23/04/2020
🌍 Cách Kiểm Tra Pháp Lý Đất Nền Dự Án.
▶️ Một bộ hồ sơ pháp lý chuẩn của một dự án bất động sản bao gồm:
1️⃣ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
2️⃣ Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500: Bắt buộc đối với dự án có quy mô từ 5ha trở lên hoặc Phê duyệt quy hoạch mặt bằng tổng thể (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3️⃣ Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp.
4️⃣ Giấy phép xây dựng
5️⃣ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền
--- DIỄN GIẢI ---
1️⃣ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp:
Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư cần chú ý đến lĩnh vực kinh doanh cần có chức năng xây dựng và đầu tư các dự án bất động sản thì mới hợp pháp.
2️⃣ Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500:
Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất đều được thể hiện trên bản đồ quy hoạch chi tiết này.
Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giúp định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.
- Nếu Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 có quy định chi tiết về các chỉ tiêu xây dựng nhà ở (cấp nhà, chỉ giới, số tầng, độ cao tầng, khoảng lùi xây dựng,…) thì không bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng.
- Trường hợp quy mô dự án nhỏ hơn 5ha thì không bắt buộc phải có Phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 mà thay vào đó là Phê duyệt quy hoạch mặt bằng tổng thể của cơ quan có thẩm quyền.
3️⃣ Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:
Nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố:
- Năng lực chủ đầu tư
- Nguồn gốc quỹ đất
- Quy hoạch khu đất
- Tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại)
Sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
4️⃣ Giấy phép xây dựng:
Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình.... theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép.
🔹 Điều kiện cấp giấy phép xây dựng dự án:
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 được duyệt.
- Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị, các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh.
🔹 Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:
- Địa điểm, vị trí xây dựng dự án
- Loại, cấp dự án
- Cốt xây dựng công trình
- Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng
- Bảo vệ môi trường và an toàn công trình
- Diện tích xây dựng công trình, chiều cao từng tầng, chiều cao tối đa toàn công trình, màu sắc công trình
- Những nội dung khác quy định đối với từng loại dự án
- Hiệu lực của giấy phép.
+ Anh chị cần lưu ý kiểm tra:
+ Có bắt buộc thời gian xây dựng không?
+ Một số dự án có yêu cầu thời gian xây dựng 1-2 năm sau khi bàn giao nền đất
+ Có phải xây dựng theo mẫu quy hoạch không?
Một số dự án bắt buộc phải xây dựng theo mẫu đã được phê duyệt, ví dụ xây nhà 1 trệt 2 lầu, xây biệt thự.
5️⃣ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là Quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay gọi đơn giản là Sổ đỏ.
🔹 Anh chị đặc biệt phải lưu ý 5 điểm sau:
- Địa chỉ thửa đất
- Diện tích
- Hình thức sử dụng là chung hay riêng?
- Sử dụng chung: là hiện nay tổ chức đang đồng sở hữu với bên khác, cần lưu ý khi ký hợp đồng mua bán phải có đủ hai bên đứng tên trên sổ đất, hoặc có ủy quyền một bên cho bên còn lại.
- Sử dụng riêng: là tổ chức đứng tên một mình, có toàn quyền quyết định về thửa đất.
- Mục đích sử dụng đất: cần lưu ý là mua đất ở (đất nền thổ cư)
- Thời hạn sử dụng đất:
+ Đối với tổ chức đứng tên: thì thời hạn sử dụng đất thường là 50 năm, cá nhân đứng tên thời hạn sử dụng là lâu dài.
+ Hoặc quyết định giao đất của cơ quan chức năng có thẩm quyền cho chủ đầu tư được phép kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng thuế quyền sử dụng đất trên phần đất được giao này.
+ Hoặc văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: từ đất trồng cây lâu năm/đất trồng cây hàng năm… lên đất ở để kinh doanh dự án bất động sản.
