Bất Động Sản Chính Chủ Thành Phố HCM

24/02/2025

Quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất tại TP.HCM từ 31/10/2024 theo quyết định số 100/2024/QĐ-UBND.
Nguồn Cafeland

25/02/2024

24/08/2022

PROJECT: CELADON - VILLA
DAY: 24/08/2022

06/06/2022

Hè về...
Phượng đỏ, lưới xanh, trời trong lành
Long lanh những ngôi nhà tươi mới

24/04/2022

Rồi mai đây sẽ là những toà nhà lấp lánh giữa hàng cây xanh xanh.

10/02/2022

FLC đề xuất đầu tư dự án phức hợp 1.200ha, tổng vốn 80.000 tỉ đồng tại Bình Chánh!!!

Ông Quyết mất tín mất tin này lại tiếp tục trò gì nữa đây!

10/02/2022

Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc đi lên nhờ lắp ráp, gia công, chế biến cho phương Tây, rồi quay sang học tập, nghiên cứu, phát triển công nghiệp ô tô, điện tử, cơ khí để xuất khẩu. Không phát triển bđs trong quy trình đó. Các tỷ phú giàu nhất ở các nước đó đều có số lượng rất ít các đại gia bđs, kể cả khi họ mới bắt đầu phát triển.

Ngoài khả năng kích thích gián tiếp sự tăng trường kinh tế, bđs chỉ kích thích thêm sự phát triển của công nghiệp vật liệu sản xuất. Trừ xi măng, gạch và cát (là các sản phẩm áp dụng trình độ công nghiệp thấp và rẻ tiền) ra thì các vật liệu xây dựng khác, VN phải nhập khẩu hoặc nhập khẩu nguyên vật liệu. Như vậy ngành bđs còn làm suy thất nền kinh tế.

Các đại gia bđs VN chủ yếu làm giàu nhờ sự chênh lệch khi thu hồi đất giá rẻ của dân rồi đầu tư xây dựng và bán với giá cao gấp vài chục lần. Các công ty xây dựng bđs VN không có sức cạnh tranh quốc tế để đầu tư nước ngoài, cùng lắm chỉ đầu tư quanh Lào, Campuchia và Myanmar là hết vị.

Giá bđs tăng thì nhà nước cũng có lợi vì thu được nhiều thuế nhưng là cực kỳ bất lợi cho nền kinh tế, vì nó làm gia tăng chi phí các mặt hàng, vì ngành nào cũng cần nhà xưởng, kho bãi, văn phòng phải mua hay thuê. Khó thu hút được vốn đầu tư nước ngoài, giá đất tăng kéo theo giá làm đường cũng tăng do tiền đền bù cao, khó phát triển hạ tầng.

Những người giàu nhanh trong mấy năm qua hầu như là mua đi bán lại bđs chứ không sản xuất ra cái gì cả. Nếu toàn bộ ngành kinh tế đều như vậy thì quá nguy hiếm. VN đang như vậy. Thế mà mấy năm nay, nhiều người hí hửng VN có nhiều đại gia bđs, cứ tưởng VN sắp "hóa rồng, hóa hổ" đến nơi.

Nhiều người nhìn vào bđs tưởng là phát triển kinh tế. Thực ra đó chỉ là vẻ ngoài, đống nhà cửa các bạn thấy chỉ là tiền đi vay nước ngoài. Vì các ngành sản xuất của VN có phát triển đâu? Lấy tiền ở đâu để đầu tư bđs khi chính nó lại không thu hút được nguồn ngoại tệ? Bạn muốn phát triển du lịch, chất lượng dịch vụ mới quyết định, chứ không phải bđs. Kinh tế phát triển mới kéo theo nhu cầu thuê văn phòng chứ không phải ngược lại.

Tài chính ngân hàng là anh em sinh đôi với bđs, là tác nhân chính của nền kinh tế b**g bóng. Nếu cái này sụp đổ thì cái kia chết theo, vì cả hai đều không dựa trên nền tảng sản xuất hay xuất khẩu. Cái gọi là tài chính lấy từ bđs về bản chất chỉ là tiền đi vay nước ngoài rồi tự thổi giá đất. Các vụ vỡ nợ, phá sản, nợ xấu ngân hàng đều dính đến bđs. Các đại gia bđs cüng như người dân không có tội. Chỗ nào kiếm tiền nhanh không vi phạm thì người ta làm thôi. Lỗi ở đây là cách điều hành kinh tế vĩ mô, dung túng cho sự phát triển b**g bóng của ngành bđs.

Đầu tư bđs thì phải có sự gắn bó mật thiết với chính quyền (để thu hồi đất và làm các thủ tục về xây dựng) ở xứ ta đã thành lệ, muốn được việc, muốn chữ ký, muốn phê duyệt thì phải có under table.

Cre: To Nhat Minh

12/01/2022

Quyết leo dừa, Quyết cho NĐT leo cây!
Sự lươn lên đến đỉnh điểm, đã đến lúc luật BĐT nói chung phải ràng buộc đầu cơ, thổi giá.
Đất nước mà chỉ đầu cơ bđs và nhóm lợi ích thì chắc chắn sẽ suy tàn vì lợi ích đi ngược với đại đa số người dân.
Đất nước phải xây dựng, phải sản xuất, lao động và bán chất xám... và các ông lớn nên suy nghĩ cho đại cục để tiếng thơm còn lại muôn đời. Đừng như Quyết leo dừa.
Mắt anh sáng, dáng a gầy mà lòng anh đen!

08/11/2021

Đất chưa sang tên sổ đỏ, có được bán cho người khác?

02/09/2021

Bài toán khởi nghiệp :

Giả dụ A có 100 tỷ, A dựng lên dự án 300 tỷ rồi vay Ngân hàng 200 tỷ để xây dựng, hoàn thiện.
Thay vì làm đàng hoàng để bán 400 tỷ, vừa trả được nợ Ngân hàng 200 tỷ + lãi và dư ra gọi là lời nhưng KHÔNG…
A cầm 200 tỷ vay được và bỏ 100 tỷ xây dựng dự án còn 100 tỷ kia A đi mua đất tiếp.
Miếng đất 100 tỷ đó A lại làm y như phần 1 là lại vay tiếp 200 tỷ…
Khi A xoay vậy vài ba vòng là tự nhiên có 3-5 dự án nổi đình nổi đám nhưng thực tế bên trong vốn tự có của A chỉ có 100 tỷ và đang nợ 600-1000tỷ

Lúc này, khoản tiền 100 tỷ bơm vào dự án để xây dựng cũng tạo ra 3-5 khối beton cao tầng.
Sau 3 năm bắt đầu đến lúc phải xử lý 5 khoản vay kia nếu không muốn chuyển nhóm nợ xấu và cách xử lý rất đơn giản :

A tiếp tục mua 1 miếng đất to hơn, vẽ ra 1 dự án to hơn. Lúc này A đang nợ 1000 tỷ + lãi Ngân hàng 3 năm, như vậy dự án mới phải ít nhất 2500-3000 tỷ
Để làm gì ? Câu trả lời là để A vay tiếp 1500-2000 tỷ vì luật Ngân hàng cho vay cỡ 60% tài sản thế chấp

Rút 2000 tỷ ra thì A đã có thể trả 5 món nợ 200 tỷ ban đầu + lãi, còn phần dôi dư ra mấy trăm tỷ thì lại ném vào xây dựng đại dự án mới…

Đại khái bức tranh là như vậy. Tới lúc này thì có một số phương án xảy ra:

1) Các dự án ban đầu được bơm 100 tỷ vào làm hòm hòm nhưng gặp may bán được nhà thì thu tiền khách hàng ( vốn 20 - 30% ban đầu mà người mua nhà đóng vào) để thi công tiếp và dựa vào nguồn thu cua khách hàng để thi công. Nếu thị trường tăng trưởng thì đôi khi bán hết va thu về đầy đủ thì dự án đó coi như có lời và thành công => đóng sổ clear nợ

2) Nếu 100 tỷ bỏ vô mà mãi không bán được thì cứ treo đó chờ, cho nên mới có từ “Dự án treo” vì nó nằm hoài không xong. Nếu may mắn sau 3-5 năm thị trường khởi sắc thì vẫn thu tiền khách hàng để xây cho xong. Hoặc lúc đó A thành con nợ nghìn tỷ rồi thì A bơm vài trăm cho các dự án này xây cho xong cũng không sao nhưng thường mấy dự án này khi kết sổ sẽ lỗ nặng

Quay lại cty mẹ mà giờ đây đang nợ 3000 tỷ kia. Lúc này, không có phép màu nào cứu được nó ngoài việc phải tiếp tục tiến lên…
Thế là dưới những cái tên mỹ miều như “Bussiness Development” hay “Project Porfolio” hay “Merger & Accquisition” …. mục đích chính vẫn là kiếm đất mới, dự án mới, thu gom, mua cổ phiếu những cty có đất, có dự án…

Để trả cho 3000 tỷ sắp hết hạn kia thì A cần vay ít nhất 6000 tỷ bao gồm 3500 tỷ trả vốn + lãi và 2500 tỷ để đi thu mua đất tiếp….
Họ xoay như vậy cho đến khi cty siêu to và bắt đầu chuẩn bị công cuộc IPO nhằm đưa cty lên sàn Hosino

Lưu ý là kế hoạch này đã được lập ngay ngày 1 cho nên tất cả các dự án đều nằm dưới 1 công ty con, dự án nào xui quá (ví dụ như bị thưa kiện hay bị tai nạn lao động v.v..) mà không cứu vãn được thì họ cắt bỏ cái đuôi đó, còn những cái tốt thì giữ lại.

Đến lúc lên sàn thì các cty con ngoan sẽ về hợp nhất cùng với cty mẹ. Nếu cty mẹ lên sàn thành công thì từ 1 cty định giá 10.000 tỷ sẽ được thị trường đẩy giá trị x5 x10.

Lúc này lại chia ra làm 2 con đường:
1) Ai khôn thì dùng dòng tiền đến từ thị trường để xoá đi những vết nhơ năm xưa. Nôm na là ve sầu thoát xác, một bước rũ áo thành thiên nga.
2) Ai tham thì lại tiếp tục con đường cũ. Lúc này với nguồn vốn từ Ngân hàng và từ chứng khoán thì họ còn phình ra nhanh hơn cho đến ngày bể ra thành vụ án.

Nguồn: Vin Trần