https://www.facebook.com/100941229063692/

Nhà Đất Thiên Ngọc Phát, Đại Lộ Bình Dương, Thủ Dầu Một, Thu Dau Mot (2026)

18/03/2022

5x32x35 TC dân đông kín thích hợp buôn bán kinh doanh đường sap lên nhua quy hoạch 20 m chi 3xx trung bình LH chốt nhé 0972421248

16/03/2022

HÃY MUA NHÀ BẰNG LÝ TRÍ CHỨ KHÔNG PHẢI BẰNG CẢM XÚC

Bài viết dưới đây chủ yếu giành cho người mua nhà để ở, không giành cho đối tượng đầu tư.
Trong BĐS, không có căn tốt nhất, mà chỉ có căn hộ phù hợp nhất. Thị trường căn hộ hiện nay cực kỳ đa dạng, khác nhau ở vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích, giá cả… nói chung cực kỳ nhiều thông số. Nhu cầu người mua cũng rất đa dạng, có độ tuổi, tài chính, sở thích, chỗ làm việc khách nhau….
Vậy trong ma trận giữa nhu cầu của người mua và rất nhiều thông số của các khu chung cư, vậy người mua nên lựa chọn như thế nào?
Trước tiên, chúng ta nên tìm hiểu một chút cách bán hàng của chủ đầu tư. Nếu nói chủ đầu tư không bán chung cư, mà bán những thứ khác mà đôi khi bạn không cần, bạn có tin không?
Thực ra căn nhà chung cư, 4 bức tường, có cửa ra vào, cửa sổ thì đại đa số đều gần như nhau. Các chủ đầu tư khi thiết lập dự án bao giờ cũng có chiến lược định vị sản phẩm, marketing rõ ràng, chiến dịch khác biệt hóa sản phẩm (differentiation), để tối ưu hóa lợi nhuận. Cùng một căn nhà, vậy thông điệp marketing như thế nào để bán được hàng nhanh nhất, giá cao nhất?
Trong marketing có khái niệm USP (Unique Selling Point, tạm dịch tiếng Việt là Lợi điểm bán hàng độc nhất), và mỗi một dự án bao giờ cũng luôn nhấn mạnh USP, tất cả các chương trình marketing đều nhằm đẩy mạnh thông điệp này. Bạn hay tìm hiểu kỹ xem thông điệp marketing của chủ đầu tư là gì, nó có thực sự phù hợp với nhu cầu ở của mình hay không.
Vinhomes nhìn chung không phải bán căn hộ, mà là bán tiện ích. Các căn hộ của Vinhomes có chất lượng ok, nhưng nhiều người vẫn sẵn sàng trả giá cao hơn khá nhiều vì “tiện ích”. Tiện ích bao gồm: công viên, trường học, bệnh viện, siêu thị, shophouse… Để thực hiện điều này, Vin phải duy trì cả một hệ sinh thái: Vinmart, Vinschool, Vinmec… Đây là một chiến lược hỗ trợ cho BĐS, mặc dù các hoạt động đó có thế vẫn chưa có lãi. Các khu đô thị của Vin, dù ở xa trung tâm, nhưng nhiều người vẫn sẵn sàng tới ở, vì tiện ích đầy đủ, có siêu thị, trường học, bệnh viện… Tuy nhiên mọi người nên tìm hiểu, chi phí học Vinschool cũng không hề rẻ, một năm lên tới hơn trăm triệu, do đó nhiều người có khả năng mua nhà, nhưng chưa chắc có khả năng trả tiền học cho con. Tương tự, Vinmec cũng chỉ giành cho những người có thu nhập cao vì chi phí y tế khá đắt. Do vậy, người mua để ở nên tìm hiểu kỹ, khu đó có thể có trường học, bệnh viện, nhưng những cái đó chưa chắc đã giành cho bạn. Tuy nhiên nếu bạn có thu nhập cao, sẵng sàng bỏ tiền ra để hưởng những tiện ích như vậy thì các khu đô thị đó có lẽ phù hợp cho bạn.
Ngoài ra, để tăng tính hiệu quả của marketing, các khu đô thị của Vinhomes thường có chữ “nhất”
- Royal City có khu shopping mall dưới lòng đất lớn nhất Việt Nam, có sân trượt băng đầu tiên ở Việt Nam
- Times City có thủy cung lớn nhất Việt Nam
- Vinhomes Central Park có công viên lớn nhất tại trung tâm thành phố, có tòa nhà LM81 cao nhất Việt Nam
- Grand Park Q9 có công viên Ánh sáng lớn nhất Đông Nam Á
- Ocean Park có hồ nước mặn đầu tiên ở Việt Nam
- Smart City có lượng máy tập thể dục ngoài trời nhiều nhất…
Tất cả những kỷ lục, những thứ lớn nhất, đầu tiên đó giúp truyền tải thông điệp marketing rất tốt, gọi là bragging right, quyền được khoe khoang về một khu đô thị nào đó, có cái gì to nhất, lớn nhất… Tuy nhiên những cái nhất đó không hề ảnh hường tới chất lượng cuộc sống của bạn. Siêu thị to nhất thì sẽ có nhiều người tới mua hơn, đông hơn. Công viên lớn nhất sẽ có nhiều khách tham quan, chật chội hơn. Những cái nhất đó bạn phù hợp với bạn tới một hai lần cho biết, chứ nó không cần thiết cho cuộc sống hàng ngày của bạn. Tiếng Anh có câu, Small is Beautiful, Nhỏ mà Đẹp, cuộc sống nhiều khi những thứ nhỏ bé, nhẹ nhàng có lẽ phù hợp hơn với bạn. Siêu thị nho nhỏ, công viên ít người hơn… có lẽ phù hợp hơn cho cuộc sống của bạn so với những thứ nhất kia. Tất nhiên những thứ nhất đó cũng không có gì ảnh hưởng tới cuộc sống của bạn cả, chẳng qua là bạn không cần thiết phải mua nhà vì những thứ nhất đó.
USP của King Crown Infinity (KCI) là vị trí độc tôn, nằm ở mặt tiền đường Võ Văn Ngân, tự cho là trí độc tố, trung tâm quận Thủ Đức. Với rất nhiều người, KCI không phù hợp, vị trí khá xa trung tâm (cách trung tâm Q1 15km), không có view đẹp, giá cũng không hề rẻ. Nhưng với những cư dân sống, làm việc tại khu vực đó, ít có nhu cầu đi vào Q1, thì có lẽ họ sẽ thấy vị trí đó là phù hợp và sẵn sàng mua những căn hộ giá khá cao ở đó.
Gần đây, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách “hỗ trợ tài chính”, cho vay tới 70%, thậm chí tới 100%, không tính lãi cho tới khi nhận nhà. Điều đó có nghĩa là gì? Khi các thông điệp marketing khác vẫn không đủ hấp dẫn người mua (nhà chất lượng cao, thiết bị xịn, nhiều tiện ích…) do vị trí khá xa, hoặc giá khá cao, chủ đầu tư sử dụng tới USP là hỗ trợ tài chính, lãi suất. Sự băn khoăn của người tiêu dùng về vị trí không phù hợp, giá nhà không cạnh tranh có thể bị đẩy xuống thứ yếu, khi chủ đầu tư/bán hàng đưa ra thông điệp: bạn chỉ cần có một chút tài chính là đã có thể mua nhà, và với số tiền hạn chế, bạn đã có thể lướt sóng, cứ mua đi, giá nhà sẽ tăng trong tương lai. Hãy tỉnh táo, biết điều gì thực sự cần thiết cho mình để lựa chọn cho phù hợp. Bạn có tài chính, chưa đủ tiền để mua? Không sao cả, trước mắt hãy đi thuê (rất nhiều trường hợp đi thuê có lợi hơn mua nhà, khi tiền thuê nhà mức ở mức 3-4% giá trị căn nhà, thấp hơn lãi suất ngân hàng.
Gần đây một số công ty BĐS có xu hướng phát triển các dự án xa trung tâm, các khu đô thị “đáng sống” cách trung tâm SG 30km, thậm chí 40-50km. USP của các khu đô thị đó là không gian sống đáng mơ ước: gần sông, không khí trong lành, nhiều cây xanh, qui hoạch tuyệt vời. Một vấn đề lớn nhất với các khu đô thị đó là vị trí xa trung tâm. Các khu đô thị sẽ phù hợp với:
- Những người xác định đây là ngôi nhà thứ nhất: làm việc không xa các khu đô thị đó, có xe hơi
- Những người xác định đây là ngôi nhà thứ hai: có tài chính, để đó làm nơi cuối tuần về chơi.
Còn với những người tài chính chưa dồi dào, đi làm khá xa với những khu đô thị đó, hãy cân nhắc thật kỹ trước khi mua.
Gần đây, Cộng đồng BĐS làm cuộc khảo sát và 3 yếu tố sau đây là quan trọng nhất khi mua nhà: 1. Vị trí, 2. Chất lượng xây dựng 3. Giá cả. Còn các yếu tố về công viên, tiện ích, bể bơi, gym chỉ là những yếu tố thứ yếu.
Một lần nữa, không có chung cư nào tốt nhất với tất cả mọi người, chỉ có chung cư nào phù hợp nhất đối với bạn. Nhìn chung đại đa số chúng ta chỉ mua 1-2 căn nhà để ở trong suốt cuộc đời, do vậy hãy cân nhắc thật kỹ để lựa chọn nơi ở đúng nhất với mình.
Vị trí vẫn là quan trọng nhất. Trước tiên, hãy mở tra thời gian di chuyển từ nơi mình định mua tới nơi làm việc bằng google map, và hãy check vào giờ cao điểm. Hãy đi thử trên thực tế, ít ra là 2-3 lần tới nơi đó, xem thực tế có kẹt xe không, khói bụi, ô nhiễm ra sao, và đặc biệt là có đi chung đường với xe container không.
Còn công viên, nếu không có có sao không? Đâu đó trong thành phố vẫn có nhiều công viên, khoảng không xanh công cộng, bạn có thể mua chung cư gần đó và tận dụng các tiện ích này.
Không có bể bơi, gym có sao không? Bạn hãy xem các yếu tố đó có thực sự rất quan trọng không? Trung bình bạn sử dụng bể bơi, gym một tháng bao nhiêu lần? Với rất nhiều người các yếu tố này không phải thiết yếu lắm, vậy hãy đạt nó ở hàng thứ yếu khi lựa chọn.
Hãy tỉnh táo khi lựa chọn căn nhà làm tổ ấm của mình. Hãy hiểu thông điệp marketing, USP của chủ đầu tư là gì, những cái đó có thực sự cần thiết với mình hay không. Chủ đầu tư thường muốn bạn mua nhà bằng cảm xúc: công viên đẹp, view hồ cá koi… Còn bạn hãy mua nhà bằng lý trí chứ, bằng cái đầu chứ đừng bị cảm xúc đưa bạn đi tới miền đất hứa nào đó, mà tới khi tỉnh dậy bạn thấy rằng nó không phải là mảnh đất hữa như mình đã từng mơ tới.

Cre Thai Hoa

16/03/2022

5 GIAI ĐOẠN TĂNG/GIẢM GIÁ CỦA CHUNG CƯ

Chung cư ngày càng trở nên quan trọng với đời sống của người dân, hàng năm mỗi thành phố như Hanoi, TPHCM mở bán hàng chục nghìn căn hộ. Người dân ngày càng thấy các ưu điểm của cuộc sống tại chung cư so với nhà phố, khu compound: vị trí thuận tiện, chi phí thấp hơn, an ninh đảm bảo, tiện ích đầy đủ…

Người mua nhà chung cư, dẫu để ở hay để đầu tư, đều quan tâm tới việc chung cư tăng giảm giá ra sao. Hiểu biết các chu kỳ tăng/giảm giá của chung cư sẽ giúp bạn lập kế hoạch, đầu tư ra vào đúng lúc, có hiệu quả hơn.

1. Giai đoạn mở bán

Khi mở bán đợt đầu tiên, do dự án mới người dân vẫn còn nghi ngại, cộng với đôi khi pháp lý chưa minh bạch, chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút người mua: chiết khấu, giảm giá mua đợt đầu, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, voucher xe oto, miễn phí quản lý 3 năm, bốc thăm lấy thưởng… Khi dự án đã nhiều người biết tới, việc xây dựng các tòa nhà đã dần dần hiện ra, nhiều người quan tâm dự án hơn, đương nhiên chủ đầu tư sẽ giảm bớt các ưu đãi.

Nhưng để mua hàng từ đợt đầu cũng không hề đơn giản, phải đặt cọc thiện chí từ trước mà mới có giá rumor, khi khớp căn mới biết giá chính thức, giống như thời phong kiến đi lấy vợ mà mới nghe tả là cô ý xinh lắm, tới lễ cưới mở tấm khăn che ra mới biết vợ mình có thực sự đẹp hay không…

Nhiều dự án đặt cọc thiện chí rất lâu, thậm chí cả năm (điển hình Rainbow GrandPark) mà tới khi mở bán cũng chưa chắc đã lấy được căn. Chủ đầu tư căn cứ vào lượng booking set giá, do vậy nhiều khi đặt cọc cả năm rồi mà khi khớp lệnh giá cao bất ngờ (cô dâu không xinh như mình nghĩ), đành ngậm ngùi ôm tiền cọc về.

Trong những năm qua tại TP HCM, nhiều nhà đầu tư mua ngay khi dự án mở bán từ đầu đã có lời tốt, thậm chí sang tên ngay tại lúc mở bán cũng có thể kiếm được vài trăm triệu.

Một số sales cũng khuyên khách hàng, nên mua ngay khi mở bán, kiểu gì cũng có lãi, tạo nên hiệu ứng FOMO (Fear of missing out), khách hàng vào lễ mở bán quyết định rất nhanh, bất kể giá bán ra sao. Thực tế không phải dự án nào cũng sinh lời, ví dụ One Verandah hiện đang phải cắt lỗ tới 500tr/căn, The Mark cũng vậy.

Mở bán giai đoạn đầu tiên thường các căn không đẹp, vị trí xa trung tâm của khu, view xấu, do vậy nếu để ở nên cân nhắc, bạn có thể phải đánh đổi giá thấp với những căn nhà bạn không ưng ý.

2. Mở bán các phân khu tiếp theo của dự án

Các dự án lớn có nhiều tòa khác nhau (Palm, Feliz En Vista, Empire…) hoặc nhiều phân khu khác nhau (Grand Park, Ocean Park, Aqua…) và giá mở bán các phân khu sau đại đa số giá cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu.

• Lý do khách quan: Các phân khu sau vị trí thường đẹp hơn, hoàn thiện tốt hơn, mặt bằng giá xung quanh cũng đã nâng lên so với giai đoạn đầu, các thủ tục pháp lý rõ ràng hơn, hạ tầng trông cũng rõ ràng hơn…

• Lý do chủ quan: bất kể ra sao, chủ dự án thường set giá giai đoạn sau cao hơn, để tạo ra cảm giác là giá của dự án đang tăng. Với những nhà đầu tư, giá cao hay thấp là khái niệm tương đối, giá tăng mới là quan trọng. Thực tế nếu giá cao mà vẫn có thể tăng, nhà đầu tư vẫn tiếp tục chốt đơn. Hơn nữa, giá tiếp tục tăng cao là một cấu thành của FOMO, càng thúc đẩy người mua. Một nguyên lý căn bản của thị trường, khi giá tăng mọi người tranh nhau mua, khi hạ giá nhà đầu tư sẽ tiếp tục chờ đợi giá sẽ đi xuống hơn nữa.

Do giá của giai đoạn sau cao hơn, một số nhà đầu tư giai đoạn đầu đã có thể chốt lãi. Lý do, view có thể xấu hơn chút, hoàn thiện có thể kém hơn một chút, nhưng cùng một dự án, mua giai đoạn đầu giá vẫn rẻ hơn nhiều mà vẫn được hưởng các tiện ích của dự án.

Thực tế Masteri Center Point/Origami giá bán cao hơn khá nhiều so với Rainbow, các tòa sau của Palm, Feliz en Vista, Empire giá cũng cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu.

3. Giai đoạn chuẩn bị bàn giao:

Theo cách nghĩ thông thường khi nhà xây lên, mọi tiện ích bắt đầu hiện hình đẹp đẽ, mọi người sẽ nghĩ giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên. Thực ra giai đoạn bàn giao giá nhà thường giảm xuống, do áp lực nộp tiền lần cuối.

• Với các chủ đầu tư trong nước, lần nộp tiền cuối cùng thường chiếm 30% giá trị hợp đồng.

• Với các chủ đầu tư nước ngoài, do pháp luật qui định, lần nộp cuối thường chiếm 50% giá trị hợp đồng, cá biệt có những dự án lên tới 70% (One Verandah).

Có khá nhiều người mua chung cư để đầu tư tới giai đoạn cuối thường không chuẩn bị đủ tài chính và sẽ cố gắng ra hàng trước khi bàn giao nhà, gây ra áp lực nguồn cung khá lớn làm giảm giá. Người tiêu dùng, nhà đầu tư có tài chính, quan sát kỹ giai đoạn này có thể tìm được những căn giá rẻ bất ngờ, thậm chí 100-200tr so với giá thị trường.

One Verandah là ví dụ điển hình của áp lực bàn giao. Dự án set giá khá cao từ đầu, 70-80tr/m2, cao hơn 30-40% so với những dự án khác trong khu vực, nhưng lịch thanh toán rất nhẹ, chỉ 25% cho tới khi nhận nhà. Nhiều người nghĩ rằng giá đó là giá của tương lai, chỉ bỏ ra một số tiền nhỏ mua để lướt sóng, khi dự án bàn giao sẽ có lời lớn. Thực tế giá tương lai đó có lẽ set cho 2025 chứ không phải 2020, một phần nữa do tác động của Covid, nên rất nhiều nhà đầu tư bán lỗ trong lúc nhận nhà.

4. Năm đầu tiên sau khi nhận nhà

Những người sống sót sau giai đoạn nhận nhà thường nhận trái ngọt trong năm đầu tiên, giá nhà tăng lên do:

• Áp lực ra hàng không còn nữa, không có áp lực về nguồn cung

• Nhà mới, tiện ích đầy đủ, đẹp đẽ, các shophouse dần dần hoạt động.

• Cư dân dần dần chuyển về, các review tốt đẹp của dự án, nhu cầu ở thực tăng lên

Central Park lúc bàn giao giá cũng giảm khá nhiều, thậm chí một số căn phải cắt lỗ, tuy nhiên trong năm đầu tiên giá tăng lên tới 20%. Palm, Feliz En Vista, Estella Height giá cũng tăng tốt sau khi bàn giao.

5. Những năm sau của dự án

Thông thường những năm đầu giá sẽ tăng nhẹ do cư dân tiếp tục về ở đông hơn, tiện ích, shophouse hoàn thiện hơn.

Các yếu tố đột biến có thể làm tăng giá các căn hộ đã bàn giao:

• Hạ tầng giao thông phát triển, mở đường tới dự án (Palm Height, Jamila được hưởng lợi do đường song hành),

• Có trung tâm thương mại, tòa nhà landmark lớn mở bên cạnh. Các tòa Landmark của Central Park giá tăng khá nhiều khi Landmark 81 khai trương.

• Dự án khác mở bán ngay cạnh đó với giá cao hơn nhiều. Giá Golden River Bason tăng tốt khi Centennial mở bán.

Còn lại, các tòa chung cư đã bàn giao một thời gian, nếu không có các yếu tố đặc biệt như trên, thường không có sự đột biến về giá. Giá có thể tăng nhẹ, hoặc giảm nhẹ, tùy từng dự án, vị trí, thời điểm.

Nắm rõ quy luật thay biến đổi về giá của chung cư quan trọng không chỉ với các nhà đầu tư mà cả với những người mua nhà để ở. Đôi khi bạn không phải vội vàng, đợi thời cơ khi bàn giao nhà, có thể mua được căn nhà để ở với giá hợp lý bất ngờ.

Ghi chú: bài viết trên áp dụng chính xác hơn với thị trường TP HCM. Tại Hà Nội đại đa số các chung cư giá đi ngang hoặc giảm.

Nguồn. Thái Hòa

16/03/2022

6 LÝ DO NÊN ĐẦU TƯ BĐS XA TRUNG TÂM

Báo cáo về BĐS của VNDirect gần đây chỉ ra rằng giá đất của các quận ngoại thành tăng khá nhanh trong Q2/2021. Cá biệt Củ Chi tăng 17.8% so với Q1/2021. Có thể số liệu của báo cáo này không chính xác 100%, nhưng nhìn chung nó khẳng định một điều: mua đất ở các nơi xa thường tỷ suất lợi nhuận cao hơn mua đất ở các quận trung tâm. Chúng ta thường nghe thấy sốt đất ở Cần Giờ, Bình Chánh, Phú Quốc, Phan Thiết chứ gần như rất ít khi nghe thấy nói sốt đất ở Q1, Q3, Q5.

Tại sao mua đất ở xa thường có tỷ suất lợi nhuận cao hơn mua đất ở trung tâm?

1. Cơ sở hạ tầng.
Đất ở xa hiện tại cơ sở hạ tầng rất kém phát triển, do vậy khi làm đường, đường cao tốc, đường liên tỉnh/liên xã thông thường giá BĐS tăng lên. Trong khi đó các quận trung tâm đường xá đã rất ổn định, khả năng làm thêm đường mới gần như không có

2. Qui hoạch.
Ở xa qui hoạch chưa ổn định, do đó khi bổ xung các nhà máy, khu công nghiệp, trường học, trung tâm thương mại giá sẽ tăng lên, trong khi đó các quận trung tâm thường thiếu các yếu tố này.

3.Mật độ dân cư.
Ở xa hiện cư dân còn khá vắng, ví dụ mật độ dân số Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Long Â… còn rất thấp, trong tương lai dân cư các tỉnh sẽ chuyển về nhiều, dẫn tới nhu cầu về nhà ở tăng lên, làm tăng giá BĐS. Các quận trung tâm hiện nay khá đông, hiện còn có nhiều kế hoạch làm giãn mật độ dân cư.

4. Thị trường sơ khai.
Thị trường BĐS ở các nơi ở xa còn đang rất sơ khai, tỷ lệ môi giới còn thấp hơn rất nhiều so với trung tâm. Tại trung tâm giá bán chênh nhau 1% thôi là đã rất khó, trong khi đó do thông tin thiếu, thị trường chưa phát triển nên nếu có quan hệ tốt với môi giới, bám thị trường tốt, nhiều khi bạn có thể mua được những mảnh đất giá hời tới 20%, thậm chí hơn nữa.

5. Chuyển đổi loại đất.
Nếu bạn mua đất nông nghiệp, sau này do quy hoạch thay đổi được lên thổ cư, ONT thi giá trị của đất tăng lên rất nhiều, trong khi đó đại đa số đất trung tâm là thổ cư nên không được hưởng sự tăng giá này.

6. BĐS nghỉ dưỡng. Thu nhập của người dân ngày càng cao, giao thông càng phát triển nên nhu cầu sở hữu BĐS nghỉ dưỡng càng lớn, cơ hội tăng giá.
Do vậy, nhiều khi nhà đầu tư mua được nhà mặt tiền của một quận trung tâm, sở hữu nó nghe rất oai, nhưng thực ra về mặt sinh lời thua xa một người sở hữu vài mẫu đất ở xa. Nhà phố, shophouse ở trung tâm cho thuê lợi nhuận chỉ được khoảng 2-3%, bản thân giá cũng đã rất cao rồi, hơn 100tr/m2, do vậy một năm tăng khoảng 5-10% là đã mừng rồi. Trong khi đó nhiều khi đất nông nghiệp, hoặc thổ cư ở xa không hiếm trường hợp tăng 30%/năm, thậm chí hơn nữa. Do vậy, nhiều khi một nhà đầu tư đi xe hơi xịn, có shophouse mặt phố cho thuê, trông có vẻ oai, nhưng chưa chắc bằng một nhà đầu tư trông giống phèn phèn, suốt ngày lọ mọ xem đất ở các vùng hẻo lánh.

Nếu nói vậy thì tất cả các nhà đầu tư chỉ nên tập trung vào đất nền? Cũng không hẳn. Đầu tư đất nền mặc dù khả năng sinh lợi cao, nhưng cũng tồn tại nhiều rủi ro:

Nếu bạn mua theo sóng, khi thấy mọi người đang bàn tán về một nơi nào đất đang lên rất nhanh, nếu không cẩn thận bạn sẽ mua vào lúc đỉnh sóng, giá cao và phải đợi vài năm nữa mới sinh lời.

Mua bđs ở xa khó hơn nhiều: check qui hoạch, kiểm tra tình trạng tranh chấp… Do quy hoạch chưa rõ ràng, có thể về sau chỗ đất bạn mua sẽ bị lấy làm đường, làm dự án… dẫn tới khả năng sinh lời rất thấp.

Nếu BĐS đóng băng trên diện rộng, khả năng đất nền ở xa sẽ giảm giá nhiều hơn đất trung tâm. Đất trung tâm kiểu gì vẫn có thể sử dụng được, cho thuê… còn đất ở xa thì khả năng để trống và đợi tới khi thị trường BĐS ấm lại để ra hàng.

Do vậy, mặc dù khả năng sinh lời tốt, nhưng mua đất ở xa không phải giành cho tay mơ, amateur mà giành cho các bạn hiểu sâu hơn về BĐS, có mối quan hệ, vốn lớn hơn… Với những ai mới tập tành đầu tư BĐS, muốn đầu tư ở xa, tốt nhất là về quê mình đầu tư (có mối quan hệ, hiểu biết sẵn), hoặc đầu tư theo một ai chuyên nghiệp mà mình có thể tin tưởng được.

Đầu tư đất nền có lợi nhuận lớn hơn nhưng luôn đi kèm với rủi ro. Tuy nhiên nếu bạn giành thời gian, công sức nghiên cứu về thị trường này, để hiểu biết thị trường hơn, tạo ra những mối quan hệ tin cậy, có thể bạn sẽ nếm trái ngọt từ những khoản đầu tư dạng đánh bắt xa bờ này.

Cre: Thai Hoa

16/03/2022

5 TÍNH CHẤT CƠ BẢN CỦA HÀNG

BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, hiểu được nó sẽ rất hữu ích cho các thành phần liên quan tới lĩnh vực này: chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư, môi giới (sales). Ngoài việc phải tuân theo những qui luật cơ bản của nền kinh tế thị trường (luật cung/cầu), hàng hóa bđs còn tuân theo những qui tắc riêng do 5 tính chất đặc thù của nó:
1. Giá trị lớn
Giao dịch BĐS thông thường là có giá trị lớn nhất trong đời mỗi người. Mua một cái nhà để ở vài tỷ, nếu người có tài chính, muốn sang chảnh có thể lên tới vài chục tỷ. Các loại hàng hóa khác chỉ cần vài triệu bạn đã có thể mua bán, đầu tư được rồi. Bitcoin giá có thể lên tới 60KUSD, nhưng bạn có thể mua bán 1/1000, do vậy ai cũng có thể tham gia được.
Do giá trị lớn như vậy, người mua thường phải tham khảo rất nhiều trước khi chốt cọc. Nhiều khi sales hay gặp câu phản hồi từ khách: “Để về tham khảo ý kiến vợ”, không biết nên vui hay nên mừng khi nghe thấy câu này.
Ngoài ra, rào cản gia nhập để kinh doanh bđs cũng rất lớn. Kinh doanh cổ phiếu, coin, fx, vàng bạc chỉ cần vài triệu là ai cũng có thể đặt lệnh tung hoành, nhưng nếu không có khoảng 1 tỷ, bạn khó có thể tham gia đầu tư BĐS được. Trong kinh doanh, khi rào cản gia nhập thấp, nhiều người tham gia luôn dẫn tới tỷ suất lợi nhuận thấp. Còn BĐS do ít người có thể tham gia được, tỷ suất lợi nhuận thường cao hơn những ngành nghề khác, tài chính của bạn càng dồi dào, mua được những bđs có giá trị lớn, tỷ suất lợi nhuận thông thường càng cao hơn nữa.
2. Bất qui chuẩn
Các loại hàng hóa khác thường có tiêu chuẩn rất rõ ràng, ví dụ khi mua bán bitcoin, cổ phiếu nào đó mọi người đều biết rất rõ nó là gì.
Còn BĐS có rất nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng tới giá trị của nó: view, tầng, diện tích, mặt tiền, nở/tóp hậu, vị trí, đường to/nhỏ, qui hoạch, pháp lý (nhà ở, condotel, offictel), hoàn thiện, tiện ích, phí quản lý, hàng xóm, đất có bị tranh trấp hay không, loại hình (odt, not, luc, clt…), tiến độ thanh toán… do đó có thể nói không có hai bất động sản nào giống hệt nhau. Ngay cùng một căn hộ, cùng view tại một chung cư cũng khác nhau do khác tầng. Do vậy không thể có giá tiêu chuẩn cho bất kỳ một BĐS nào. Cùng 1 bđs, giá trị mua bán có thể chênh nhau tới vài trăm triệu, hên xui do người mua thấy “hợp”.
Cũng do tính chất bất qui chuẩn này, vai trò của người tư vấn (nhân viên bán hàng, sales) rất quan trọng. Một số đơn vị cố gắng thiết lập website để bán bđs, tuy nhiên người mua đối mặt với giao dịch hàng tỷ đồng vẫn muốn có người nào tư vấn trực tiếp cho mình. Đó là một trong những lý do những website bán bđs online thường khó có thể thành công.
Vai trò của sales trong việc chốt đơn rất lớn, đặc biệt với những người mua chưa có kinh nghiệm, đó là lý do giải thích những sales có kiến thức tốt thường chốt được nhiều giao dịch, tuy nhiên cũng không loại trừ một số sales bán hàng “bất chấp”, tư vấn không chính xác để chốt giao dịch. Do vậy người mua nhà cũng nên giành thời gian để tìm hiểu kỹ về bđs đó. Kinh nghiệm từ bản thân, sales có thể nói rất nhiều điều hay, nhưng chỉ 1-2 điểm không đúng, cố tình nói sai là về sau sẽ không bao giờ làm việc với bạn đó nữa. Một lần bất tín, vạn sự bất tin
3. Tính hạn hữu
Người ta hay nói, người sinh ra chứ đất không sinh ra được, đặc biệt là đất ở các thành phố đông dân. TP HCM và Hà Nội mỗi năm tăng khoảng 200K người (tương đương dân số Quận 4), do đó các khoảng đất trống ở ngoại vi ngày càng lấp đây, càng có giá.
Đất ở các vị trí kim cương sẽ ngày càng lên cao: Ba Son, Thủ Thiêm… do sẽ không có mảnh đất thứ 2 có vị trí tương tự.
Liên quan đến tính hạn hữu này, nhà mặt đất (biệt thự, nhà phố/liền kề) sẽ tăng giá tốt hơn nhà chung cư, vì số lượng ít hơn, trong khi đó trung cư chủ đầu tư có thể dễ dàng xây 50 tầng trên cùng một mảnh đất đó.
4. Thanh khoản chậm
Chỉ với 1 click, bạn có thể thực hiện giao dịch mua bán cổ phiếu, bitcoin… rất nhanh chóng, còn BĐS giao dịch rất mất thời gian. Tìm/làm việc với môi giới, khách tới xem, thương lượng, chốt giá, cọc, công chứng, đóng thuế, đăng bộ… do vậy thông thường các giao dịch bđs thường kéo dài 1 tháng trở lên, nhiều trường hợp tới 6 tháng, 1 năm vẫn chưa ra được hàng.
Do tính thanh khoản chậm như vậy, những ai có tiền sẵn, kiên trì một chút thường mua được hàng ngộp, giá thấp hơn thị trường 5-10%, thậm chí hơn nữa.
Mình có quen một người, tài chính có sẵn cả trăm tỏi, chuyên mua hàng có giá trị lớn, hàng ngộp. Một năm chỉ có vài giao dịch, nhưng khi mua là giá đã thấp hơn thị trường tối thiểu 15% vì sẵn sàng thanh toán ngay.
Có một cô ở Central Park, tài chính vững, quen với nhiều sales, cứ ai có hàng ngộp, giá rẻ hơn thị trường 5-10% là mua vô ngay, vài tháng sau bán cho khách có nhu cầu thực, lãi mỗi căn vài trăm tr là bình thường.
5. Có cảm xúc
Có lẽ bđs một trong những rất ít loại hàng hóa mà người mua có nhiều cảm xúc nhất. Bạn giao dịch cổ phiếu, coin, nó thuần túy là một giao dịch thương mại. Còn với bđs, người mua sẽ ở đó trong nhiều năm trời, nó là tổ ấm nên cảm xúc rất quan trọng.
View đẹp, nhà mẫu sang chảnh, tiện ích, công viên là những yếu tố rất dễ thuyết phục người mua. Đó là lý do tại sao các công ty bỏ ra rất nhiều tiền để làm nhà mẫu đẹp, có cảm xúc. Có một bạn sales nói chuyện với mình, bất luận giá cả, vị trí của Vinhomes Grand Park như thế nào, cứ dẫn khách đi một vòng quanh công viên, hồ cảnh quan là đại đa số chốt đơn.
Sales nên hiểu nhu cầu khách hàng của mình, cảm xúc như thế nào, đặc biệt là tháp maslow để gợi đúng cảm xúc của khách hàng:
Với khách hàng thu nhập thấp (hai tầng cuối cùng của tháp Maslow), nhu cầu mái ấm quan trọng, do vậy nên tập trung vào tư vấn căn nhà đang bán sẽ là tổ ấm của khách hàng.
Với khách hàng thu nhập cao hơn (hai tầng tiếp theo của tháp Maslow), nhu cầu có một cuộc sống có chất lượng, sang chảnh rất quan trọng, do đó cần tập trung vào các tiện ích, view, bể bơi sang chảnh…
Ở tầng cao nhất của tháp Maslow (khác hàng có tài chính rất cao, chỉ chiếm 1% trong xã hội), nhu cầu được thể hiện bản thân là quan trọng nhất, do đó cần tập trung tư vấn sản phẩm có số lượng hạn chế, vị trí kim cương, nhiều người có tiền cũng không thể mua được. Một số sản phẩm phù hợp loại này: Masterise Ritze Carlton Hà Nội, Gran Marina Saigon, biệt thự Victoria tại Bason… Giá cả không quan trọng, càng đắt càng thích mua, vì chỉ mình mới có thể mua được, mua để thể hiện bản thân, địa vị trong xã hội.
Với người mua nhà, nên hiểu nhu cầu của mình là như thế nào, tránh bị cảm xúc đưa đi quá xa rồi chốt căn nhà không phù hợp, quá xa, hoặc giá quá cao.
Nắm rõ các tính chất hàng hóa trên sẽ giúp các bạn môi giới bán hàng tốt hơn, nhà đầu tư có sinh lời tốt hơn và người mua nhà biết rõ nhu cầu của mình là gì, tránh bị cảm xúc đưa đi quá xa.

Nguồn : Anh Thái Hòa

14/11/2021

Chị gái em cần tiền nên gửi bán miếng đất MP3,
👉 diện tích 150m2, TC 100%
👉 Đất nằm trong khu quy hoạch đô thị sầm uất, sát bên là cao tốc MPTV,
👉 sát bên kcn MP1,2,3,
👉 điện đường trường trạm, chợ đầy đủ
Xây trọ hoặc xây căn nhà định cư rất ok.
💰 1ty8xx. Lh 0975699191

06/11/2021

Bán 2 miếng đất phường tân hiệp, Biên Hoà, Đồng Nai...sát bên cong an b5...
Đã có hồ sơ kỹ thuật đất...
Giá 2 tỉ 550 mỗi lô
Zalo 0972421248

06/11/2021

Mình chính chủ cần bán bớt 2 miếng đất như sau
1. Bàu cạn đồng nai diện tích 360m2
2. An viễn trảng bom đồng nai diện tích: 100m
Ai cần hoặc mua hoặc quen biết giới thiệu giùm mình nha. Hoa hồng cho người môi giới thiệu
Liên hệ 0975699191

05/11/2021

Khách e muốn tìm 2000 đến 3000m ( chung 1 sổ) trong cụm kcn. Để mở xưởng cơ khí. Ưu tiên KCN ở bình Phước. A chị e có nguồn ib riêng giúp e thông tin

01/11/2021

10x35 .100 tc
Đường đất đo lon
Đường thông khu dân cư đong
Lh e.0975699191 đe đi coi đất ạ
Gia chi 2 xx

01/11/2021

8 xao 4 Mt đường bao la
Danh cho phan lo phan xao
Len tc Mt chinh
Gia chi 1 ty xx thoi ạ
Gap chu tl
E bao dam rẻ nhất khu vực ạ
Lh e. 0975699191

01/11/2021

Lộc tối 🥰🥰🥰
chúc khách đầu tư siêu lợi nhuận 😘😘

Nhà Đất Thiên Ngọc Phát

18/03/2022

16/03/2022

16/03/2022

16/03/2022

16/03/2022

14/11/2021

06/11/2021

06/11/2021

05/11/2021

01/11/2021

01/11/2021

01/11/2021

Address

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category