16/05/2024
SỰ TẬP TRUNG CỦA DÒNG VỐN BĐS
Vốn là yếu tố quan trọng quyết định đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nguồn vốn là hữu hạn, và chịu chi phối từng giai đoạn. Khi nguồn vốn tập trung vào một vùng nhất định, trong một giai đoạn nhất định sẽ tạo sức bậc cho sự phát triển đồng bộ của vùng đó.
Đối với nhà đầu tư, ngoài việc đánh giá một vùng đất tiềm năng, thì việc nhạy cảm với tín hiệu tập trung nguồn vốn từ nhà nước (đầu tư công) và các CĐT sơ cấp tại mỗi thời điểm mới là thứ quan trọng mang lại hiệu quả đầu tư.
Vậy thì trong chu kỳ 10 năm qua (2012 – 2022) thị trường bất động sản đã rút ra những bài học gì về dòng vốn trong phạm vi khu trung tâm tp. HCM và tp. Thủ Đức.
Lấy mốc năm 2011, điểm cận cuối của giai đoạn khủng hoảng kinh tế, nguồn vốn nhà nước bắt đầu phát huy tác dụng đòn bẩy khi thông xe tuyến đường quan trọng nhất (Hầm Thủ Thiêm, đại lộ Mai Chí Thọ) kết nối trung tâm thành phố với khu vực Thủ Thiêm. Bốn năm sau (2015) sau thời gian khoảng hai năm trước đó làm hạ tầng, khu đô thị Sala 113 ha (CĐT sơ cấp) công bố mở bán GĐ1 với giá khởi điểm khoảng 40 triệu/m2.
Đi kèm với dự án mở rộng đoạn đường Xa Lộ Hà Nội (khởi công 2010 – hoàn thành 2018) và tuyến Metro số 01 là khu đô thị đầu tiên của Vin tại HCM: Vinhome Central Park (7/2014) khởi công. Thời gian sau đó, loạt dự án cao cấp của các cđt nổi tiếng trên trục đường (Capitaland, Keppel land, Masterise, Sơn Kim Land)
Khu đô thị đắt giá nhất Tp. HCM là Vinhome Ba Son (mở bán 2016) và tòa nhà Landmark 81 (2018) đón đầu cho dự án cải tạo trục Nguyễn Hữu Cảnh (2019 – 2021), cầu Ba Son (hoàn thành 2022). Cùng thời điểm đó, tp. Thủ Đức thành lập (2020) và tại trung tâm mới của tp này, 4 tuyến quan trọng của Thủ Thiêm là R1, R2, R3, R4 dần hình thành: đường đi đến đâu, các quỹ đất được chia ô đến đó, các dự án lớn như: Empire City (2017), Metropole (2018), River Thủ Thiêm (2020), Zeit (2022) mở bán thành công.
Tổng kết lại rằng dù đi trước hay sau, thì có thể thấy hai dòng vốn quan trọng của thị trường là đầu tư công và CĐT sơ cấp luôn song hành hoặc tiếp nối nhau trong khoảng thời gian không quá xa. Chỉ trong 10 năm, nền tảng hạ tầng của lõi trung tâm thành phố (quận 1, Thủ Thiêm, An Phú) đã hình thành hơn 90%, định hình được khung giá trị cho BĐS khu vực (từ 40 triệu/m2 đến nay giá trung bình là 130 triệu/m2)
Tại thời điểm này, khi một chu kỳ mới bắt đầu, tín hiệu nào tại khu Rạch Chiếc, tp. Thủ Đức cho thấy dòng vốn sẽ tập trung ?
Dự án mở rộng đường Lương Định Của kết nối khu Rạch Chiếc với dân cư cao cấp An Phú và Thủ Thiêm sẽ hoàn thành 2025. Nút giao An Phú 3,400 tỷ (khởi công cuối 2022) sẽ đón ngày 30/4/2025. Trục Liên Phường 60 m kéo dài từ đầu khu thể thao Rạch Chiếc đến khu đô thị Đông Tăng Long Q9 cũ hiện chỉ còn 700m nữa là thông xe.
UBND thành phố ban hành 18 dự án đầu tư công ở lĩnh vực thể thao tại kỳ họp 12/2023 , phần lớn trong số đó thực hiện trong khu thể thao quốc gia Rạch Chiếc, điển hình: dự án xây sân vận động có mái che, nhà đua xe đạp lòng chảo,…
Phía CĐT sơ cấp có dự án Global City 117,4 ha của Masterise, SaiGon Sport City 64 ha của Keppel land, Eaton Park của Gamuda. Những CĐT nước ngoài có tiềm lực tài chính lớn đã bắt đầu định vị thị trường trong phân khu chức năng mới của tp. Thủ Đức…
Những gì xảy ra trong chu kỳ trước cho thấy, nếu nắm bắt được đâu là nơi dòng vốn tập trung thì nhà đầu tư thứ cấp sẽ đón được cơ hội lớn.
Eaton Park - Gamuda Land
