15/05/2018
CÓ NÊN VỘI VÀNG BÁN ĐẤT Ở THỜI ĐIỂM NÀY???
Thị trường bất động sản Phú Quốc đang hạ nhiệt, câu chuyện đầu tư trở nên bình ổn hơn khi sóng đã “lắng xuống”. Các nhà đầu tư bên cầu cũng đang thận trọng hơn với quyết định mua đất và đây cũng là lý do để bên cung phải thật bình tĩnh trong quyết định bán ra của mình.
Với tiêu điểm “có nên vội vàng bán đất ở thời điểm này?”, chúng tôi đặc biệt muốn gửi đến các nhà đầu tư đang ôm đất những nội dung trong bài viết này.
MỤC LỤC
1 - Diễn biến thị trường
2 - Có nên vội vàng bán đất?
2.1 - Tâm lý nhà đầu tư bên cung
2.1 - Tâm lý nhà đầu tư bên cầu
2.3 - KHÔNG vội vàng mà bán đất
1 - DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG
Thị trường bất động sản Phú Quốc diễn ra rất sôi nổi cho đến khi đón nhận liên tiếp những chỉ đạo của chính quyền nhằm kiểm soát cơn sốt đất đang bùng nổ. Giá đất trung bình các loại giảm từ 2 - 5%, trừ một số ít khu vực giá đất không giảm (thậm chí còn tăng). Các giao dịch mua bán giảm đi (không còn tình trạng che lều, đặt võng làm trạm giao dịch).
Nhà đầu tư cần quan tâm tới 2 vấn đề về diễn biến thị trường được chúng tôi đề cập đến ở dưới đây.
Thứ nhất, trước tình trạng mua bán đất ồ ạt, giao dịch mất kiểm soát (giao dịch trái quy định, giao dịch chui, giao dịch ngoài luồng), hoạt động chiếm đất rừng, xây dựng công trình dự án trái phép,...Chính quyền đã đưa ra những chỉ đạo, biện pháp mạnh mẽ để chấn áp cơn sốt đất tại Phú Quốc. Cụ thể là, tỉnh ủy Kiên Giang yêu cầu kiểm tra, xử lý việc tách thửa, phân lô trên địa bàn theo quy định. Kiên quyết xử lý các trường hợp tự quy hoạch, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trong khi chưa được cấp thẩm quyền cho phép.
Gần đây nhất là công văn quyết định “tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất với các trường hợp phân lô, tách thửa diện tích dưới 500m2” đã siết chặt tất cả hoạt động phân lô bán nền trên đảo. Nhà đầu tư đất nền là đối tượng chịu ảnh hưởng chính trong quyết định này (đọc ngay tình hình thị trường đất nền Phú Quốc). Đây là công văn rất kịp thời của chính quyền giúp thị trường duy trì tính minh bạch, an toàn trong đầu tư.
✦ Hoạt động giao dịch mua bán đất đã giảm, đặc biệt là các giao dịch có quy hoạch trái phép.
Thứ hai, mặc dù giao dịch không còn sôi động cũng như nhu cầu mua vào ít đi nhưng giá đất tại một số khu vực không hề giảm. Giá đất chỉ đang chững lại và giảm tại những khu vực có vị trí ít tiềm năng, quy hoạch đất chưa rõ ràng.
Phân khúc này giảm thì sẽ có phân khúc khác tăng, đó là phân khúc “đất quy hoạch, pháp lý rõ ràng”. Các nhà đầu tư dài hạn đang nắm giữ phần đa quỹ đất này. Họ có tiền, có hiểu biết, đã nghiên cứu kĩ về thị trường và lựa chọn những khu đất đẹp (vị trí tiềm năng, quy hoạch rõ ràng). Họ nhìn thấy và đợi giá trị thực của đất đặc khu.
✦ Đất quy hoạch, pháp lý rõ ràng vẫn luôn thu hút nhà đầu tư.
2 - CÓ NÊN VỘI VÀNG BÁN ĐẤT
Nhìn nhận chung với tình hình hiện tại của thị trường đất Phú Quốc, các nhà đầu tư ít nhiều đang cảm thấy lo lắng và bất an. Người mua dè chừng và cân nhắc, người bán muốn ra đất nhanh chóng.
2.1 - TÂM LÍ NHÀ ĐẦU TƯ BÊN CUNG
Thị trường hạ sốt với giá đất giảm khiến cho các nhà đầu tư ôm đất không thể ngồi yên. Thực tế đất đang được rao bán nhiều nhưng người mua thực không có khiến cho tâm lý hoảng loạn diễn ra. Điều này là dễ hiểu vì bạn (người ôm đất) đang rót vốn đầu tư đất mà chưa đạt được lợi nhuận để thanh khoản và có khả năng bị chôn vốn lâu dài.
Với những nhà đầu tư dài hạn, có nhu cầu kinh doanh thực sự trên đất đặc khu, họ không cảm thấy quá lo lắng khi thị trường trầm lại, dù là khi chính quyền siết chặt mọi giao dịch mua bán đất. Vì nơi họ đầu tư là khu vực có tiềm năng, có giá trị thực dựa trên vị trí đẹp - quy hoạch pháp lý rõ ràng. Lợi nhuận lâu dài là điều họ nắm chắc trong tay.
Với những nhà đầu tư lướt - đầu cơ, tâm lý bất an đang hiện thấy rõ rệt hơn bao giờ hết. Đã có dấu hiệu của tình trạng bán tháo để rút vốn. Nhưng quan trọng là bán ra mà không có người mua. Đặc biệt là nhóm đầu cơ vào đất nông nghiệp, đất rừng. Thông tin ngừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới đây sẽ khiến nhóm đầu cư này rơi vào tình cảnh đọng vốn, kịch bản tồi tệ hơn đó là phá sản.
2.2 -TÂM LÍ NHÀ ĐẦU TƯ BÊN CẦU
Nhu cầu mua đất tại Phú Quốc chưa bao giờ giảm bởi những tiềm năng đặc biệt mà đặc khu tương lại đang có. Có rất - rất nhiều ưu thế, ưu đãi, ưu điểm dành cho nhà đầu tư khi rót vốn vào thị trường đất Phú Quốc. Bạn sẽ thấy những điều này tại đây!
Ngay cả khi thị trường đang “chững lại” vẫn luôn có rất nhiều nhà đầu tư đang quan tâm, tìm cơ hội để đầu tư tại đảo ngọc. Thị trường không còn quá bùng nổ khi các nhà đầu tư đang thận trọng, theo dõi - nắm bắt thị trường và chờ thời điểm thích hợp nhất để mua đất.
Nhà đầu tư đang có: “TÂM LÝ TRÁI CHIỀU”
Một mặt, do chính sách - thanh tra thắt chặt trong quãng thời gian này khiến các nhà đầu tư không mạnh tay rót vốn, thay vào đó là chờ đợi thông tin quy hoạch để đầu tư với rủi ro thấp nhất.
Mặt khác, các nhà đầu tư lại sợ bỏ lỡ cơ hội đầu tư tại thời điểm này. Khi Phú Quốc chính thức lên đặc khu kinh tế thì việc có tài chính cũng chưa chắc đã mua được đất. Chưa nói đến khu vực có vị trí đất tiềm năng, đất đẹp thì giá cả sẽ cao ngất.
2.3 - KHÔNG vội vàng mà bán đất
Với diễn biến thị trường đất như hiện tại thì nhà đầu tư bên cung (ôm đất) có nên vội vàng bán đất hay không? - KHÔNG, nhà đầu tư nên chờ đợi quy hoạch tổng thể và thông báo chính thức về việc lên đặc khu kinh tế.
Như chúng tôi đã đề cập ở trên, bạn có thể thấy rằng cung - cầu thị trường đang biến động lệch nhau vì phía bên cung sợ mất giá nên bán ra, phía bên cầu thì đợi chờ để đầu tư tránh rủi ro. Nhu cầu mua đất rất nhiều nhưng tất cả đều hướng đến sự an toàn trong thời gian tới.
Với tình hình thị trường hiện tại, nhóm đầu cơ vào đất nông nghiệp, đất rừng sẽ phải chịu ảnh hưởng nặng nề (mạo hiểm - dám chơi, dám chịu).
Còn các nhà đầu tư (dài hạn, đầu tư khu vực quy hoạch rõ ràng) có đất, việc bán ra (có lãi) vào thời điểm này không dễ dàng nhưng bán ra để thu hồi vốn thì không khó. Việc các nhà đầu tư vội vàng bán đất ở thời điểm này sẽ làm cho thị trường xấu hơn cùng tâm lý không tốt về chính sản phẩm (đất) của mình.
Trong thời điểm mà Phú Quốc trở thành đặc khu chỉ còn là vấn đề thời gian, vấn đề quy hoạch được chú trọng đặc biệt cùng với đó là việc chính quyền đang thực hiện các chính sách, biện pháp chặt chẽ để kiểm tỏa thị trường nhằm mang đến môi trường đầu tư an toàn cho mọi nhà đầu tư.
⇒ Giá trị to lớn, lâu dài của nhà đầu tư ôm đất hiện tại nằm ở quyết định quy hoạch và đặc khu kinh tế được ban hành sắp tới.
đầu tư đất khôn ngoan
“Thay vì tháo chạy lúc thị trường căng thẳng thì nhà đầu tư thông minh lại chào đón xu hướng suy giảm như cơ hội đầu tư tuyệt vời”, quan điểm của Benjamin Graham - người khai sinh ra trường phái đầu tư giá trị.
Nhà đầu tư có thể hiểu đơn giản là: không nên để cảm xúc của “thị trường” điều khiển, định hướng quyết định đầu tư của mình. Thị trường luôn có sự biến động bất thường, nhưng thay vì sợ hãi trước sự bất ổn thì nhà đầu tư hãy sử dụng nó như một cơ hội để tạo ra giá trị lợi nhuận lâu dài.
Nhìn vào giá trị lâu bền tại thị trường đất Phú Quốc, có quá nhiều lợi nhuận mà nhà đầu tư sẽ nhận được. Điều quan trọng là nhà đầu tư không chạy theo đám đông, cần sự bản lĩnh - tỉnh táo để có được quyết định đầu tư thông minh.
"Đôi khi, ngay cả những nhà đầu tư thông minh cũng cần có ý chí mạnh mẽ để tránh đi theo đám đông." ~ Benjamin Graham.
