https://www.facebook.com/106856074612522/

Bấtđộngsản KhuCôngnghiệp, 100 Huỳnh Văn Lũy, Phường Phú Lợi, Thu Dau Mot (2026)

09/01/2021

ĐỂ CÓ MỘT THƯƠNG VỤ ĐẦU TƯ BĐS HIỆU QUẢ CẦN LÀM NHỮNG GÌ?
Một bài viết ngắn gọn, mong là giúp ích cho anh chị chút ít khi mua bán hay đi đầu tư bđs.
1. Tìm hiểu thông tin về cung - cầu của thị trường, hiện tại và xu hướng trong tương lai ngắn, trung và dài hạn(chung và riêng từng vùng đang nhắm đến). Đừng chỉ đọc và tin hoàn toàn vào báo chí, bởi những tin tức về thị trường thì hoặc là trễ hơn diễn biến thực tế hoặc là thông tin đã bị định hướng.
Tìm hiểu các chính sách, quy định mới của nhà nước mới hoặc sắp được áp dụng có ảnh hưởng đến thị trường ntn. Tìm loại hình và giá trị bđs phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Không có loại bđs nào là đầu tư tốt nhất, chỉ có bđs phù hợp nhất! Xem xét dòng tìền và nhắm đến các sản phẩm phù hợp với tài chính của mình.
2. Khi đã nhắm được loại hình và tầm giá của bđs rồi thì đến bước khảo sát vị trí bđs, hiện trạng của dự án đang ntn? Hạ tầng giao thông (cả hiện tại và trong quy hoạch), mật độ và tính chất của dân cư khu vực dự án như thế nào? Có gần khu CN nào không? Khả năng tăng trưởng về dân cư trong ngắn, trung và dài hạn ntn... Bước khảo sát này sẽ giúp ta đánh giá được tiềm năng tăng giá của bđs.
1 và 2 là những bước phân tích căn bản, mất nhiều công sức nhất và quyết định đến 90% sự thành công của thương vụ.
3. Kiểm tra về pháp lý, đã có sổ đỏ hay giấy tờ đầy đủ và hợp lệ chưa(nếu là trong dự án đang hình thành, như quyết định giao đất, quy hoạch 1/500, chủ đầu tư có uy tín không, hạ tầng và công việc xây dựng nói chung đang tiến hành ntn rồi...?).
4. Đọc rõ các điều khoản trong hợp đồng, các chi tiết về tiến độ đóng tiền, về lãi suất... cân nhắc việc có nên dùng đòn bẩy tài chính hay không và dùng với tỷ lệ ntn? Có kế hoạch tài chính phù hợp, tránh việc buộc phải thanh khoản bđs do mất kiểm soát về tài chính.
5. Đừng đầu tư theo phong trào, đừa mua theo hùa, đừng lao vào các điểm nóng vô căn cứ, đừng được vài vụ nhỏ nhỏ mà ham hố dùng đòn bẩy quá đà... mấy cái này đều là những cạm bẫy chết người. Kiểu đầu tư lướt sóng chỉ dành cho dân chuyên nghiệp, cực kỳ am hiểu về thị trường, quen biết nhiều môi giới để vào và ra hàng nhanh chóng kịp thời, tính cách phải quyết đoán, nhanh nhạy.
6. Và cuối cùng, kể cả khi anh chị là một nhà đầu tư bđs sành sỏi thì vẫn nên và cần đến sự hỗ trợ của các nhà tư vấn, các đại lý môi giới, bởi anh chị ko thể cover hết thị trường rộng lớn được. Hãy tận dụng thế mạnh và sự hỗ trợ của họ, họ hiểu "khu vực" của họ hơn anh chị và trong khá nhiều trường hợp họ thương lượng dễ (người mua và bán có thể vì cái tôi của mình mà gặp khó trong thương lượng, môi giới thì dễ hơn) và thậm chí giỏi hơn anh chị. Người mua thường không mất phí nên cứ nhờ họ tư vấn nhiệt tình thôi. Dù vậy hãy nghiêm túc trong công vc và trân trọng công sức và thời gian của họ.
Cá nhân người viết nhận đinh rằng hiện tại các sản phẩm phù hợp và tiềm năng để đầu tư không có quá nhiều. Đặc biệt là phân khúc căn hộ, có khá nhiều dự án mở bán nhưng những dự án thực sự tốt để đầu tư chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nhà trong phố các quận trung tâm SG thì mặc dù luôn có nhu cầu thực nhưng sau nhiều năm phát triển nóng, giá tăng nhiều giờ đã chỉ còn là chỗ cho dân chuyên nghiệp, vốn dày. Nhà đầu tư mới vào là khả năng... bị chốt lời hoặc chuyển cho quả bom để ôm. Có thể không bị lỗ nhưng khả năng bị đọng vốn là khá cao nếu không mua được giá tốt. Riêng bds nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại có cam kết LN thì tốt nhất là tránh xa nếu ac quan tâm đến khía cạnh đầu tư hoặc không thuộc diện... rất nhiều tiền hoặc thừa tiền. Bds ở các địa phương du lịch phát triển như Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hoà... thì có thể nhắm đến các loại đất trong dân, nhà đất phân lô loại sở hữu lâu dài, tìm hiểu kỹ tình hình biến đông giá cả và giao dịch gần đây để tránh mua hớ. Cẩn trọng với loại sở hữu có thời hạn trong các khu nghỉ dưỡng, loại này gần như tính thanh khoản bằng 0, tức là khi cần tiền thì bán... rẻ cũng không ai mua cả.
Một phân khúc mà mọi người có thể cân nhắc là đất nền ở cùng ven, tỉnh ven có kết nối và kế hoạch phát triển hạ tầng tốt, rõ ràng, gần khu dân cư hiện hữu giá còn hợp lý. Hoặc là đất phân lô, đất trong dân ở các quận mới đang trên đà phát triển sát trung tâm thành phố. Người có ngân sách lớn có thể nhắm đến Q2, người có ngân sách ít hơn có thể nhắm đến Q9, Nhà Bè, Bình Tân, Bình chánh, Thủ Đức, Hóc Môn... Với loại này thì chú ý nhiều hơn đến các khu vực ít bị làm thị trường và bị truyền thông chú ý. Hạn chế nhảy vào các khu vực có môi giới và nhà đầu tư tập trung mua bán quá nhiều, vì nếu như thế khả năng giá đã cao rồi, đầu tư ko hiệu quả nữa.

07/01/2021

4 ĐIỀU CẦN BIẾT TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

1. Muốn mua NOXH phải đáp ứng 1 điều kiện cần, 3 điều kiện đủ

Căn cứ Khoản 7, Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, có thể hiểu nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng nhờ sự hỗ trợ của Nhà nước, dành cho các đối tượng được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở dựa trên các quy định của luật này. Cụ thể, trao đổi với Batdongsan.com.vn, luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội), cho biết đối tượng được mua NOXH phải đáp ứng được 1 điều kiện cần và 3 điều kiện đủ như sau:

Điều kiện cần đó là người mua phải thuộc 1 trong 10 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014, ví dụ như: Người mua là người có công với cách mạng (theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng); người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp…

Về điều kiện đủ, theo quy định tại Điều 51 Luật nhà ở thì mới được quyền mua NOXH, người mua phải là đối tượng chưa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở không đáp ứng được số lượng thành viên trong gia đình; có nơi thường trú/tạm trú từ 1 năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NOXH; và/hoặc đáp ứng các quy định về xác định người có thu nhập thấp, hộ nghèo theo quy định của pháp luật.

“Ví dụ, anh Nguyễn Văn A là người lao động ở nông thôn lên Hà Nội để làm việc kiếm sống, thu nhập không được cao, khoảng 6 triệu đồng/tháng. Hiện tại anh A sắp lập gia đình và muốn mua nhà để an cư lạc nghiệp, do ngân sách hạn chế nên muốn tìm hiểu về loại hình NOXH. Trong trường hợp này, nếu anh A chưa có nơi cư trú, đã thường trú hoặc tạm trú trên 1 năm và mức lương thấp không là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân thì anh A đã có thể mua nhà ở xã hội tại địa bàn thành phố Hà Nội” – Luật sư Nguyễn Văn Tuấn cho biết.

2. Chỉ được xác nhận một lần để hưởng hỗ trợ mua NOXH

Theo các quy định của pháp luật, các giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH mà phải có xác nhận thì chỉ được xác nhận 1 lần và có giá trị sử dụng trong thời hạn 2 năm. Điều đó có nghĩa các đối tượng đáp ứng 1 điều kiện cần và 3 điều kiện đủ nói trên chỉ được hỗ trợ, giải quyết mua NOXH duy nhất một lần. Do vậy, người mua cần phải cân nhắc, lựa chọn kỹ càng dự án NOXH phù hợp với tài chính và nhu cầu, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn nhất.

Căn cứ Nghị định 100/2015/NĐ-CP, khi chủ đầu tư khởi công dự án NOXH phải cung cấp công khai thông tin dự án, thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng và cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương. Thông tin nhận hồ sơ mua NOXH cũng sẽ được công bố công khai tại trang thông tin của Sở Xây dựng tối thiểu 30 ngày làm việc kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ. Vì vậy, người mua có thể thông qua những kênh thông tin này để tìm hiểu kỹ càng về dự án trước khi quyết định “xuống tiền”.

3. Không được chuyển nhượng NOXH nếu mua và sử dụng chưa đến 5 năm

Khác với nhà ở thương mại, các quy định liên quan đến giao dịch mua bán, thuê và cho thuê NOXH rất nghiêm ngặt và phức tạp. Theo đó, trong thời hạn chưa đủ 05 năm kể từ khi trả hết tiền thuê/mua NOXH, nếu người thuê/mua có nhu cầu bán NOXH đó thì chỉ được phép bán lại cho 1 trong 3 trường hợp như sau:

– Bán lại NOXH cho Nhà nước (trường hợp thuê/mua NOXH do Nhà nước đầu tư).

– Bán lại cho chủ đầu tư của dự án xây dựng NOXH đó (trường hợp thuê/mua NOXH được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách).

– Bán lại cho đối tượng được phép thuê/mua NOXH theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014.

Lưu ý giá bán đối đa không được vượt quá giá bán NOXH cùng loại tại cùng thời điểm và địa điểm bán.

Ngoại trừ 3 trường hợp nêu trên, việc giao dịch NOXH khi mua và sử dụng chưa đến 5 năm là trái pháp luật. Khi đó, những giao dịch mua bán này đều không có giá trị pháp lý, bên mua phải bàn giao lại NOXH cho đơn vị quản lý NOXH hoặc sẽ bị UBND cấp tỉnh nơi có NOXH đó cưỡng chế thu hồi.

4. Quy định mới nhất về điều kiện để được vay vốn mua NOXH

Người mua cần đáp ứng đủ các điều kiện sau để được vay vốn mua/thuê NOXH, bao gồm:

– Có đủ vốn tối thiểu để tham gia vay vốn theo quy định của Ngân hàng Chính sách xã hội/ Tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hỗ trợ mua NOXH (ví dụ giấy tờ xác minh là người có công với cách mạng và thực trạng nhà ở chưa được hỗ trợ do UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp).

– Giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú: Trường hợp đã có hộ khẩu tại địa phương nơi có NOXH thì nộp bản sao có chứng thực hộ khẩu đó. Trường hợp chưa có hộ khẩu thì nộp bản sao chứng thực giấy đăng ký tạm trú, hợp đồng lao động, giấy xác nhận về việc có đóng BHXH của nơi làm việc…

– Giấy tờ chứng minh thu nhập: Trường hợp người mua NOXH là người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, sĩ quan, hạ sĩ quan… đơn vị thuộc Công an nhân dân và Quân đội nhân dân thì cần xin xác nhận của cơ quan, đơn vị đó về mức thu nhập. Trường hợp người thu nhập thấp/ hộ nghèo/ cận nghèo thì phải tự kê khai thu nhập và chịu trách nhiệm trước pháp luật về thông tin này. Song song với đó. Sở Xây dựng sẽ liên hệ với Cục thuế để xác minh thông tin trong tờ kê khai.

– Giấy tờ chứng minh chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được hưởng hỗ trợ thuê/mua NOXH dưới mọi hình thức. Ngoài ra, người mua cũng cần chứng minh được bản thân có nguồn thu nhập và khả năng trả nợ theo cam kết khi vay vốn Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.

24/12/2020

Trên thị trường bđs VN hiện nay có 2 dạng sản phẩm chính:
1. Hàng hiệu như của Vin, Nova: giá trị cao bởi thương hiệu, tạo sóng thần siêu to khổng lồ để bán theo hiệu ứng đám đông. Đây vẫn chỉ là dạng sản phẩm Mass chứ ko phải sản phẩm Elite như của Sungroup - đẳng cấp quốc tế - Limited (giới siêu giàu mua loại này để lưu vào bộ sưu tập của cải limited khẳng định vị thế của họ). Mua những sản phẩm này thì giá đã ở mức rất cao rồi, trong một dự án chỉ có số ít căn limited view đẹp mới có tiềm năng tăng giá tốt, tính thanh khoản rất chậm. Ngày xưa mua Vin để khẳng định đẳng cấp chứ giờ nó là sản phẩm phổ thông rồi, cũng chẳng có gì tự hào khi ở nhà Vinhomes nữa vì hết yếu tố Limited.

2. Sản phẩm đầu tư sinh lời, thị trường nghách:
Thường những dòng sp này người ta ít chia sẻ với nhau vì miếng ngon nó ăn hết rồi, ai rảnh hơi đi nói cho thiên hạ biết. Nếu muốn đầu tư sinh lời thì tránh xa những sản phẩm đang chi tiền tấn vào marketing, thương hiệu, quảng cáo. Vì giá bán cuối cùng là giá mà khách hàng phải trả cho tất cả loại tiền trên cộng vào. Một dự án thành công là phải phục vụ được nhu cầu cho người tiêu dùng cuối cùng, chứ ko phải bán hết rồi thành khu đô thị ma bỏ hoang (vì người mua toàn giới đầu cơ mua để đó chứ ko phải người tiêu dùng cuối). Một dự án muốn có tính thanh khoản tốt phải có đội ngũ sale chất lượng theo dự án từ khi trên giấy đến khi đi xây xong đi vào vận hành, chứ sale trên thị trường giờ chỉ thik đu theo sóng bán xong có tiền lại đi nơi khác bán, đâu nghĩ nhiều đến chuyện ra hàng cho khách (vì nó khó, bán hàng theo sóng dễ kiếm tiền sướng hơn).
Có một số chủ đầu tư đã rất thành công trong thị trường nghách như: Masteri Thảo Điền giai đoạn đầu (giờ nó lại làm sp giá trên trời đu theo Vin rồi). Thị trường bán bđs tâm linh cũng rất thành công mấy năm qua trong Nam. Giờ chủ đầu tư nào quan tâm đến thị trường tiêu dùng cuối cùng là sẽ thắng, vì chiếm đc lòng tin yêu của cộng đồng. Trong khi tất cả chủ đầu tư đều nâng giá bán lên trời kiếm lời thì ai sẽ là người làm sản phẩm tốt, giá tốt phục vụ người tiêu dùng cuối? Team sale nào sẽ chỉ bán những sản phẩm có lợi cho khách hàng của mình chứ ko phải chỉ vì hoa hồng cao và túi tiền? Khi bạn có nhóm khách hàng ruột đi theo bạn vì giá trị bạn tạo ra (tư vấn đúng sản phẩm tốt đầu tư sinh lời, ra hàng tốt, sản phẩm để sử dụng chất lượng tốt). Thì lúc đó nghề sale ở VN lên một tầm cao mới, sale ko cần suốt ngày đi tìm khách mới, mà sẽ trở thành người tư vấn đầu tư có tâm nhất hệ mặt trời!
Ai cũng có quyền mơ ước. Và tôi mơ ước có một cộng đồng cùng tạo giá trị như vậy. Sống tử tế rất khó, nhưng nếu làm đc những điều ko ai làm đc, bạn sẽ có những thứ ko ai có đc.

24/12/2020

𝗠𝘂𝗮 đ𝗮̂́𝘁 𝗰𝗵𝘂̛𝗮 𝗰𝗼́ 𝘀𝗼̂̉ đ𝗼̉: 𝗡𝗵𝘂̛̃𝗻𝗴 𝗿𝘂̉𝗶 𝗿𝗼 𝗰𝗮̂̀𝗻 𝗯𝗶𝗲̂́𝘁

1. Khó xác minh nguồn gốc đất

Ngoài thông tin về chủ sở hữu, sổ đỏ còn là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất định mua như: Loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng... Ví dụ muốn mua đất để xây nhà ở thì phải chọn đúng đất thổ cư; các thông tin như đất có đang vướng quy hoạch, lộ giới hay không cũng đều được thể hiện trên sổ đỏ để người mua nắm được.

Do đó, chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc mảnh đất bạn mua không được xác minh nguồn gốc rõ ràng. Không loại trừ khả năng bên bán cố tình "ém" thông tin khiến bạn mua phải mảnh đất có nguồn gốc bất hợp pháp, đất lấn chiếm, vướng tranh chấp, dính quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi.

2. Khó được cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở phải có "bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó để xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở trên đó.

Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP, ví dụ như: Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận...

3. Khó thực hiện được các thủ tục pháp lý liên quan

Khi không có sổ đỏ, người dân sẽ rất khó thực hiện các thủ tục pháp lý khác liên quan đến nhà đất như làm sổ hộ khẩu trên chính mảnh đất đã mua. Việc không có sổ hộ khẩu còn kéo theo những rắc rối khác trong quá trình xin việc làm hay đăng ký nhập học cho con cái... Ngoài ra, Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người dân được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

- Đất không có tranh chấp

- Đất trong thời hạn sử dụng

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người dân không thể thế chấp đất nếu không có sổ đỏ.

4. Khó bán lại

Đất chưa có sổ đỏ mua vào dễ nhưng bán ra lại khó, lý do vì tiềm ẩn nhiều nguy cơ và tính an toàn không cao. Vì vậy nếu sau này người dân muốn chuyển nhượng mảnh đất chưa có sổ đỏ thì sẽ gặp không ít khó khăn. Kể cả khi tìm được một khách hàng giống mình trước đây, chấp nhận mua mảnh đất này thì những rắc rối chưa chắc đã khép lại.

Đất không đầy đủ giấy tờ pháp lý thường sẽ bị người mua ép giá, người dân có thể phải chấp nhận bán tháo, bán lỗ nếu không muốn rơi vào cảnh ở không được, bán cũng chẳng xong. Trong trường hợp đất đã chuyển nhượng nhưng rơi vào tranh chấp, bạn cũng vô tình bị kéo vào cuộc với tư cách là người liên quan. Việc khai báo thông tin thửa đất với cơ quan chức năng, thậm chí ra tòa làm chứng về vụ tranh chấp đất… chắc chắn sẽ khiến bạn tốn kém cả về thời gian, tiền bạc và công sức.

5. Không được công chứng hợp đồng

Luật Đất đai quy định khi chuyển nhượng đất, tài sản gắn liền với đất các bên phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc không có giấy tờ, tài liệu làm căn cứ cho công chứng viên thực hiện thủ tục công chứng. Hợp đồng khi đó không có giá trị pháp lý và nếu sau này có xảy ra tranh chấp, người mua không có căn cứ để bảo vệ quyền lợi cho mình.

6. Không được bồi thường khi bị thu hồi đất

Theo Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai, người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện:

- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để được được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp

23/12/2020

QUY TRÌNH VAY BANK ĐỂ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:

- Bên Mua tính toán số tiền cần vay nhưng thường chỉ được 70% giá trị đất theo định giá của BANK, tài sản thế chấp chính là tài sản mua.
- Bên Mua yêu cầu bên bán đưa sổ photo sao y càng tốt để cho BANK thẩm định. BANK thuê Công ty thẩm định giá độc lập đi định giá -> sau khoảng 3 ngày bên thẩm định trả kết quả cho bên BANK -> BANK xem xét hồ sơ thống nhất cho bay hay không ( thường là 07 làm việc)
- BANK ra thông báo cho vay 70% để người bán người mua yên tâm giao dịch. Công văn có mộc đỏ người chịu trách nhiệm duyệt hồ sơ đó là Giám đốc CN hoặc người được uỷ quyền.
- Bên Mua và Bán cọc tiền tuỳ thương lượng thường là 10% giá trị tài sản. Công ty môi giới làm hợp đồng cọc nếu muốn chắc chắn thì công chứng cọc.
- Đến ngày ra công chứng. Thuê dịch vụ công chứng tại chỗ đến BANK làm công chứng (Phí tầm 2-3 triệu/lần). Ký công chứng mua bán giao tiền tại BANK 30% -> Sau đó kí hợp đồng 3 bên tại BANK -> BANK giải ngân 70% vào tài khoản bên bán (thường BANK tư vấn mở 1 sổ tiết kiệm 1 tháng đế người bán được lợi tiền lãi suất vì hồ sơ hoàn tất thường mất 1 tháng). Một số BANK sẽ phong tỏa tài khoản của Bên bán cho đến khi sổ hồng được sang tên Bên mua. Hiện tại chỉ có Sacombank là giải ngân sau khi công chứng. Do việc này nên Sacombank là ngân hàng được người chơi bđs yêu thích nhất đặc biệt tài thời điểm sốt đất.
- Đi đăng bộ thì Bên mua cầm hồ sơ đi làm theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước (tin tưởng Môi Giới thì uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ đăng bộ việc này mất phí khoảng 3-5 triệu, việc này thì môi giới làm quen rồi nên sẽ nhanh hơn). (thời gian mất tầm 30 - 60 ngày tại phòng tài nguyên quận/huyện, thời gian cập nhật tên vào sổ sẽ nhanh hơn việc ra sổ mới, nhưng việc ra sổ mới sẽ tốt hơn cho người mua sau này muốn bán lại). Nếu vay ở Sacombank toàn bộ giấy tờ và thủ tục sẽ do bên Sacombank đi làm. Cho nên tại sao Sacombank lãi cao mà rất nhiều người đầu tư bđs yêu thích là thế.
- Sau khi nhận sổ hồng đã cập nhật tên Bên mua -> Ngân Hàng làm hồ sơ thế chấp (hồ sơ vay). Bên mua sẽ công chứng hồ sơ vay (cũng công chứng tại Bank) -> Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng tài nguyên môi trường quận/huyện -> Cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp Bank (tầm 3-5 ngày) -> Tiền 70% giải chấp -> Bên bán rút được sử dụng 70% còn lại.
Trên đây là sơ bộ các bước để chúng ta sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản hoặc mua nhà ở. Qua đây chúng ta thấy việc vay BANK mất rất nhiều thời gian nên đôi khi người bán cần tiền gấp không muốn bán cho những nhà đầu tư vay Bank. Nhưng đã có một số ngân hàng giải ngân ngay sau khi Công chứng HĐ mua bán, việc vay Bank cũng giúp cho nhà đầu tư tránh nhiểu rủi ro không mong muốn vì các ngân hàng có hệ thống kiểm tra tài sản thế chấp rất chặt chẽ.

CHÚC CÁC BẠN CÓ NHIỀU THƯƠNG VỤ THÀNH CÔNG HƠN.

20/12/2020

HIỂU RÕ HƠN ĐỈNH VÀ ĐÁY TRONG BDS
- Có luồng ý kiến cho rằng bds sẽ giảm giá, nên chờ đợi từ thời điểm hiện tại đến 2021 mới đầu tư thì tốt hơn, vì kỳ vọng giá sẽ giảm. Lý do đưa ra là liên tưởng tới b**g bóng bds 2008-2010 và nhận định cá nhân thị trường tương lai. Theo quan điểm cá nhân em đánh giá bản chất b.bóng 2008 nó khác với bds thời dịch 2020 nên không có chuyện giảm giá để chờ bắt đáy.
- Để hiểu tại sao ta nên đi sâu vào bản chất b**g bóng bds: Là giá tăng quá cao, quá nhanh, quá giá trị thực khai thác trên bds trong thời gian ngắn. Đến một mức nào đó nhà đầu tư giật mình hoảng sợ không giao dịch nữa. => Giá giảm do sử dụng đòn bẩy tài chính gấp nhiếu lần vốn chủ, áp lực lãi vay nên buộc phải bán tháo.
- Còn trong hiện tại giá 2-3 năm trước tới thời điểm dịch cuối 2019 biên độ bds tăng tự nhiên nên sẽ không có giảm giá chung ở các dự án. Bằng chứng là chưa có 1 dự án nào giảm giá trong khoảng 8 tháng dịch vừa qua. Nên không có chuyện chờ giảm giá để bắt đáy. Em chỉ thấy 1 vài trường hợp giảm giá do kẹt tiền việc kinh doanh hoặc nguồn thu bị đứt không thể trả bank đúng hạn mới bán dưới giá kỳ vọng. Truyền thông lấy những trường hợp tiểu tiết đó, đánh giá cho thị trường chung là sai về bản chất. Cộng với việc báo chí loan tin về dịch quá mạnh, tạo tâm lý lo sợ.
- Riêng về dịch em CHẮC CHẮN trong khoảng 1 tháng nữa không kiềm chế được, nhà nước sẽ hạn chế báo chí nói về dịch để phát triển kinh tế, kẻo chưa chết vì dịch đã chết vì đói. Mà đói sẽ loạn xã hội, đây là nguyên tắc. Cứ nhìn những nước trên thế giới dân đói làm gì... rồi coi nó là bài học.
- Nhiều a/c cho rằng thị trường nào cũng có quy luật hình sin tức là lên và xuống theo chu kỳ. Riêng bds em thấy đúng nhưng chưa đủ. Chúng ta chỉ nhìn thấy đỉnh núi cao nhất nhưng đâu biết rằng để có đỉnh núi cao nhất nó phải có hàng loạt đỉnh sắp xếp từ thấp lên cao (MÔ PHỎNG HÌNH VẼ DƯỚI). Có nghĩa là đỉnh và đáy sau luôn cao hơn đỉnh và đáy chu kỳ trước vì TIỀN IN RA NGÀY MỘT NHIỀU trong khi trái đất nó không to ra.
=> Cho nên xác định sai bản chất và thời điểm thì luôn là người đến sau, luôn là cái bóng của người khác, luôn là con cờ trong bàn cờ. Tuy nhiên em cũng gặp khá nhiều nhà đầu tư hiểu vấn đề và xuống tiền ở thị trường. Xuống tiền ở thị trường bây giờ lúc ra hàng đối tượng khách hàng hàng là nhà đầu tư lướt sóng. Và chắc chắn là như vậy. Chốt lại vấn đề ngay tại thời điểm bây giờ vào thị trường lúc nào cũng là đáy, có lợi hơn khi xuống tiền sớm.

17/12/2020

BÍ MẬT CỦA SÓI GIÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1-TẠO GAME, TẠO SÓNG, LƯỚT SÓNG

Cách đây ít lâu tôi hết sức sốc khi biết giá những căn shophouse tại một khu căn hộ cao cấp có giá rất bàng hoàng, vượt quá giá trị thực và đương nhiên vượt xa giá ban đầu chủ đầu tư bán nhưng vẫn có rất nhiều nhu cầu tìm kiếm mua và chấp nhận mức chênh lệch cực cao. Lý do là những căn shop hose đó đã được những nhà đầu tư chuyên nghiệp tạo sóng, họ tung tin ảo để điều hướng thị trường, găm hàng chờ sóng và khi giá lên đến đỉnh điểm họ xả hàng để nhà đầu tư sau cùng ôm với mức giá cực cao. Đơn cử họ đẩy giá cho thuê lên ngưỡng không tưởng, gấp 3 - 4 lần giá cho thuê thực, rồi theo tâm lý đám đông những người có shophouse trong khu đó cũng đẩy giá cho thuê theo vì đơn giản hàng xóm cho thuê được 100 triệu/ tháng thì không có lý do gì mình cho thuê 30 triệu/ tháng cả. Lòng tham con người là vô đáy đó là điểm yếu chết người của thị trường, và khi giá cho thuê tăng thì đương nhiên giá bán cũng tăng theo, một làn sóng được đẩy lên do những chủ tài sản kết hợp với một số công ty môi giới rồi kết hợp với một vài admin trong các group điều hướng dư luận, tung tin ảo,đó gọi là trò tạo game ,tạo sóng và chọn thời điểm mua vào bán ra lướt sóng để kiếm lời.
Nếu một nhà đầu tư thông minh sẽ dễ dàng nhìn thấy khi một thị trường được làm giá và giá đã lên quá cao thì không nên mạo hiểm tham gia nếu bạn không có tay trong hoặc bạn không có nghề để lướt, nhiều khả năng bạn sẽ đu đỉnh, mắc cạn và phải chờ hơi lâu. Nên hãy mang tư duy luôn đọc vị xem thị trường này có sóng không, có đang được làm game không và nếu mình vào thì mình sẽ là nhà đầu tư hay con mồi.
Hãy kiên nhẫn, không có sản phẩm này sẽ có những sản phẩm khác, bạn sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn khi bạn bình tĩnh hơn, sáng suốt hơn, chịu khó đọc tín hiệu của thị trường hơn.

2-KIỂM SOÁT CẢM XÚC KHI ĐẦU TƯ

Lòng tham là kẻ thù số một trong đầu tư bất động sản, khi cảm xúc đi lên thì lý trí đi xuống, nhà đầu tư lão luyện luôn hỏi: rủi ro là gì trước khi quan tâm đến lợi nhuận, nhà đầu tư tay mơ thì cứ nghe đâu nóng sốt là muốn lao tới, họ rất dễ bị cảm xúc và thích đầu tư theo đám đông. Bạn thích làm nhà đầu tư lão luyện hay những tay mơ?
Để trở thành một nhà đầu tư lão luyện thì việc đầu tiên cần làm là kiểm soát tốt cảm xúc của mình.
Hãy có những thoả thuận với mình trước rồi đầu tư sau, ví dụ:nếu tôi quyết định đầu tư một sản phẩm nào đó cho cá nhân ( không phải sản sản phẩm cho công ty bán, vì đó là kinh doanh, không phải đầu tư ) thì tối thiểu phải gấp 5(x5)tôi mới bán, tôi sẽ không bán khi tài sản đó chưa x5 và cũng vẫn sẽ quyết định bán khi nó đã x5 mà thị trường vẫn đang rất nóng sốt có thể lên x7 hay x8, nhưng chạm x5 là tôi đã bán và chốt lời rồi. Thực ra nếu bạn không có sự rõ ràng với chính mình ngay từ đầu thì phần lớn bạn sẽ quyết định bằng cảm xúc nhiều hơn. Khi có khả năng x10 mà bạn bán lúc mới x5 thì nhiều khả năng lòng tham xuất hiện và bạn đợi, bạn sẽ không bán được và bạn không chốt lời được, lòng tham luôn là kẻ thù của thành công.
Tương tự khi xây dựng doanh nghiệp tôi cũng đi theo mô hình bậc thang, đóng băng từng phần để khi rủi ro xẩy ra tôi sẽ không bị trượt dài mà chỉ bị mất một số vốn nhất định có thể là trượt xuống 2 bậc thang trong nấc thang có hàng trăm bậc.
Điều này là đang trái ngược với rất nhiều chủ doanh nghiệp khác, rất nhiều doanh nghiệp tôi biết họ thường chơi tất tay, dự án sau thường to hơn dự án trước, họ lạm dụng đòn bẩy quá nhiều và nhiều trường hợp khi đã có hàng ngàn tỷ vẫn trượt dốc và xuống hố.
Tại sao họ lại chấp nhận rủi ro khi đã an toàn? có lẽ cũng chỉ bởi lòng tham vô đáy, tôi cũng không biết nữa?
Hãy kiểm soát tốt cảm xúc của mình, giàu có bền vững và chậm rãi vẫn tốt hơn là đặt cược với rủi ro.
Nếu bạn là người thích chơi trò mạo hiểm thì hãy có ngân sách riêng cho môn thể thao đó, và hãy nhớ chơi trên tinh thần mất thì thôi, mất vẫn vui, cảm xúc vẫn tốt thì đó mới là nhà đầu tư lão luyện.

3-TRỞ THÀNH NHÀ ĐẦU TƯ ĐƯỢC MỌI NGƯỜI YÊU QUÝ

Uy tín quan trọng hơn tiền, thị trường chưa bao giờ thiếu tiền chỉ thiếu niềm tin thôi, tôi rất buồn khi nhiều nhà đầu tư có tư tưởng cắt cò khi bán hay đòi tiền chiết khấu bằng cách cắt máu những bạn sale đã hỗ trợ mình khi mua. Tôi chưa thấy một nhà đầu tư lão luyện nào làm vậy cả mà họ xem những người môi giới như cánh tay trái, tay phải của mình. Khi thị trường càng ngày càng khó khăn hơn thì những nhà đầu tư và môi giới phải gần nhau hơn, người có tiền, người có nghề, người có tài sản ,người có kỹ năng, tệp khách, hợp tác cùng có lợi thì mới mong giúp nhau được. Nhà đầu tư ma lanh quá, khôn lỏi quá thường sẽ rất cô đơn và vất vả. Không ai thành công một mình được cả nên hãy rộng lượng,cũng giống như việc xây dựng doanh nghiệp, tôi khuyến khích mọi người nên cổ phần tất nhiên chỉ 3 cổ đông trở lại là tốt nhất trong giai đoạn đầu, trừ khi cổ phần hoá lúc công ty lớn mạnh, không nên làm một mình, nhiều người chỉ vì tham, nhưng họ quên mất một điều cổ đông sẽ cứu mình khi mình gặp khó khăn, thì tương tự khi đầu tư cũng vậy, môi giới họ giúp mình tìm những tài sản tốt, giúp mình ra hàng khi mình cần thì hà cớ gì mình tiếc tiền cho họ,mọi người ủng hộ thì hoạt động đầu tư mới được suôn sẻ.
đứng ở góc độ là chủ đầu tư lớn hãy xây dựng thương hiệu qua giá trị sản phẩm, không phải qua quảng cáo.Đó là cách xây dựng thương hiệu tốt nhất , hãy gia tăng giá trị cho người khác, hãy tạo ra sản phẩm đầu tư để mọi người thèm khát. Mọi người ủng hộ thì hoạt động đầu tư mới được suôn sẻ, bỏ đi cái cách làm chộp giật, lừa lọc,mọi sai lầm sẽ được trả giá đầy đủ nên đã là nhà đầu tư hãy trở thành nhà đầu tư được mọi người yêu quý.

4-PHÁP LÝ LÀ VUA ( tính kiểm soát )

Một bất động sản sẽ là vô giá trị nếu pháp lý của nó có vấn đề. Nếu bạn để ý thời gian gần đây rất nhiều đại gia bất động sản có nhiều nghìn tỷ nhưng bỗng chốc lâm vào nợ nần, khủng hoảng thậm chí dẫn đến phá sản chỉ vì những bất động sản họ nắm giữ bất ổn về mặt pháp lý. Pháp lý của bất động sản phụ thuộc vào luật và người thi hành luật, chưa kể đến những yếu tố luật chồng luật. Hiện tại sổ hồng được xem là có tính pháp lý cao nhất bạn có thể chuyển nhượng hay thế chấp dễ dàng vì vậy nó được xem như có tính kiểm soát cao nhất, còn những hình thức khác gọi chung là chờ cấp sổ hồng thì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố và có ít tính kiểm soát hơn. Bạn có thể hiểu nôm na đang chờ cấp sổ hồng chỉ là gạo chưa ăn được, còn có sổ hồng là cơm mới ăn được, thì việc từ gạo thành cơm còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như người nấu cơm, lửa có phù hợp không, rồi nước thế nào…rủi ro bạn không được ăn là điều vẫn thường xẩy ra, nên hãy cân nhắc thật kỹ. Lời khuyên của tôi là hãy mua những bất động sản đã có sổ hồng và bạn kiểm soát được. Câu hỏi quan trọng nhất trong đầu tư không phải là lợi nhuận bao nhiêu? mà rủi ro là gì?

5-TÍNH THANH KHOẢN

Tính thanh khoản là một tư duy quan trọng giúp bạn chuyển hoá lợi nhuận, đây là câu hỏi lớn bạn phải trả lời trước khi đầu tư để tránh một vấn đề lớn nhất của hầu hết các nhà đầu tư trên thị trường là MUA DỄ BÁN KHÓ. Hãy suy nghĩ nếu bạn mua bất động sản này thì bạn bán lại có dễ dàng không, có bị mất giá không? Thanh khoản tức là khả năng chuyển hoá thành tiền có nhanh không?Có nhiều cách để thanh khoản một bất động sản nhưng tôi thường khuyên các nhà đầu tư 2 cách:
-Cách thứ nhất là: hãy có quan hệ tốt với môi giới, họ sẽ giúp bạn thanh khoản bất động sản một cách nhanh nhất bởi đơn giản họ có nghề và tệp khách hàng có sẵn.
-Cách thứ 2 là: chọn những thị trường không chết, tức cung cầu luôn cao tôi có thể, ví dụ như một thị trường mà trước đây tôi làm đó là khu đô thị mỹ phước, bình dương, tổng quy mô tới 4200 ha,có đâu đó hơn 200 văn phòng và công ty bất động sản mua qua bán lại và đã tồn tại gần 20 năm nay, thị trường đủ lớn, cung cầu luôn có thì khả năng tăng giá đều và thanh khoản nhanh là điều có thể hiểu được. Hãy cân nhắc và có tư duy về thanh khoản để đầu tư bất động sản một cách khôn ngoan thì bạn đã lời ngay khi mua rồi.

6-CÁC LOẠI ĐÒN BẨY KHI ĐẦU TƯ ( tiền, mối quan hệ, tay trong thông tin...)

Một trong những yếu tố quan trọng đó là ĐÒN BẨY, có thể hiểu nôm na là sử dụng thêm nguồn lực bên ngoài để bổ trợ cho công việc đầu tư được thành công hơn, nếu bạn không biết dùng đòn bẩy thì khả năng bạn sẽ mất nhiều thời gian hơn. Một ví dụ cụ thể như bạn sẽ mất rất nhiều thời gian để đi xem được 100 bất động sản hoặc có thông tin 100 bất động sản nếu không dùng đòn bẩy mỗi quan hệ là môi giới, hay bạn sẽ rất khó để lấy được sản phẩm đẹp trong một dự án hot vì rất nhiều người có tiền cũng có nhu cầu giống như bạn nếu bạn không có tay trong, hay bạn sẽ không vào được những phi vụ ngon ăn khi không có tiền hoặc thiếu tiền nếu không dùng đến những cơ chế đòn bẩy về vốn có thể hiểu là vay, đàm phán hoặc hợp tác, bán trước… thì nhiều khả năng bạn sẽ không xử lý được cơ hội và đành nhìn nó trôi đi.
Tư duy dùng đòn bẩy mà tôi đề cập ở đây không chỉ dừng lại ở việc dùng vốn ngân hàng như nhiều người vẫn hiểu mà là sử dụng các nguồn lực bổ trợ bao gồm tiền, mối quan hệ, tay trong, thông tin…bạn càng tận dụng được nhiều đòn bẩy thì bạn càng có nhiều cơ hội tốt, với cùng nguồn lực về thời gian và tiền bạc nhưng một người không biết dùng đòn bẩy sẽ thành công chậm hơn và ít hơn,ví dụ nếu bạn mua mảnh đất 1 tỷ sau 3 năm nó thành 3 tỷ nhưng cũng với 1 người biết dùng đòn bẩy thì cũng với 1 tỷ họ mua được 3 mảnh sau 3 năm họ có 9 tỷ, Sự chênh lệch rất lớn đã xẩy ra với người dùng đòn bẩy và người không dùng đòn bẩy. Nhưng một lưu ý là kiểm soát đòn bẩy để không bị bẩy ngược là tư duy cần mang theo.

7-CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ

Như tôi đã nói ở phần trước, chiến lược đầu tư rất quan trọng, bạn phải hiểu rõ mình trước khi tìm kiếm một bất động sản phù hợp, tôi có thể ví dụ nếu bạn 30 tuổi thì chiến lược ưu tiên giàu nhanh, nhân nhiều lần tài sản và đương nhiên mức độ mạo hiểm cũng cao hơn, nhưng khi bạn đã 50 tuổi thì nhiều khả năng chiến lược bền vững và lựa chọn những bất động sản có tính dòng tiền ổn định sẽ phù hợp với bạn hơn, mức độ an toàn cũng cao hơn. Hay bạn là một người đam mê bất động sản như tôi thì khả năng bạn sẽ đầu tư cho một bất động sản thật đẹp để hưởng thụ như tôi đang làm đó là có một trang trại cho riêng mình để ở đó tôi có thể chăm cái cây, con gà, con cá, tôi mê làm nông dân hơn là mê sưu tầm xe, nên mua những bất động sản như vậy cũng là một dạng đầu tư nhưng thiên về xu hướng hưởng thụ hơn.
Phần chiến lược này rất quan trọng nên tôi dành hẳn một chương trong phần 2 để phân tích kỹ hơn về từng chiến lược cụ thể giúp bạn phân bổ đầu tư một cách hợp lý,có những giai đoạn phải tập trung vào một chiến lược cụ thể, có giai đoạn lại phải đa dạng hoá không bỏ trứng hết vào một giỏ, có những chiến lược để sống trước đã, tránh mất tiền trước đã rồi kiếm tiền sau, từ khoá là mắc ít sai lầm thôi, lấy ngắn nuôi dài để công việc đầu tư trở nên bền vững và thú vị.

8-LUÔN ĐI THỰC TẾ - đi một ngày đàng học một sàng khôn

Không có gì thay thế được những trải nghiệm thực tế. Nếu bạn muốn đầu tư thành công bạn phải trả giá cho việc đi thực tế hoặc trả giá cho những sai lầm của mình.Đi thực tế giúp bạn có những nhận định sát sao hơn, cảm xúc chuẩn mực hơn để ra quyết định một cách sáng suốt hơn, đi thực tế nhiều giúp bạn có góc nhìn đa chiều hơn, tiếp cận nhiều tài sản hơn để khi vào một phi vụ cụ thể nào đó bạn sẽ bình tĩnh hơn, đỡ bị cảm xúc hơn và thường mắc ít sai lầm hơn.
Thị trường ngày nay thay đổi rất nhanh, chỉ khoảng 6 tháng bạn không đi lại thị trường thì nhiều khả năng nó đã khác lắm rồi, đã có rất nhiều người nói làm bất động sản là phải đam mê và tôi thấy điều đó hoàn toàn đúng, muốn thành công với bất động sản mà bạn không mê đi xem bất động sản, không mê chạy lòng vòng đó đây để ngắm nghía các tài sản thì nhiều khả năng bạn khó lòng thành công lớn với bất động sản. tôi thích chạy xe đi khám phá những điểm đó đây, tôi có thể đi xem hết bất động sản này đến bất động sản khác mà không chán, là một người làm nghề bất động sản gần như đã thuộc hầu hết các con đường ngõ ngách ở những thị trường mà mình tham gia kinh doanh đầu tư, và bằng nhiều phương pháp để cập nhật thông tin thị trường, tài sản hàng giờ hàng ngày, nhưng hầu như tháng nào tôi cũng dành vài ngày chỉ để đi thị trường xem bất động sản thực tế thay vì xem qua hình ảnh và video mà các giám đốc dự án hay những bạn môi giới gửi về, chính cái thói quen đó giúp tôi theo sát thị trường, đưa ra những quyết định ít phạm sai lầm hơn. Tin tôi đi, nếu bạn đi thị trường xem bât động sản nhiều bạn sẽ có được độ nhạy của một nhà đầu tư mà không có bất kỳ ai hay cuốn sách nào có thể dạy được. Hãy luôn đi xem thực tế để đầu tư thông thái hơn dù bận thế nào đi nữa.

Bấtđộngsản KhuCôngnghiệp

09/01/2021

07/01/2021

24/12/2020

24/12/2020

23/12/2020

20/12/2020

17/12/2020

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category