02/05/2022
Pháp luật chồng chéo, sửa sao cho đúng?
Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đang có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa những luật này. Vấn đề là sửa đổi làm sao để khơi thông được những điểm nghẽn thị trường hiện nay.
Phân rõ trách nhiệm từng luật
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhấn, cho biết cả ba luật trên đều có những vướng mắc ở những góc độ khác nhau, cần phải sửa đổi.
Với Luật Nhà ở, có 5 vấn đề được ông Khởi đặt ra.
Thứ nhất, vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Thế giới có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay không? Ngược lại vấn đề là Luật Đất đai có cho phép sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?
Thứ hai, các hình thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? “Trong thời gian vừa qua, phân lô bán nền tràn lan, tôi cho rằng phải xác định hình thức đầu tư rõ ràng. Như thế nào là lập dự án đầu tư, như thế nào là kinh doanh riêng lẻ”, ông Khởi nói.
Thứ ba, xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Theo ông Khởi, tên gọi không quan trọng, mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê? Sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê.
Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do Nhà nước quy định như: Nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị cũng khác.
Thứ tư, đối với phát triển tài chính nhà ở, trong Luật Nhà ở đã có quy định, nhưng tài chính với bất động sản ra sao lại là vấn đề rộng. Do vậy, cần nghiên cứu mở rộng hơn quy định bổ sung trong luật.
Thứ năm, việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn.
Với Luật kinh doanh bất động sản có 6 vấn đề.
Thứ nhất, quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như thế nào? Cần quy định rõ ràng về vốn hay về tiêu chí nào cần đặt ra?
Thứ hai, chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn chuyển nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ. Nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn, dòng tiền tài chính.
Doanh nghiệp làm ăn thua lỗ, không còn vốn, tài chính mới muốn chuyển nhượng. Cuối cùng dự án không chuyển được, phải nằm đó và cũng không tạo ra nguồn cung cho thị trường.
Thứ ba, vấn đề xác định dự án bất động sản cũng nhiều vấn đề. Chúng ta chưa có các điều kiện xác định cụ thể về đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án bất động sản.
Thứ tư, với sản phẩm lai như condotel, liệu có đưa vào Luật Nhà ở hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.
Thứ năm, thông tin thị trường và chuyển đổi số. Một ngôi nhà chia ra nhiều chủ sở hữu và đem bán ra nước ngoài. Tuy nhiên, luật chưa có quy định về việc mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế.
Thứ sáu, quản lý và điều tiết thị trường. Câu chuyện thuế và giá điều tiết như thế nào hay chỉ khi thị trường nóng với lạnh chúng ta mới thực hiện điều tiết.
“Tóm lại, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ ràng. Bởi bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật”, ông Khởi nhấn mạnh.
Làm sao để người thu nhập thấp có nhà?
Dưới góc độ chuyên gia pháp lý, luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đặt ra những vấn đề cần bàn hiện nay, then chốt là giá bất động sản và vấn nạn đầu cơ.
Ông Tuấn cho biết, GDP của Việt Nam thấp nhưng giá đất lại thuộc top đắt hàng đầu thế giới. Thị trường bất động sản Việt Nam đang không đi theo quy luật cung - cầu, nên vấn đề then chốt nhất là tăng nguồn cung của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, thị trường bất động sản hiện nóng lên bởi yếu tố đầu cơ.
Để giải quyết vấn đề này, ông Tuấn kiến nghị Luật kinh doanh bất động sản phải ngăn chặn bằng việc đánh mạnh vào tài chính như thuế, phí và biện pháp kỹ thuật.
Trong khi đó, luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch, lại đặt ra vấn đề cho nhà ở xã hội hiện nay, trong đó nhấn mạnh tình trạng đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội không có khả năng thuê, mua nhà ở xã hội.
Luật sư Quỳnh cho biết, giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn quá cao so với khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Giá bán nhà ở xã hội trung bình hiện nay đang ở mức 15 triệu đồng/m2, có khu vực lên tới 21-25 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn. Mức giá này quá cao so với thu nhập của các đối tượng nằm trong diện ưu đãi, chỉ có thể phù hợp với những đối tượng có thu nhập từ mức trung bình trở lên.
Bên cạnh đó, quy định về ưu đãi đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội không thu hút được nhà đầu tư. Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, quy định lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư toàn bộ dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư đối với nhà ở xã hội để bán, không quá 15% đối với nhà ở xã hội để cho thuê.
“Trên thực tế một doanh nghiệp phải mất khoảng 5 năm để hoàn thiện một dự án nhà ở xã hội, nên mức lợi nhuận tối đa hằng năm đối với dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 2%. Mức lợi nhuận này đối với một dự án kinh doanh bất động sản là rất thấp”, luật sư Quỳnh nói.
Thêm nữa là câu chuyện, doanh nghiệp không có quyền mua, cho thuê nhà ở xã hội để cho công nhân thuê, thuê lại.
Từ những vấn đề đó, luật sư Quỳnh kiến nghị hoàn thiện Luật Nhà ở về nhà ở xã hội theo hướng, thống nhất quy định trong các văn bản pháp luật về loại đất để xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng cơ chế cho phép nhưng cũng tăng cường kiểm soát để doanh nghiệp thuê, mua nhà ở xã hội cho công nhân viên trong doanh nghiệp.
Thứ hai, cần có quy định cụ thể về quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội tại các địa phương. Chế độ ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cần được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội..
