17/08/2020
PHÁP LÝ TRONG GIAO DỊCH BĐS
I. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VIỆC MUA/BÁN BĐS
Người mua cần yêu cầu bên bán có đủ giấy tờ để chứng mình tính pháp lý của BĐS giao dịch
1. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ( sổ đỏ ) theo quy định của pháp luật.
2. Không bị kê biên thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
3. Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
4. Đất còn trong thời hạn sử dụng
II. KIỂM TRA TÍNH PHÁP LÝ CỦA BĐS TRƯỚC KHI GIAO DỊCH
• Kiểm tra về tình trạng của BĐS hoặc sổ đỏ/sổ hồng, quy hoạch với cán bộ địa chính xã/phường hoặc UBND xã/phường nơi có BĐS.
• Kiểm tra về sổ đỏ/sổ hồng, quy hoạch với cán bộ phòng tài nguyên môi trường của quận/huyện nơi có BĐS
III. 3 BƯỚC TRUONG QUA TRÌNH MUA/BÁN BĐS
1. Chốt giao dịch và đặt cọc
Hai bên chốt việc mua bán và tuỳ vào thương lượng hai bên để đưa ra mức đặt cọc phù hợp, thường không quá 10% giá trị của BĐS đó.
2. Ký kết hợp đồng và mua bán công chứng
Đối với mua nhà ở/căn hộ mà hình thành trong tương lai từ các CĐT thì người mua sẽ ký HĐMB với CĐT và sẽ thanh toán theo tiến độ do CĐT đưa ra. Các khoản thuế đã được tính trong tổng gía bán. Sổ đỏ (sổ hồng) sẽ được cấp sau khi căn nhà được hoàn thiện.
Đối với việc mua bán nhà đất, nhà riêng giữa 2 cá nhân thị sau khi đặt cọc khoảng 1 tuần hoặc tuỳ thương lượng giữa 2 bên sẽ ký HĐMB và công chứng tại VPCC và bên mua sẽ trả 100% giá trị của BĐS cho bên bán sau khi trừ đi tiền đặt cọc hoặc có thể thanh toán tuỳ theo thương lượng giữa hai bên.
3. Thuế và Phí
• Thông thường, người mua sẽ đóng thuế trước bạ là 0,5% giá trị BĐS.
• Người bán sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân là 2%, trong trường hợp BĐS là duy nhất thì được miễn khoản thuế này.
• Một số loại phí khác như phí công chứng, phí thẩm định giá, phí địa chính (nếu có).
IV. HỢP ĐỒNG MUA/BÁN BĐS
7 Điểm không thể bỏ qua trong hợp đồng mua bán để tránh mọi tranh chấp/ kiện tụng và giảm thiểu mọi rủi ro trong quá trình giao dịch BĐS
• GIÁ MUA – cần ghi rõ giá mua theo đúng thoả thuận
• DIỆN TÍCH MUA – Ghi rõ diện tích mua vì đôi khi diện tích xây dựng trên thực tế có thể bao gồm cả dịch tích không được cấp phép
• TIỀN CỌC – Ghi chính xác số tiền cọc đã đặt cọc cho BĐS
• XÂY DỰNG – Nếu là nhà ở hình thành trong tương lại và nhà ở trong các dự án thì cần kiểm tra về quy định thời hạn xây dựng là bao lâu, có được tự xây không, chi phí xây dựng nếu có và ghi rõ trong hợp đồng cũng như căn cứ để bạn tính toán ngân sách
• NGÀY BÀN GIAO NHÀ – Cần ghi rõ ngày bàn giao nhà trên hợp đồng và các điều khoản tương ứng nếu chậm bàn giao
• PHƯƠNG THỨC VÀ TIẾN ĐỘ THANH TOÁN – Nên thanh toán qua ngân hàng, tìm hiểu và thương lượng tiến độ thanh toán đề phù hợp với tình hình tái chính của bạn.
