29/10/2022
1. Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Quy hoạch là việc bố trí, sắp xếp toàn bộ theo một trình tự hợp lý trong từng thời gian, làm cơ sở cho việc lập kế hoạch dài hạn.
Quy hoạch sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định rõ tại khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”.
Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện quy hoạch sử dụng đất bằng bản quy hoạch. Đây là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.
Như vậy, nếu căn cứ theo quy định trên thì đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch (nghĩa tích cực).
Ví dụ: Hiện nay, Thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, trong bản đồ thể hiện rõ tất cả các khu vực đều nằm trong quy hoạch với các phân khu, khu vực theo mục đích sử dụng đất khác nhau.
Trên thực tế đại đa số người dân đang hiểu đất thuộc quy hoạch theo nghĩa có phần tiêu cực, đó là việc đất thuộc quy hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông hoặc các công trình công cộng khác (kết quả của quy hoạch theo nghĩa này là sẽ bị thu hồi).
2. Khi nào đất thuộc quy hoạch không bị thu hồi?
Căn cứ vào khái niệm quy hoạch sử dụng đất có thể thấy không phải khi nào đất thuộc quy hoạch cũng sẽ bị thu hồi. Để trả lời cho câu hỏi “khi nào đất thuộc quy hoạch không bị thu hồi” cần xem xét khi nào sẽ thu hồi.
Như đã phân tích ở trên, quy hoạch sử dụng đất chưa dẫn tới việc thu hồi đất, thay vào đó trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xây dựng, ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Trường hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới ra quyết định thu hồi đất.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 và Điều 63 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
(1) Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“…
7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”.
(2) Điều 63 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;
2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.”.
Tóm lại, chỉ khi nào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có quy định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thì khi đó mới thu hồi đất (nhiều trường hợp có quy hoạch nhưng không thực hiện thì có thể sẽ điều chỉnh và không thu hồi đất).
Nói cách khác, ngay cả khi đất thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng bị thu hồi.
3. 3 quyền quan trọng khi có đất thuộc quy hoạch
(1) Được đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi (quy hoạch treo) thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
(2) Có thể được chuyển nhượng, tặng cho
(3) Được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất
* Được bồi thường về đất
Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, khi thuộc quy hoạch mà phải thu hồi thì sẽ được bồi thường về đất nếu đủ các điều kiện sau:
- Không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, trừ duy nhất trường hợp không có Giấy chứng nhận vẫn được bồi thường.
* Bồi thường về nhà ở, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi (cá, tôm,..)
Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”.
Theo đó, khi thu hồi đất thuộc quy hoạch thì sẽ được bồi thường về nhà ở, tài sản hợp pháp khác gắn liền với đất nếu tài sản đó bị thiệt hại như bị tháo dỡ.
