10/07/2024
𝟏𝟔 Đ𝐢𝐞̂̉𝐦 𝐪𝐮𝐚𝐧 𝐭𝐫𝐨̣𝐧𝐠 𝐜𝐮̉𝐚 𝐋𝐮𝐚̣̂𝐭 𝐁Đ𝐒 𝟐𝟎𝟐𝟒 𝐜𝐡𝐮̉ 𝐲𝐞̂́𝐮 𝐚̉𝐧𝐡 𝐡𝐮̛𝐨̛̉𝐧𝐠 đ𝐞̂́𝐧 𝐭𝐡𝐢̣ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠
𝟏. 𝐌𝐨̛̉ 𝐫𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐡𝐚̣𝐧 𝐦𝐮̛́𝐜 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐧 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂̉𝐧 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐧𝐨̂𝐧𝐠 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 𝐜𝐮̉𝐚 𝐜𝐚́ 𝐧𝐡𝐚̂𝐧
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024.
“ Hiện nay, theo Điều 130 Luật Đất đai 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật Đất đai 2013”
𝟐. 𝐁𝐚̃𝐢 𝐛𝐨̉ 𝐤𝐡𝐮𝐧𝐠 𝐠𝐢𝐚́ đ𝐚̂́𝐭
Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất so với Luật Đất đai 2013 (áp dụng từ 01/01/2026)
𝟑. 𝐁𝐚̉𝐧𝐠 𝐠𝐢𝐚́ đ𝐚̂́𝐭 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐱𝐚̂𝐲 𝐝𝐮̛̣𝐧𝐠 𝐡𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐧𝐚̆𝐦
Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
“Hiện nay, theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ”
𝟒. 𝐊𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐨̀𝐧 𝐜𝐚̂́𝐩 đ𝐚̂́𝐭 𝐜𝐡𝐨 𝐡𝐨̣̂ 𝐠𝐢𝐚 đ𝐢̀𝐧𝐡
Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có hộ gia đình.
Hiện nay, theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 còn định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (ngày 01/01/2025).
𝟓. 𝐓𝐡𝐚𝐲 đ𝐨̂̉𝐢 𝐭𝐞̂𝐧 𝐠𝐨̣𝐢 𝐜𝐡𝐢́𝐧𝐡 𝐱𝐚́𝐜 𝐜𝐮̉𝐚 𝐬𝐨̂̉ đ𝐨̉, 𝐬𝐨̂̉ 𝐡𝐨̂̀𝐧𝐠
Theo Luật Đất đai 2024 thì sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Trước đây, sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác như sau:
- Từ ngày 10/12/2009 đến ngày 31/12/2023, sổ đỏ, sổ hồng sẽ có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, Luật Đất đai 2013).
- Trước đó nữa thì sổ đỏ sổ hồng có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994, Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Nghị định 64-CP, Thông tư 346/1998/TT-TCĐC).
𝟔. Đ𝐢𝐞̂̉𝐦 𝐦𝐨̛́𝐢 𝐯𝐞̂̀ 𝐠𝐢𝐚́ đ𝐚̂́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐭𝐢́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮𝐞̂́ 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐩𝐡𝐢 𝐧𝐨̂𝐧𝐠 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩
Điều 249 Luật Đất đai 2024 sửa đổi Khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 về giá của 01 m2 khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:
Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.
“ Theo khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành ” .
𝟕. 𝐋𝐮𝐚̣̂𝐭 Đ𝐚̂́𝐭 đ𝐚𝐢 𝟐𝟎𝟐𝟒 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝟎𝟓 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛𝐧𝐠 𝐩𝐡𝐚́𝐩 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐠𝐢𝐚́ đ𝐚̂́𝐭
𝐓𝐡𝐞𝐨 𝐤𝐡𝐨𝐚̉𝐧 𝟓 Đ𝐢𝐞̂̀𝐮 𝟏𝟓𝟖 𝐋𝐮𝐚̣̂𝐭 Đ𝐚̂́𝐭 đ𝐚𝐢 𝟐𝟎𝟐𝟒, 𝟎𝟓 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛𝐧𝐠 𝐩𝐡𝐚́𝐩 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐠𝐢𝐚́ đ𝐚̂́𝐭 𝐛𝐚𝐨 𝐠𝐨̂̀𝐦:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
“ Hiện nay, Luật Đất đai 2013 không quy định phương pháp định giá đất.
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”
𝟖. 𝐋𝐮𝐚̣̂𝐭 Đ𝐚̂́𝐭 đ𝐚𝐢 𝟐𝟎𝟐𝟒 𝐬𝐮̛̉𝐚 đ𝐨̂̉𝐢 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐱𝐚́𝐜 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐩 𝐜𝐡𝐢̣𝐮 𝐭𝐡𝐮𝐞̂́ 𝐭𝐮̛̀ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂̉𝐧 𝐧𝐡𝐮̛𝐨̛̣𝐧𝐠 𝐛𝐚̂́𝐭 đ𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐬𝐚̉𝐧
Điều 247 Luật Đất đai 2024 khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi 2014)
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
𝟗. 𝐂𝐚́ 𝐧𝐡𝐚̂𝐧 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐭𝐫𝐮̛̣𝐜 𝐭𝐢𝐞̂́𝐩 𝐬𝐚̉𝐧 𝐱𝐮𝐚̂́𝐭 𝐧𝐨̂𝐧𝐠 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 𝐯𝐚̂̃𝐧 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐧𝐡𝐚̣̂𝐧 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂̉𝐧 𝐧𝐡𝐮̛𝐨̛̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐭𝐫𝐨̂̀𝐧𝐠 𝐥𝐮́𝐚
“ Hiện nay, theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”
Tuy nhiên, tại Mục 5 Chương III Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không còn quy định này nữa.
Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
𝟏𝟎. 𝐏𝐡𝐚̉𝐢 𝐡𝐨𝐚̀𝐧 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐛𝐨̂́ 𝐭𝐫𝐢́ 𝐭𝐚́𝐢 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̛ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛́𝐜 𝐤𝐡𝐢 𝐭𝐡𝐮 𝐡𝐨̂̀𝐢 đ𝐚̂́𝐭
Theo khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
𝟏𝟏. 𝐋𝐮𝐚̣̂𝐭 Đ𝐚̂́𝐭 đ𝐚𝐢 𝟐𝟎𝟐𝟒 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐧𝐠𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐭𝐚̆́𝐜, đ𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐤𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐚́𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐮̛̉𝐚 đ𝐚̂́𝐭, 𝐡𝐨̛̣𝐩 𝐭𝐡𝐮̛̉𝐚 đ𝐚̂́𝐭
“Hiện nay, Luật Đất đai 2013 không quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất.
Theo khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.”
Đến Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất tại Điều 220.
𝟏𝟐. Đ𝐚̂́𝐭 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐠𝐢𝐚̂́𝐲 𝐭𝐨̛̀ 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛́𝐜 𝟎𝟏/𝟎𝟕/𝟐𝟎𝟏𝟒 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐜𝐚̂́𝐩 𝐬𝐨̂̉ đ𝐨̉
Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15.10.1993 - trước 1.7.2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.
Đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 sẽ được cấp sổ đỏ
Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 1.7.2014 - trước ngày 1.1.2025 đáp ứng các điều sau theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp sổ đỏ:
- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.
𝟏𝟑. 𝐓𝐡𝐞̂𝐦 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐡𝐨̛̣𝐩 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐦𝐢𝐞̂̃𝐧 𝐠𝐢𝐚̉𝐦 𝐭𝐢𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐭𝐮̛̀ 𝟎𝟏/𝟎𝟏/𝟐𝟎𝟐𝟓
Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 1.1.2025 như:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi.
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng sản xuất...
𝟏𝟒. Đ𝐚 𝐝𝐚̣𝐧𝐠 𝐡𝐢̀𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̛́𝐜 𝐛𝐨̂̀𝐢 𝐭𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭
-Giao đất có cùng mục đích sử dụng
-Bằng đất khác mục đích sử dụng
-Bồi thường bằng tiền
-Nhà ở
𝟏𝟓. 𝐍𝐠𝐮̛𝐨̛̀𝐢 𝐕𝐢𝐞̣̂𝐭 𝐍𝐚𝐦 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̛ 𝐨̛̉ 𝐧𝐮̛𝐨̛́𝐜 𝐧𝐠𝐨𝐚̀𝐢 đ𝐮̛𝐨̛̣𝐜 𝐦𝐨̛̉ 𝐫𝐨̣̂𝐧𝐠 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭
Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam và được gọi chung là cá nhân.
Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước.
𝟏𝟔. 𝐊𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐡𝐨 𝐩𝐡𝐚̂𝐧 𝐥𝐨̂ 𝐛𝐚́𝐧 𝐧𝐞̂̀𝐧 𝐭𝐚̣𝐢 𝐭𝐨̂̉𝐧𝐠 𝐜𝐨̣̂𝐧𝐠 𝟏𝟎𝟓 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́, 𝐭𝐡𝐢̣ 𝐱𝐚̃ 𝐭𝐫𝐞̂𝐧 𝐭𝐨𝐚̀𝐧 𝐪𝐮𝐨̂́𝐜.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.
