19/02/2022
LƯU Ý KHI GÓP VỐN ĐẦU TƯ CHUNG BẤT ĐỘNG SẢN - CẨN TRỌNG VÀ TRÁNH NÉ RỦI RO!
- St -
Thời điểm hiện nay, giá trị bất động sản đang ngày càng tăng cao. Nắm bắt tình hình bất động sản gia tăng, nhiều nhà đầu tư nhất là ở giới trẻ không đủ tiền để tự đầu tư riêng cho mình một mảnh đất hay một căn hộ, vì thế mà họ thường rủ thêm nhiều người (Những anh, em, bạn, bè thân quen) để góp vốn vào mua chung một mảnh đất, một căn nhà và làm thủ tục đứng tên Sổ mới. Vậy hậu quả pháp lý của việc đầu tư này là gì? Làm sao để khắc phục những rủi ro khi đầu tư góp vốn mua chung? :
1️⃣. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ GÓP VỐN VÀ SƠE HỮU CHUNG KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:
Căn cứ vào Điều 209, Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) quy định:
“1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Từ quy định nêu trên có thể hiểu:
Mỗi chủ sở hữu khi góp chung vào mua một “Mảnh đất” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hay căn hộ có một phần quyền tương ứng với phần sở hữu của mình trong khối tài sản chung.
VÍ DỤ: A góp 20%. B góp 30%, C góp 40%, D góp 10%, để cùng nhận chuyển nhượng một mảnh đất với giá trị tổng là 100%. Theo đó, sau khi nhận chuyển nhượng, A sẽ chỉ có 20% quyền tương ứng với 20% vốn, B có 30% quyền tương ứng với 30% vốn, C có 40% quyền tương ứng với 40% vốn, D có 10% quyền tương ứng với 10% vốn. Nói chung, góp nhiều thì quyền biểu quyết nhiều, góp ít thì quyền biểu quyết ít, góp bằng nhau thì quyền bằng nhau. Tuy nhiên, Các nhà đầu tư góp vốn có thể thoả thuận về tỷ lệ biểu quyết hay thoả thuận giao cho một người tự quyết định, định đoạt đối với mảnh đất hay căn nhà đó.
Căn cứ vào khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định về “Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” như sau:
“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Có thể hiểu như sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với trên sẽ có đầy đủ thông tin của những người cùng sử dụng/sở hữu;
– Cơ quan nhà nước sẽ cấp cho mỗi người một Giấy;
– Trong trường hợp nếu tất cả yêu cầu cấp 1 giấy duy nhất, thì cơ quan nhà nước sẽ cấp cho 1 người đại diện của tất cả mọi người.
Từ những quy định nêu trên, chúng ta có thể thấy một số vấn đề sau đây:
Pháp luật thừa nhận việc nhiều người (từ hai người trở lên) cùng đứng tên sở hữu, sử dụng trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, pháp luật đất đai không có quy định xác định phần sở hữu, phần quyền, phần nghĩa vụ của mỗi người trên mảnh đất đó ra sao, mà chỉ xác định tính cùng sở hữu của những người trên mảnh đất, ngôi nhà đó. Điều này là căn nguyên nảy ra nhiều vấn đề pháp lý, hậu quả pháp lý sau này xảy ra liên quan đến các đồng sở hữu và những người thứ ba liên quan khác đối với quyền, nghĩa vụ với mảnh đất, ngôi nhà đó./
2️⃣. TRANH CHẤP THƯỜNG GẶP KHI GÓP VỐN ĐẦU TƯ CHUNG:
Việc tranh chấp xảy ra thường xuất phát từ sự mất niềm tin khi góp vốn hay có thể là mối quan hệ của những người cùng góp vốn có mâu thuẫn (Mâu thuẫn xã hội ngoài đời, không liên quan đến việc đầu tư đất). Xuất phát từ lòng tham lam của một hay nhiều thành viên góp vốn do giá đất tăng hơn nhiều so với giá trị ban đầu hay đất rao hoài không bán được; sự chi phối về niềm tin của vợ, chồng hay gia đình của một trong những thành viên góp vốn…Những tranh chấp thường xảy ra sẽ dưới dạng như là:
➡️ Một trong số các thành viên góp vốn mang đất hay căn hộ đi bán mà không có sự đồng ý của những người đồng góp vốn còn lại
▶️ Có thể xảy ra tranh chấp vì có thành viên góp vốn “quên” không nhớ là mình đã góp bao nhiêu, người kia đã góp bao nhiêu, người kìa đã góp bao nhiêu;
▶️ Có thể xảy ra tranh chấp khi một trong những thành viên góp dùng tiền vay ngân hàng để góp vốn nhưng mảnh đất rao hoài không bán ra được, áp lực từ lãi suất vay;
▶️ Có thể xảy ra tranh chấp từ việc tranh chấp về hôn nhân của một trong những thành viên góp vốn hay một trong những thành viên góp vốn có khoản nợ với bên thứ ba;
▶️ Tranh chấp do không thống nhất được giá bán ra và thời điểm bán ra (Việc này chủ yếu liên quan đến định hướng đầu tư và tầm nhìn của các nhà đầu tư trong đầu tư bất động sản)
▶️ Tranh chấp do giao dịch chuyển nhượng, mua bán với chủ cũ bị vô hiệu (vi phạm về hình thức giao dịch, vi phạm về nội dung giao dịch);
▶️ Tranh chấp với bên thứ ba ngay tình, không ngay tình;
▶️ Tranh chấp trong các giao dịch với ngân hàng, thế chấp tài sản, giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;
▶️ Tranh chấp về các nghĩa vụ của chủ đất với các tổ chức, cá nhân khác….
Có rất nhiều tranh chấp với những hình thù khác nhau xảy ra, nhưng sẽ là chủ yếu nhận thấy những tranh chấp nhiều nhất giữa những người cùng sở hữu, sử dụng mảnh đất, căn nhà đó. Thực trạng này xảy ra khá phổ biến và thường xuyên.
3️⃣. GIẢI PHÉP NÉ VÀ TRÁNH RỦI RO LÀ GÌ!?
Để những rủi ro, tranh chấp nêu trên không xảy ra hoặc hạn chế xảy ra thì từng bước, từng quy trình trong hoạt động đầu tư mua chung, nhận chuyển nhượng chung mảnh đất, ngôi nhà phải thực sự làm chắc chắn.
Chớ để một bước rủi ro, ảnh hưởng chung đến toàn bộ cục diện của thương vụ đầu tư như thế. Phải hiểu rõ được bản chất của việc đầu tư, nhưng cũng cần hiểu hơn về người cùng đầu tư, cùng hùn vốn làm ăn với mình, tuyệt đối tránh né những đối tượng “cả thèm chóng chán”; “tham lam vô độ”; “có xu hướng đi theo lối riêng, chơi xấu…”….Lưu ý những vấn đề sau đây:
👉 Chọn đúng người cùng hùn vốn, cùng hợp tác để mua đất, mua nhà;
👉 Phải thoả thuận rõ ràng trước khi đầu tư góp vốn và mấu chốt là phải tin tưởng nhau;
👉 Làm hợp đồng góp vốn cho cẩn thận, ghi rõ ràng, ràng mạch và thoả thuận kỹ các nội dung như sau:
+ Giá bất động sản mua vào là bao nhiêu? Tất cả các chi phí công chứng, đăng bộ sang tên sở hữu quyền sử dụng đất mới tổng là bao nhiêu? Giá bán ra mong đợi là bao nhiêu? Giá đó là giá thu về hay giá chưa tính chi phí hoa hồng cho môi giới và phí sang nhượng?
+ Thời điểm mong đợi bán ra là khi nào? Nếu qua thời điểm mong đợi rồi mà vẫn không bán được giá mong đợi thì quy định thế nào?
+ Nếu một trong các bên mong muốn rút vốn, hay chuyển nhượng phần vốn này cho một bên thứ 3 bên ngoài thì làm thế nào? (Này nên quy định nếu một bên muốn rút vốn thì phải ưu tiên cho các thành viên cùng góp vốn mua phần vốn trước, trường hợp một trong các bên góp vốn không mua lại thì mới được quyền bán phần góp vốn ra bên thứ 3)
+ Nên thoả thuận để cho một người có uy tín và am hiểu thị trường bất động sản khu vực đó được quyền quyết định khi đầu tư vì độ nhạy bén thị trường là rất quan trọng trong đầu tư bất động sản. Tuy nhiên phải tôn trọng và thông báo tình hình cho các nhà đầu tư chung biết.
– Ghi nhận lại các bằng chứng góp vốn, chuyển tiền, nhận tiền, giao dịch tiền để làm chứng cứ lâu dài sau này;
– Trông chừng các hành vi tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của các đồng sở hữu bằng việc liên tục để ý đến tình trạng đất đai, nhà cửa hiện tại;
– Nếu dùng mảnh đất, căn nhà đó thế chấp để vay vốn ngân hàng thì: cần lập văn bản (có công chứng, chứng thực) thỏa thuận về việc ủy quyền cho một người đứng tên cũng như các quyền và nghĩa vụ của cả hai người trước khi làm thủ tục vay ngân hàng.
Một trong những lưu quan trọng nhất của việc hạn chế các tranh chấp xảy ra đối với trường hợp góp vồn, hùn vốn chung để mua đất, mua nhà đó là: Tùy vào mục đích khác nhau, cần phải làm chuẩn chỉnh các quy trình pháp lý và lường trước các rủi ro có thể xảy ra.
Nguồn : Nguyen Anh
