20/08/2024
Rủi Ro và Cách Xử Lí Mua Bán BĐS đang cầm ở Ngân Hàng .
Phần 1: Những rủi ro Bên Mua không ngờ tới. Ai sẽ bảo vệ bạn?
Lô đất trị giá 20 tỷ. Cọc đến 5 tỷ. Sổ lại đang cầm cố ngân hàng.
Bên bán:
+ Đang vay ngân hàng 5 tỷ.
+ Không đủ tài chính rút sổ nên muốn mua phải cọc đủ 5 tỷ( lên đến 25% trị giá HĐ cọc).
Bên mua:
+ Vì số tiền cọc lớn nên muốn công chứng HĐ cọc.
Phòng công chứng:
+ Chỉ công chứng khi có sổ hồng + đã xóa thế chấp mới công chứng được.
+ Hoặc có thể linh động nếu có đơn xóa thế chấp từ ngân hàng kèm theo sổ hồng.
Ngân hàng:
+ Chỉ trả sổ hồng khi khách tất toán toàn bộ dư nợ, phí trả trước hạn, khoản vay đơn lẻ ko phải dính trùm nhiều sổ...
+ Phải làm thủ tục xuất kho sổ hồng vì bộ phận lưu trữ và cho vay riêng. Mất thời gian nếu ko có sự chuẩn bị trước.
+ Không hỗ trợ ký kết 3 bên gì cả vì sổ đang vay ko đc quyền mua bán nếu ko xử lý xong nợ.
—- - - - - -
Thông thường hai bên sẽ ký trước với nhau một hợp đồng tay. Vào Ngân hàng Bên Mua trao tiền cho Bên bán để rút sổ, sau đó ra phòng công chứng ký HĐ Cọc Công chứng.
=> Tình huống xấu mà 2 bên ko ngờ tới : “Bên Bán có khoản nợ lớn hơn 5 tỷ (do còn lãi, phí trả trước hạn...) hoặc Bên Bán có khoản vay cầm cố bằng nhiều sổ đất khác nhau. Ngân hàng yêu cầu Bên Bán quyết toán đủ mới cho rút sổ. Hồ sơ bị treo. Chưa rút sổ ra phòng công chứng sẽ ko tiến hành cho ký HĐ cọc.”
Bên Mua lại tiếp tục “bơm tiền” để Bên Bán rút sổ ??? Số tiền quá lớn thì sao?
Rút xong Bên Bán ko chịu đi ra phòng công chứng làm HĐ Cọc như đã chốt?
—- - - - - -
Với tình huống này theo tôi có cách xử lý thế này để hạn chế rủi ro, nhất cho Bên Mua, tất nhiên ko dễ loại trừ hết rủi ro trong bất động sản. Nên các anh chị có giải pháp tốt hơn chia sẻ thêm.
Bước 1. Hai Bên ra Ngân hàng yêu cầu Ngân hàng phát hành văn bản xác nhận số dư nợ để tất toán khoản vay Bên Bán (tiền vay, lãi suất, phạt trả trước…) và điều kiện rút sổ này.
Cần gì hỏi thêm ngân hàng vì ngân hàng là pháp nhân ít nhất họ sẽ ko dám nói bậy hay làm bậy. Nên đáng tin được.
Bước 2. Nếu ok hai bên ký tay trước 1 hợp đồng cọc tự soạn.
Bước 3. Qua phòng công chứng ký treo HĐ cọc (ký, lăn tay, chưa đóng dấu phát hành).
Bước 4. Quay về Ngân hàng Bên Bán chuyển tiền trực tiếp vào Ngân Hàng. Rút sổ và đơn xóa thế chấp.
Bước 5. Công chứng HĐ cọc ( do chưa kịp xóa thế chấp trong ngày nên tùy phòng công chứng chấp nhận đơn xóa thế chấp không mới làm được nên hỏi trước).
Bước 6. Xóa thế chấp chờ ngày công chứng.
Để an toàn hơn có thể :
- [ ] Mời công chứng viên dịch vụ đến tại ngân hàng để công chứng. Hạn chế di chuyển và thủ tục chờ đợi.
- [ ] Sổ công chứng HĐ cọc treo nên là bản sao y mới nhất
