồ bơi 8 tr/m2. Chi phí xây dựng phần thô = 13 triệu (full nội thất 5 sao) x 90,4 m2 = 1,176 tỷ. Chí phí xây hồ bơi = 8 tr/m2 x 38 m2 = 304 tr. Tổng chi phí xây dựng = 1,176 tỷ + 304 tr = 1,48 tỷ. Giá đất = 14 tỷ – 1,48 tỷ = 12,52 tỷ -> Đơn giá đất = 12,52 tỷ/180 m2 = 70 tr/m2. Dự án sát Bãi Trường, cách biển 300 m.
Giá đất khu Tái Định Cư Suối Lớn (nằm liền kề Meyhomes Capital Phú Quốc) là 30 tr/m2. Khu này không có tiện ích, cộng đồng dân cư không đẳng cấp bằng, tiềm năng du lịch không có, hoàn toàn xa biển, không an ninh.
Đất gần sân bay cũ có giá 100 tr/m2. Có khu vực đắc địa tại trung tâm Dương Đông có giá 150 tr/m2. Khu vực không quy hoạch bài bản, ngập nước, không an ninh, không tiện ích nội khu, cộng đồng không đẳng cấp.
Lấy thêm một ví dụ nữa, giá đất đường Trần Phú, Nha Trang vừa có giao dịch là 250 tr/m2.
Sau khi Thiện Bình đưa ra giá thì quý khách hàng chắc hẳn có nhận định của mình. Riêng Thiện Bình có đánh giá của riêng mình là giá cũng khá hợp lý, không phải là đắt lắm so với tiềm năng khu vực cũng như của thành phố đảo Phú Quốc, nơi mà quỹ đất có hạn và ngày càng thu hẹp. Thiện Bình xin chấm điểm độ hợp lý của giá bán là 8,5 điểm.
Bình xin nói thêm, với 9 tỷ đồng ở đất liền khó mua được một căn biệt thự hay nhà phố ở khu vực đắc địa tại TPHCM và đi kèm tiện ích tuyệt vời như tại Meyhomes. Còn như so với The Opera Residences – The Metropole ở Thủ Thiêm với giá 150 tr/m2 thì 9 tỷ chỉ mua được căn 90 m2.Tuy nhiên, một số căn nhà phố tại Khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City, Khu du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí NovaWorld Ho Tram, Siêu thành phố biển NovaWorld Phan Thiết, Khu đô thị trên đảo SwanBay thì có thể mua được với số tiền 9 tỷ đồng.
5. Pháp lý 9,5 điểm
Dự án thuộc 6% diện tích đất ở lâu dài trên đảo Phú Quốc, chủ đầu tư có sổ hồng từng căn. Nên ở điểm này khách hàng hoàn toàn yên tâm. Thiện Bình xin chấm 9,5 điểm. 0,5 điểm bị trừ là vì phải chừa chỗ cho tỷ lệ rủi ro nhất định trong đầu tư bất động sản. Khi nào khách hàng nhận được sổ hồng thì Bình sẽ sửa lại 10 điểm cho phần pháp lý.
6. Thiết kế 8 điểm
Đây là về thẩm mỹ của mỗi người mỗi khác, nên Bình chỉ đưa ra nhận xét của mình. Các căn nhà xây dựng vuông vức của Meyhomes Capital Phú Quốc không phải là style của Thiện Bình. Tôi thiên về phong cách Pháp, hoàng gia Anh, Ý hay phong cách đậm nét Việt Nam và nhiều gỗ, tre, mây (như ở các dự án resort của thương hiệu 5 sao nước ngoài Park Hyatt, Marriot), độc đáo như Shop VinWonders, Wonderland NovaWorld Ho Tram.
Thiện Bình thích Meyhomes Capital Phú Quốc là sự rực rỡ, đầy sức sống từ những màu sắc xanh da trời, xanh lá, đỏ, cam, vàng, nâu. Các đường nét thẳng và góc vuông tạo nên sự mạnh mẽ, khỏe khoắn.
Cửa ra vào và cửa sổ full kính và mở rộng đón làn gió mát từ biển thổi vào làm cho mình cảm thấy thoải mái khi ở bên trong nhà mẫu. Thiện Bình thích nhất là các mẫu nhà có nhiều cửa sổ mặc dù chất liệu kính bức xạ nhiệt mặt trời và kém an toàn hơn tường, kém riêng tư hơn. Nếu được chọn, Bình sẽ chọn nhiều cửa sổ, gió biển sẽ làm mát căn phòng khi các cánh cửa mở toang. Khi cần thì kéo rèm sẽ đảm bảo riêng tư.
Lưu ý rằng Meyhomes Capital Phú Quốc có Lô gia chứ không có ban công. Lô gia là phần hành lang hướng ra ngoài nhưng được xây âm vào bên trong mặt bằng nhà. Tùy người thích ban công thoáng đãng, tầm nhìn rộng hay lô gia có mái bên trên, bảo vệ khi trời mưa hay nắng to, đảm bảo không gian khép kín, tính riêng tư cho gia chủ, tính an toàn cao vì chịu lực chung với sàn tầng.
Riêng Thiện Bình cho thiết kế các căn nhà 8 điểm.
TỔNG KẾT
Như vậy, đối với dự án này Thiện Bình xin tổng kết điểm dựa trên toàn bộ các tiêu chí là 8,5 điểm. Các điểm cộng rất nhiều: vị trí tuyệt đẹp thuận tiện đường không đường bộ, lưng tựa núi mặt hướng biển, tiện ích ngập tràn, lần đầu tiên là khu đô thị đáng sống nhất Phú Quốc, giá khá hợp lý, có thể đầu tư chỉ từ 3 tỷ đồng, cây xanh rất nhiều trong nội khu, pháp lý và nhiều lý do khác nữa. Điểm trừ gồm có ở xa biển một tí, hơi xa trung tâm và sân bay (khoảng 20 phút), khu vực gần đó vẫn thưa thớt (đi khoảng vài cây số là tới khu đã sầm uất thị trấn An Thới, các khách sạn 5 sao), không có đại công viên hay khu du lịch thu hút khách như VinWonders, Cáp treo Hòn Thơm...
