22/02/2022
CÁC KHOẢN THUẾ PHÍ PHẢI NỘP KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Các khoản thuế phí phải nộp khi mua bán nhà đất là như thế nào? Gồm 5 loại thuế phí: công chứng, thu nhập cá nhân, trước bạ, thẩm định và thuế đất
Các khoản thuế phải nộp khi mua bán nhà đất
Theo quy định của nhà nước thì thuế mua bán nhà đất phải nộp gồm những khoản sau:
Bên bán: nộp thuế thu nhập cá nhân 2%
Bên mua: nộp lệ phí trước bạ 0,5%, phí thẩm định 0,15%
Thực tế khi mua bán tùy theo thỏa thuận thì bên nào phải chịu những khoản thuế và phí trên. Người dân thường căn cứ vào khung giá đất của từng địa phương để tính giá trị đưa vào hợp đồng mua bán. Rất ít trường hợp căn cứ theo giá trị thị trường thực tế để giao dịch.
Thuế mua bán nhà đất
Khi thực hiện mua bán nhà đất phải nộp các loại thuế phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau: có 5 loại thuế phí
Phí công chứng hợp đồng
Thuế thu nhập cá nhân
Lệ phí trước bạ
Phí thẩm định: Phí đăng ký biến động quyền sử dụng đất, Lệ phí địa chính, Phí cấp mới Giấy chứng nhận
Thuế sử dụng đất
Phí công chứng hợp đồng nhà đất:
Theo quy định của nhà nước thì mọi hoạt động mua bán nhà đất đều phải thực hiện hợp đồng công chứng chuyển nhượng bất động sản.
Hợp đồng công chứng này được xem là cơ sở pháp lý cao nhất, hợp pháp cho một giao dịch bất động sản và giấy tờ không thể thiếu trong hồ sơ nộp cơ quan nhà nước xin thay đổi Quyền sở hữu nhà đất hoặc chuyển tên sổ đỏ từ bên bán sang bên mua.
Theo quy định tại Thông tư số 257/2016/BTC thì mức thu phí công chứng được tínhnhư sau:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
2. Thuế thu nhập cá nhân:
Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Trường hợp 2: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền theo giá thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, khi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân) thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Hai bên trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận với nhau về người có nghĩa vụ nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác thì căn cứ theo quy định của luật, bên bán đất là bên có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất:
Đối với trường hợp bán đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2% (thuế suất).
(Thuế suất 2% được quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính)
Trong đó:
Giá chuyển nhượng = giá chuyển nhượng nhà (nếu trên giấy chứng nhận có ghi) + giá chuyển nhượng đất.
– Giá chuyển nhượng nhà:
Nếu giá chuyển nhượng nhà cao hơn khung giá nhà nước thì Giá để tính thuế căn cứ theo Giá ghi trên hợp đồng công chững mà hai bên đã thỏa thuận;
Nếu giá chuyển nhượng nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất thấp hơn hoặc bằng thì giá trị được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Giá chuyển nhượng nhà/công trình = Giá xây dựng mới x diện tích nhà/ kích thước công trình x Giá trị còn lại (%)
Nếu bao gồm nhiều hạng mục công trình thì tính Tổng giá trị của từng hạng mục
Ở Hà Nội thì căn cứ tính được quy định tại Quyết định 3023/QĐ-UBND năm 2018 về Bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội.
– Giá chuyển nhượng đất:
Nếu giá chuyển nhượng đất cao hơn khung giá nhà nước thì Giá để tính thuế căn cứ theo Giá ghi trên hợp đồng công chững mà hai bên đã thỏa thuận;
Nếu giá chuyển nhượng đất bằng hoặc thấp hơn khung giá nhà nước quy định thì Giá tính thuế sẽ căn cứ theo khung giá nhà nước để tính thuế;
Giá chuyển nhượng đất = Giá đất theo khung giá quy định x Diện tích đất (m2)
Ở Hà Nội thì căn cứ tính được quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND năm 2018 về Bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3. Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất
Khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất bên mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% Giá trị nhà đất mua bán (Theo: Nghị định 140/2016/NĐ-CP , Nghị định 20/2019/NĐ-CP và Thông tư 301/2016/TT-BTC);
4. Phí thẩm định hồ sơ:
Khi mua bán chuyển nhượng sẽ phải nộp Lệ phí thẩm định là 0,15% Giá trị tài sản nhưng đối với mọi trường hợp lệ phí này phải nộp không được vượt quá 5.000.000VNĐ (Theo Thông tư 02/2014/TT-BTC và Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP);
Cách tính phí thẩm định hồ sơ: Để xác định Giá tính Phí Hồ sơ cũng áp dụng như trên.
Phí đăng ký biến động quyền sử dụng đất và tài sản trên đất/ Lệ Phí địa chính/ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
Căn cứ theo Nghị Quyết số 20/2016/NQ-HĐND ngày 06/12/2016 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội thì:
Lệ phí Chứng nhận đăng ký biến động : + Các phường thuộc quận, thị xã: 28.000 đồng/lần; + Khu vực khác: 14.000 đồng/ giấy.
Lệ phí cấp lại/đổi Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất): + Các phường thuộc quận, thị xã: 20.000 đồng/giấy; + Khu vực khác: 10.000 đồng/ giấy.
Lệ phí cấp lại/đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: + Các phường thuộc quận, thị xã: 50.000 đồng/giấy; + Khu vực khác: 25.000 đồng/ giấy.
Lệ phí trích lục bản đồ địa chính (nếu có): + Các phường thuộc quận, thị xã: 15.000 đồng/văn bản; + Khu vực khác: 7.000 đồng/văn bản.
5. Thuế sử dụng đất:
Theo Điều 1 Thông tư 10/2017/VBHN-BTC những loại đất phi nông nghiệp sau phải chịu thuế sử dụng đất, gồm:
– Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm:
+ Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế);
+ Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất;
Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:
Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) – Số thuế được miễn, giảm (nếu có) (đồng)
Số thuế phát sinh (đồng) = Diện tích đất tính thuế (m²) x Giá của 1m² đất (đồng/m²) x Thuế suất (%)
Trong đó:
– Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng
– Giá của 1m² đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm (Quyết định 96/2014/QĐ-UBND năm 2018 về Bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn thành phố Hà Nội).
– Thuế suất: đất ở
Đất ở:
+ Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
BẬC THUẾ DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (m²) THUẾ SUẤT (%)
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15
+ Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
+ Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.
Hãy liên hệ với Công Ty Cổ Phần Địa Chính Sa Pa để được tư vấn miễn phí!
