02/01/2020
Thân gửi anh chị em:
CÁC LOẠI CHI PHÍ CỦA MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ
Nhiều người than thở về việc giá nhà chung cư cao, cùng với đó, nếu một miếng đất xây chung cư mà bán thấp hơn giá đất nhà phố xung quanh thì cũng than thở rằng sao mà mua được với giá rẻ thế? Và cũng nhiều người cho rằng các Dự án Bất động sản đều tạo ra siêu lợi nhuận. Và một vài người còn gán cho các doanh nghiệp Bất động sản là đơn vị cố tình đẩy giá nhà đất lên khiến cho đại đa số người dân khó tiếp cận được nhà. Vậy trong thực tế có thật như thế hay không? Với kinh nghiệm hơn 10 năm làm trong ngành và làm nhiều về phân tích khả thi dự án, qua bài này, Wikilapia sẽ phân tích chi tiết về các chi phí trong một Dự án chung cư để làm rõ hơn những nhận định trên đây.
Để hoàn thành một Dự án Bất động sản nói chung, và Chung cư nói riêng, cần phải mất những chi phí sau:
1. Chi phí đất: Là chi phí để mua miếng đất xây dựng chung cư, mà một miếng đất cụ thể thì luôn có tình trạng đất và nguồn gốc đất.
- Tốt nhất là đất đã đóng tiền sử dụng đất và có sổ, đã xác định các chỉ tiêu quy hoạch (quan trọng nhất là FAR), tình trạng và nguồn gốc đất rõ ràng như thế này thì giá không bao giờ rẻ, và chủ nhân của cục đất sẽ bán dựa theo định giá của các đơn vị định giá như CBRE, JLL… mà các đơn vị này sẽ dùng phương pháp gọi là “Chiết khấu dòng tiền” để giả định các chi phí phát triển dự án (trừ tiền đất), giả định doanh thu sau khi xây dựng xong… sau đó quy về giá trị đất là bao nhiêu. Nên nói chung là “sát giá”. Mà nói chung, đất sạch, tiền sử dụng đất đầy đủ, chỉ tiêu quy hoạch rõ ràng thì ở Sài Gòn không còn, hoặc còn thì cực hiếm, và đất như thế này thường thuộc về các công ty tư nhân.
- Dở hơn tí là đất tư nhân nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất. Nguồn gốc có thể là đất nông nghiệp hoặc đất nhà xưởng được chuyển đổi thành đất ở. Loại đất này chỉ tiêu quy hoạch cũng thường chưa rõ ràng. Giá đất loại này thì “mềm” hơn, nhưng lại có nhiều rủi ro, đó là rủi ro về tiền sử dụng đất và Chỉ tiêu quy hoạch. Nói thêm là Tiền sử dụng đất thì hiện nay nhà nước áp dụng cách tính tiền sử dụng đất cũng bằng cách Định giá, nhưng theo các đơn vị định giá Việt Nam và việc định giá này thường áp dụng các mức giá theo đơn giá nhà nước quy định, chứ không phải theo thực tế thị trường như các đơn vị nước ngoài, do đó có độ chệnh lệch nhất định. Loại đất này, các công ty tư nhân họ thường sẽ bán cái “quyền”, đó chưa phải là giá trị đất cuối cùng, mà giá trị cuối cùng là còn phải cộng thêm tiền sử dụng đất. Đặc biệt, tiền bán cái “quyền” này thường không được khấu trừ khi nhà nước tính tiền sử dụng đất.
- Đất nhà nước: Đất nhà nước thì có 02 loại. Loại tốt là đầy đủ pháp lý, và thường được rao bán đấu giá, hình thức đấu giá thì chắc không cần nói nhiều. Loại dở hơn là đất chưa đóng tiền sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch chưa rõ ràng nhưng thuộc sở hữu của các công ty nhà nước. Công ty nhà nước ở đây có thể được quản lý bởi các bộ từ Công thương, đến Bộ Công an, Bộ Quốc phòng …, nói tóm lại là đất nhà nước. Loại đất này thì còn nhiều, giá cả thì vô chừng, và rủi ro cũng vô chừng.
2. Chi phí xây dựng: Là chi phí để xây dựng công trình và các tiện ích trên đất, những chi phí này trả cho nhà thầu xây dựng và có giá chung toàn Thành phố. Mức giá cụ thể thể hiện trên hợp đồng giữa Chủ đầu tư và nhà thầu, có những nhà thầu giá cao hơn các nhà thầu khác, nhưng do có thương hiệu hơn nên vẫn được chọn. Nhà thầu nổi tiếng nhất là Coteccons, và giá của Coteccons cũng cao hơn các nhà thầu khác (nghe đồn là khoảng 20%). Chi phí xây dựng thường được tách thành các mục như sau:
- Thi công cọc: Các chung cư cao tầng đều phải làm cọc để đảm bảo không bị lún. Chi phí cọc tuỳ thuộc vào địa chất của khu đất, và tầng cao, cách thiết kế công trình. Thường các kỹ sư sẽ tính mỗi cột phải chịu bao nhiêu tấn, xong với khối lượng đó thì cần bao nhiêu mét cọc, giá cọc được tính bằng mét cọc và công “ép” (nếu cọc ép), và công khoan (nếu cọc khoan)…, nhưng nhìn chung chi phí này thấp, tầm chiếm 1-2% Chi phí xây dựng (chỉ là Chi phí xây dựng thôi nhé!).
- Thi công móng, hầm: Là chi phí để xây móng và hầm, diện tích hầm phải đảm bảo đạt quy chuẩn về xây dựng yêu cầu cho diện tích chỗ để xe. Chi phí móng, hầm thường chiếm từ 10-15% Chi phí xây dựng.
- Thi công phần thân: Là phần bê tông cốt thép của toà nhà, cái này tính theo đơn giá bê tông là chủ yếu, giá thời điểm hiện tại khoảng 2.3tr/m2. Và chi phí này chiếm khoảng 15-20% Chi phí xây dựng.
- Thi công hoàn thiện bên ngoài: Bao gồm các hạng mục thi công tường bao, sơn tường, lát gạch hành lang, lắp cửa ra vào…, phần hoàn thiện này chiếm khoảng 17-25% Chi phí xây dựng.
- Thi công M&E và PCCC: Bao gồm các hạng mục thi công hệ thống điện, thang máy, hệ thống báo cháy, hệ thống cấp nước. Hạng mục này chiếm khoảng 10-15% Chi phí xây dựng.
- Thi công hoàn thiện bên trong căn hộ: Bao gồm các hạng mục thi công bên trong căn hộ như lắp đèn, sơn tường, trần, lát sàn, lắp cửa các phòng, lắp vệ sinh, tủ bếp…, phần này chiếm khoảng 12-17% Chi phí xây dựng. Một số dự án chung cư không làm phần này gọi lại giao thô.
- Thi công cảnh quan: Bao gồm các hạng mục thi công đường dẫn, thi công bồn hoa, chậu cây, chỗ chơi cho trẻ em…, phần này chiếm khoảng 10% Chi phí xây dựng.
- Thi công các hạng mục phụ trợ, hạng mục đặc biệt: Một số công trình có các hạng mục đặc biệt như Cầu nối, Bến du thuyền…, phần này chiếm khoảng 5-10% Chi phí xây dựng.
3. Chi phí chuyên gia (Tạm gọi): Bao gồm Chi phí nghiên cứu thị trường, Chi phí làm các thủ tục pháp lý và Chi phí thiết kế. Cụ thể:
- Chi phí nghiên cứu thị trường: Có đơn vị có có đơn vị không làm, thường là không làm, phần này chiếm chi phí nhỏ.
- Chi phí Thiết kế: Chiếm khoảng 2-4% Chi phí xây dựng, tuỳ vào đơn vị thiết kế là của Việt Nam hay của nước ngoài, thường đơn vị nước ngoài có giá gấp đôi đơn vị Việt Nam. Lưu ý chi phí này là chi phí trả cho đơn vị thiết kế.
- Chi phí pháp lý: Chiếm khoảng 2-3% Chi phí xây dựng và Chi phí đất. Bởi pháp lý có 2 phần là pháp lý đất và pháp lý xây dựng. Pháp lý đất là các thủ tục để có sổ đỏ, còn pháp lý xây dựng là các thủ tục để có Giấp phép xây dựng. Vậy nên chi phí pháp lý tính trên tỉ lệ phần trăm của Chi phí xây dựng và Chi phí đất.
4. Chi phí quản lý: Bao gồm Chi phí quản lý cho các bộ phận trực tiếp triển khai dự án và Chi phí quản lý cho các đơn vị hỗ trợ.
- Chi phí quản lý cho các bộ phận trực tiếp:Bao gồm tiền lương, tiền thưởng, tiền bảo hiểm, và tiền thuê văn phòng, đi lại cho các bộ phận Quản lý xây dựng, Quản lý thiết kế, Pháp lý, Quản lý dự án. Nói thêm, mặc dù đã có Chi phí thiết kế, Chi phí pháp lý và giờ lại còn Chi phí quản lý mấy cái mục đó, lý do Phần chi phí ở mục 3 là Chi phí trả cho người ta làm, còn Chi phí quản lý mục này là tiền lương cho “người của mình”, khi mình thuê Agency làm cho mình cái gì thì mình phải có người để nhận và quản lý sản phẩm sao cho đúng với yêu cầu của mình, đó là lý do có Chi phí quản lý này. Chi phí này chiếm khoảng 2-3% Chi phí xây dựng.
- Chi phí quản lý cho các bộ phận gián tiếp:Bao gồm tiền lương, thưởng, bảo hiểm, thuê văn phòng … cho các bộ phận phụ trợ từ Ban lãnh đạo, đến các bộ phận như Nhân sự, Kế toán, Chăm sóc khách hàng, Hậu mãi, Đầu tư… Chi phí này chiếm khoảng 2-3% Chi phí xây dựng và Chi phí đất.
5. Chi phí Sale – Marketing: Bao gồm chi phí Marketing và chi phí trả cho các đơn vị bán Dự án. Chi phí này chiếm từ 6-7% Doanh thu.
6. Chi phí Tài chính, đầu tư, kiểm toán: Chi phí này để trả cho các đơn vị Kiếm toán, định giá, kêu gọi đầu tư (trả hoa hồng cho đơn vị kêu gọi đầu tư…): Chi phí này chiếm khoảng 0.5% Doanh thu.
Tổng hợp lại, nhìn chung Phí chuyên gia, Chi phí quản lý, Sale-Marketing, Tài chính chiếm khoảng 15-20% giá thành của một Dự án chung cư. Đây là một con số không hề nhỏ, nhưng nhiều người cố tình hoặc vô tình không nhìn nhận Chi phí này khi đề cập đến chi phí cấu thành nên giá thành sản phẩm, mà chỉ tập trung vào Chi phí đất và Chi phí xây dựng.
Quay lại câu hỏi Các công ty Bất động sản liệu có tạo ra Siêu lợi nhuận và có cố tình đẩy giá bán sản phẩm hay không? Để trả lời câu hỏi này, trước tiên phải nói đến Chi phí xây dựng. Chúng ta cũng biết, để xây dựng một căn nhà phố tầm 3 tầng với mức độ hoàn thiện cơ bản, có lẽ cũng phải chi ra 6-7tr/m2 xây dựng (Ví dụ đất 50m2, xây 3 tấm, đẹp 1 chút, 750tr chưa chắc làm được – thường các đơn vị báo giá nhà phố không bao gồm móng nếu phải ép cọc). Chung cư là công trình lớn, cao và có nhiều hạng mục, nên tính trung bình 8tr/m2 đã là giá thấp (đấy là chưa kể diện tích hầm mà Chủ đầu tư buộc phải xây để phù hợp quy chuẩn). Đó là đơn giá trên diện tích xây dựng, trong khi bán thì chỉ bán được khoảng 80% cái phần diện tích xây đó vì không thể bán hành lang, thang máy, và các gen kỹ thuật.
Vậy nên riêng giá thành Xây dựng của phần bán được của một căn hộ rẻ lắm cũng phải 10tr/m2. Từ giá xây dựng này, cộng thêm Chi phí đất (được phân bổ) và Chi phí Chuyên gia, Chi phí quản lý, Chi phí Sale – Marketing – Chi phí Tài chính. Tất cả đống đó cộng thêm 10% VAT nữa thì sẽ là Giá thành, cộng với lợi nhuận của Chủ đầu tư thì sẽ thành Giá bán. Ở Sài Gòn, Chung cư Q12 có giá khoảng 16-18tr/m2, Quận 8 có giá khoảng 20-22tr/m2, Quận Tân Phú có giá khoảng 22-28tr/m2, Quận Thủ Đức như quận Tân Phú, Q7 có giá khoảng 30-40tr/m2, Q2 có giá khoảng 35-80tr/m2, Q1 có giá khoảng 80-200tr/m2. Đương nhiên ở khu vực càng trung tâm thì chi phí xây dựng sẽ càng cao bởi vì chất lượng xây dựng phải tốt. Và với một Dự án chung cư, thời gian thực hiện khoảng 02 năm, thì với giá bán tầm 22tr/m2, Chủ đầu tư liệu có đạt Siêu lợi nhuận hay không? Lưu ý là Lãi suất ngân hàng đang ở mức 10.5%/năm. Tiền vay để sau 02 năm thì cũng đã bị tăng giá tới 21%.
Bài viết đến đây cũng khá là dài rồi, mặc dù còn các phần hấp dẫn như giá đất được tính như thế nào? Hay tại sao Chủ đầu tư chung cư lại phải bán nhà trước, và Tại sao một Dự án có Công ty A triển khai được mà Công ty B lại không. Những điều này xin hẹn sẽ chia sẻ ở một bài khác.
" Nguồn sưu tầm"
