20/10/2022
𝗩𝗶̀ 𝘀𝗮𝗼 𝗯𝗮̂́𝘁 đ𝗼̣̂𝗻𝗴 𝘀𝗮̉𝗻 𝘁𝗮̆𝗻𝗴 𝗴𝗶𝗮́ 𝗰𝗵𝘂̛́ 𝗸𝗵𝗼̂𝗻𝗴 𝗵𝗲̂̀ 𝗿𝗲̉ đ𝗶?
Nếu chúng ta đang kỳ vọng sự điều chỉnh chính sách của nhà nước để mang tới bất động sản giá rẻ, nhà ở dễ dàng cho người lao động thu nhập thấp thì chúng ta đang sai lầm. Đại gia bất động sản lớn nhất ở Việt Nam không phải Vingroup, củng chả phải Novaland hay bất kỳ công ty nào khác mà đó chính là nhà nước Việt Nam.
🔥 1. Xét về yếu tố vĩ mô
Năm 1990, dân số nước ta khoảng 68 triệu, hiện nay dân số nước ta khoảng 98 triệu, như vậy dân số tăng tới 45%. Quỹ đát ở của chúng ta đã thay đổi như thế nào?
Quỹ đất ở được phân phối hạn chế vô cùng nhỏ giọt qua một số dự án chuyển đổi và đấu giá đất ở, những người sinh ra sau này phần lớn phải băm nhỏ quỹ đất ở để chia cho nhau. Chúng ta không cần nhìn vào các TP lớn, ngay ở nông thôn diện tích đất ở cũng cứ bé dần. Chúng ta hãy chú ý vào nguồn cung, người nọ bán người kia, người này người kia phân lô tách thửa bản chất không làm tăng nguồn cung. Nguồn cung chỉ tăng bằng 2 dạng sau:
- Xây dựng chung cư, một diện tích đất nhưng tăng số căn hộ nên giải quyết được nhu cầu ở nhiều người.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (cá nhân chuyển đổi, cho khu đô thị, khu giãn dân, đấu giá đất ở)
Tổng giá trị thế chấp tại các ngân hàng của bất động sản ở thời điển này khoảng 300 tỷ đô. Nếu có tình điều tiết để giá bất động sản giảm sâu củng là bóp chết luôn nền kinh tế, tín dụng sẽ vô cùng khó khăn.
Nhìn vào BCTC (báo cáo tài chính) của Vingroup, quý 3/2020 Vingroup có tổng tài sản là 430.000 tỷ & nợ phải trả 305.000 tỷ. Phần tổng tài sản có một phần rất lớn là bất động sản, nếu giá bất động sản giảm sâu đồng nghĩa với tổng tài sản giảm xuống, trong khi đó số nợ không đổi, khi nợ nhiều hơn tổng tài sản đồng nghĩa một công ty sẽ phá sản. Số nợ của Vingroup mới khoảng 13 tỷ đô, trong tổng số nợ 300 tỷ đô kia nếu bất động sản đứt gánh ở thời điểm hiện tại, bao nhiêu doanh nghiệp sẽ nằm xuống? Coi như sụp hoàn toàn nền kinh tế ít nhất 10 – 15 năm.
Như vậy không chỉ liên quan tới nguồn thu ngân sách mà cả lý do tính dây chuyền bắt buộc của nền kinh tế, bất động sản sẽ còn được duy trì chính sách vĩ mô như hiện tại. Ngoài ra, sự thay đổi nếu có cùng sẽ rất uyển chuyển, sẽ không có giá shock hay cuộc cách mạng nào nổ ra.
🔥 2. Xu hướng chủ đạo của BĐS ở Việt Nam vẫn là tăng trong các năm sắp tới
Có thể chúng ta sẽ cảm thấy bất động sản giá cao, khu vực nào củng cao. Trong thành phố cao đã đành, chạy ra ngoài ngoại thành & vùng ven củng cao, rồi về tới nông thôn vẫn cao. Thực tế rằng giá đất bây giờ không hề rẻ, chắc chắn rồi. Những giữa rẻ và tiếp tục tăng cao lại không cần mối quan hệ với nhau, giá đất cao rồi vẫn có thể tiếp tục tăng cao nữa.
Mua được giá đất hợp lý là ổn rồi, rẻ không còn tồn tại nữa. Có chăng tồn tại củng chỉ trên Facebook, mạng xã hội, hay các trang đăng bất động sản mà sales bất động sản đăng ảo.
Tiềm năng về tăng trường thu nhập của người Việt Nam còn rất lớn. Khi nào đất nước ta chạm ngưỡng chững tăng trường, bất động sản mới thực sự đi vào ổn định.
Và thông thường, dù đang rất cao, nó vẫn cứ tiếp tục leo thang khi những người kiếm được tiền ngày càng nhiều, cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập thấp ngày một khó hơn.
Dịch bệnh Covid cùng được hơn 1 năm nhưng bất động sản chỉ tăng hoặc chững lại, về cơ bản mất thanh khoản chứ không hề tụt giảm. Thậm chí cá biệt một số vùng còn nóng sốt, giao dịch ở một số nơi vẫn rất sôi động. Chẳng vì lý do gì hết, vì rất nhiều người đang có tiền và nó khiến bất động sản không giảm nổi, cùng lắm là chững lại hoặc người bán đang cắt lỗ đôi chút. Sự sụt giảm mạnh phải xảy ra khi nó được tăng trường ảo bảng tính dụng không kiểm soát.
Chúng ta không cần phải mua bất động sản ngay lúc này, nhưng ngày mai chúng ta cần phát triển nhanh thu nhập của mình để nhanh chóng sở hữu bất động sản cho riêng mình như một vật phòng thân.
Tuy nhiên, nếu đã có sẵn tài chính thì chúng ta nên lựa chọn 1 sản phẩm BĐS phù hợp để bảo toàn tài sản của bản thân vì nếu để càng lâu thì cơ hội sở hữu càng thấp. BĐS vẫn luôn là tài sản đầu tư an toàn nhất.
