22/04/2022
CÁC LOẠI BẢN ĐỒ TRONG BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản phải gắn liền với bản vẽ. Vậy có bao nhiêu loại bản vẽ và chức năng của từng loại bản vẽ là gì?
Bất động sản phải gắn liền với bản vẽ. Vậy có bao nhiêu loại bản vẽ và chức năng của từng loại bản vẽ là gì? Bài viết sau đây sẽ liệt kê những bản vẽ quan trọng nhất của một bất động sản hoặc dự án bất động sản dành cho người ngoài ngành.
Loại 1: Bản vẽ Vị trí, Bản vẽ Hiện trạng, Bản vẽ Hiện trạng vị trí
Loại bản vẽ này thể hiện 02 đặc điểm của 01 khu đất là “Hiện trạng” và “Vị trí” để phục vụ cho nhiều mục đích như làm sổ, giao đất… Do những mục đích khác nhau, người ta có thể làm bản vẽ Vị trí và bản vẽ Hiện trạng riêng, hoặc gom chung thành 01 bản vẽ trong đó thể hiện cả Hiện trạng và Vị trí của khu đất.
Hiện trạng: Thể hiện hiện trạng của khu đất ngay tại thời điểm vẽ. Ví dụ nếu bản vẽ tại thời điểm 1 tuần trước có con đường, bản vẽ tuần này không còn con đường đó nữa, vậy nghĩa là con đường đó mới bị bỏ.
Vị trí: Thể hiện vị trí của khu đất, kèm theo 1 bảng tọa độ gọi là Tọa độ góc ranh.
Loại 2: Nhóm bản vẽ quy hoạch
Nhóm này thể hiện quy hoạch của một khu vực nào đó là loại đất gì.
Quy hoạch Định hướng không gian: là loại có thời hạn và tầm nhìn trong nhiều năm tới, dùng để mô tả 1 cách tổng thể là khu vực nào sẽ làm cái gì. Loại bản vẽ này có nhiều tỉ lệ như 1/20.000, 1/10.000, 1/5.000, tỉ lệ càng cao thì mức độ chính xác về vị trí càng thấp. Các con đường vẽ trong bản đồ này nếu áp lên thực tế có thể lệch cả trăm mét.
Quy hoạch 1/2000: là loại do nhà nước duyệt, có tính pháp lý để tham khảo. Độ chính xác cao hơn, vị trí các con đường lớn chính xác đến centimet. Loại này được tách thành nhiều loại theo thời gian (hiện trạng, ngắn hạn, dài hạn) hoặc theo chức năng (sử dụng đất, giao thông, mạng lưới cấp nước, điện, cầu, đường ống…).
Quy hoạch 1/500: Được xây dựng trên cơ sở 1/2000 nhưng chi tiết hơn, rõ ràng đến từng tuyến đường nhỏ và các lô đất bên trong. Quy hoạch 1/500 do doanh nghiệp tự lập và có thể điều chỉnh trong phạm vi được cho phép. Quy hoạch 1/500 quan trọng nhất mà khách hàng cần quan tâm là loại Quy hoạch phân lô.
Ví dụ: Quy hoạch 1/2000 quy định mục đích sử dụng đất của 1 ô phố là đất ở, còn chi tiết phân lô trong đó như thế nào là do quy hoạch 1/500 quyết định. Lô to hay nhỏ tùy vào doanh nghiệp làm.
Loại 3: Bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính gần giống với bản đồ vị trí, khác biệt ở chỗ bản đồ vị trí thường chỉ vẽ 1 thửa đất cụ thể, còn bản đồ địa chính là nhiều thửa đất cùng lúc. Bản đồ địa chính được hình thành theo 2 cách:
Cách 1 – Dạng hợp thức hóa: Trường hợp này xảy ra khi đất dân đã có sẵn, nhưng lại chưa có bản đồ. Quá trình làm sổ thì cơ quan nhà nước sẽ đo và lập bản vẽ theo từng đợt, thửa to hay thửa nhỏ tùy vào hiện trạng dân đang ở như thế nào. Đo xong thì hợp thức hóa, gọi là “hợp thức hóa hiện trạng”.
Cách 2 – Dạng đo vẽ theo yêu cầu doanh nghiệp để cấp sổ mới: Trường hợp này là trong Dự án, doanh nghiệp sau khi có 1/500, làm hạ tầng xong, sẽ đề nghị nhà nước đến đo vẽ lại các thửa để cấp sổ.
Trường hợp doanh nghiệp làm Dự án thì họ sẽ mua tất cả đất theo bản đồ hình thành ở cách 1, sau đó xóa đi, phân lô theo cách mới ở quy hoạch 1/500, làm hạ tầng, xong đề nghị nhà nước đo vẽ lại tạo ra bản đồ giải thửa mới.
Trường hợp cá nhân tự phân lô để bán thì thường họ sẽ gom mấy miếng đất đã có sẵn theo cách 1, rồi trổ con đường, tự cắm mốc phân lô, xong đề nghị nhà nước hợp thức hóa theo hiện trạng.
Như vậy, doanh nghiệp làm dự án thì phải lập quy hoạch 1/500 theo quy chuẩn quy hoạch; còn cá nhân thì làm theo dạng tự phân lô và hợp thức hóa theo quy định về phân lô, dễ hơn so với quy chuẩn quy hoạch.
Tóm lại: Xem bản đồ cũng là một cách kiểm tra pháp lý của bất động sản, ít nhất cũng có thể có cơ sở để biết thông tin do nhân viên môi giới hay Chủ đầu tư cung cấp có đúng hay không.
Nếu 01 Dự án mà Chủ đầu tư nói đã có sổ, nhưng xem trên bản vẽ địa chính mới nhất vẫn chưa thể hiện mặt bằng phân lô theo quy hoạch mới, thì Chủ đầu tư đang không trung thực. Vì nếu có sổ rồi thì bản đồ địa chính đã phải được cập nhật thay đổi.
Tương tự, nếu 01 dự án do cá nhân tự phân lô và khẳng định đã có sổ riêng rồi, nhưng xem trên bản đồ địa chính vẫn thấy 1 thửa chung thì là không có thật.
Cần tư vấn thêm xin liên hệ 097.66.545.66
