19/02/2022
Mua BĐS Dự Án Thì Sợ Rủi Ro ! Vậy Mua BĐS Dân Thì Có Rủi Ro Không ?
Bất động sản trong 1 khu vực giá bán đất dân gần dự án chỉ 10tr/m2 ( đã có sổ ) còn trong dự án thì 15tr/m2 ( chưa có sổ ) nên đại đa số nhà đầu tư sẽ chọn mua đất dân, vì cùng vị trí nhưng chênh lệch giá bán khá nhiều và nghĩ rằng " an toàn " hơn. Mặc dù nhiều nhà đầu tư hiểu lý do tại sao trong dự án giá bán cao hơn, vì chủ đầu tư phải xây dựng hạ tầng, xin các loại pháp lý để làm quy hoạch .v.v. Do đại đa số nhà đầu tư nghĩ mua giá thấp hơn dự án gần đó thì thanh khoản và lợi nhuận sẽ tốt hơn do " giá rẻ ".
Trong hình ảnh bài viết là 1 tài sản rất thích hợp làm nhà vườn ở Củ Chi, giá bán cũng " rất rẻ " nhưng có điều hiện tại nó đang nằm trong quy hoạch đất " công trình dịch vụ " ( đất ở các khu công cộng làm chợ, siêu thị, bến xe .v.v. ). Năm 2021 tài sản này vẫn được ngân hàng bảo lãnh cho vay, nhưng giờ tiền lãi vẩn đóng nhưng bán ra thì rất khó khăn vì dính quy hoạch. Trừ khi chủ tài sản hợp tác cùng môi giới " để thịt " người mua thì mới giao dịch được hoặc tìm được người mua chấp nhận mua mặc dù biết quy hoạch ( nhà đầu tư này rất hiếm và họ sẽ thương lượng bằng hoặc cao hơn một chút giá nhà nước bồi thường ).
Cứ ngở như mua được 1 tài sản tốt, giá bán rẻ nhưng không ngờ nhà đầu tư mua hiện tại phải khá mệt mỏi. Vì bị môi giới khuyên nên cọc nhiều vì sợ chủ tài sản lật kèo bán cho người khác, thay vì chỉ cọc từ 5 - 10% thì đã cọc 25 - 30%. Mặc dù bị môi giới hối thúc nhưng khách mua đã kịp nhờ một người em bên ngân hàng nhìn sơ qua sổ, rồi lên tận nơi để kiểm tra quy hoạch sơ bộ rồi mới tiến hành cọc, nhưng đâu ai biết đến chữ " ngờ " tài sản đã bị tái quy hoạch !
Cũng có 1 câu chuyện có thật ở Phú Quốc, 1 chú từng làm " lớn " trong Quân Đội khi về hưu có mua 1 miếng đất lớn ở Phú Quốc. Để nghỉ ngơi hưởng tuổi già nhưng vào 1 ngày đẹp trời có thông báo từ chính quyền địa phương, là phần lớn tài sản của chú nằm trong quy hoạch phát triển địa phương, nên phải cho nhà nước thu hồi đất bàn giao cho 1 chủ đầu tư ở đó mở rộng dự án để giúp phát triển địa phương. Luật bất động sản ở VN là như vậy, nhưng giá đền bù quá thấp so với giá chủ đầu tư đang bán ra, nên chú Quân Đội không đồng ý thì đã bị chính quyền địa phương cưởng chế thu hồi đất. Một người có " lực " như vậy mà còn " bị thịt ", thì đại đa số nhà đầu tư ai lại có " lực " được như chú trong Quân Đội này.
Mua đất dân cũng có người thắng đậm cũng có người thua nhiều, cũng như các kênh đầu tư khác như Coin và Chứng Khoán.v.v. Chúng ta chỉ thấy người thắng mua được cái này cái kia nhưng người thua phải bán cái này cái nọ thì chúng ta không thấy được. Lấy ví dụ là " Ông Bầu " Phước Sang từng là 1 đại gia giàu có nhưng giờ đã bị phá sản, vì không kiểm soát được lòng tham nên phải trả giá. Đầu tư theo đội nhóm và đón đầu hạ tầng nhưng nếu quyết định sai thì sẽ phải trả giá cho sự chọn lựa của mình, mặc dù nghĩ rằng đội nhóm của mình rất này nọ và mình có nhiều kinh nghiệm. Đầu tư theo đội nhóm thì mình là người được đưa ra quyết định, hay người ta nói đâu mình mua đó thì là câu chuyện khác nên rất dễ bị " lùa gà " và " định hướng ".
Tài sản cũng có tài sản tốt tài sản xấu nên dự án ma thì cũng có đất dân quỷ. Môi giới cũng vậy cũng có người này người kia. Dù là môi giới dự án hay môi giới tự do có vẻ bề ngoài hào nhoáng giới thiệu là trưởng phòng, quản lý, giám đốc này nọ. Có kinh nghiệm trong nghề 10 15 20 năm nên uy tín, tận tâm, trách nhiệm này kia. Thì lúc nhà đầu tư mua xong, rồi thời gian sau này liên lạc lại nếu có trục trặc giấy tờ pháp lý hoặc nhờ ra hàng có lợi nhuận thì họ sẽ quay mặt còn nhanh hơn cách người yêu cũ đối xử phũ phàng với mình là chuyện bình thường. Họ có thể giúp nhà đầu tư kiếm tiền thì cũng có thể khiến nhà đầu tư mất tiền, bản chất của các kênh đầu tư đều không xấu chỉ có những con người khiến nó trở nên xấu xí.
