06/03/2024
5 PHÚT ĐỌC & HIỂU
CÁCH NHẬN BIẾT, PHÂN BIỆT ĐẤT DỰ ÁN VÀ ĐẤT PHÂN LÔ.
Bất động sản đang là kênh đầu tư thu hút khách hàng và các nhà đầu tư bởi khả năng sinh lời cao trong khi không phản bán tài sản. Trong đó phân khúc đất nền dự án và đất tách thửa đang rất được quan tâm bởi tính thanh khoản nhanh. Thế nhưng nhiều khách hàng vẫn chưa rõ về khái niệm đất nền dự án là gì, sự khác biệt giữa đất dự án và đất tách thửa. Những hiểu lầm này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyết định đầu tư. Những thông tin tổng hợp trong bài viết này sẽ giúp khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề này.
I, Đất nền dự án là gì?
- Đất nền dự án khái niệm không quá xa lạ khi hiện nay trên thị trường các sản phẩm chủ yếu từ phân khúc này. Tuy nhiên, vẫn có nhiều khách hàng, các nhà đầu tư mới tham gia vào vẫn nhầm lẫn giữa đất nền dự án và đất tách thửa. Nhiều nhà đầu tư bất động sản kinh nghiệm hơn 2 năm vẫn chưa nắm được thông tin pháp lý cơ bản giữa đất nền dự án và đất tách thửa. Nhiều trường hợp dở khóc dở cười khi khách hàng mua đất tách thửa nhưng lại hỏi về quyết định 1/500, quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giải tỏa đề bù…
Đất nền dự án là các lô đất đang được chủ đầu tư quy hoạch trong một dự án, những khu đất này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu. Sự khác nhau với đất nền nguyên sơ chưa có sự tác động, đất nền dự án đã có tác động của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện trong việc đền bù đất, xin cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất đấy.
II, Đất tách thửa là gì?
- Có không ít thuật ngữ liên quan đến khái niệm đất tách thửa, nhưng để dễ hiểu hơn đất nền tách thửa dựa trên sổ tổng với diện tích lớn, tách thửa nhỏ ra nhiều lô, diện tích mỗi lô theo quy định của Nhà nước áp dụng tại khu vực đó.
III, Sự khác biệt giữa đất dự án và đất tách thửa.
a, Về khái niệm:
- Đất nền dự án: Những lô đất nền trong quy hoạch cụ thể, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng. Thường để xây dựng khu dân cư, tòa nhà, nhà xưởng. Pháp nhân là các doanh nghiệp – chủ đầu tư đứng ra thực hiện dự án, phân lôcó xin phép quy hoạch 1/500. Hình thức xây dựng theo quy hoạch dự án có thể là nhà phố, biệt thự, shophouse, căn hộ….
- Đất tách thửa: Những lô con được đất tách ra từ sổ tổng với diện tích lớn. Nếu không phải đất ở lâu dài thì chuyển đổi mục đích sử dụng. Lên bảng vẽ tách thửa gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp phép, ra sổ từng lô. Chủ sở hữu toàn bộ thừa đất ban đầu là cá nhân, chuyển đổi sang đất thổ cơ, hi sinh một phần đất làm đường giao thông, sau đó tách thửa riêng. Diện tích các lô tách thửa theo quy định của Nhà nước tại khu vực đó. Hình thức xây dựng tự do.
b, Thời gian ra sổ:
- Đất nền dự án: Theo lý thuyết thời gian ra sổ hơn 1 năm, nhanh chậm tùy thuộc vào tiến độ triển khai cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư. Thực tế mất gần 2 năm hoặc hơn.Ngoài các sản phẩm là đất nền ra thường chủ đầu tư phải làm thêm cơ sở hạ tầng đường sá, cầu cống, điện nước. Có thể trong dự án có thêm các tiện ích như chợ, trường học, khu dịch vụ… Trường hợp đất dùng để xây dựng khu dân cư, tòa nhà văn phòng thì vấn đề phòng cháy chữa cháy cần được chú trọng.
- Đất tách thửa: Thời gian ra sổ co thường từ 2 – 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa. Đối với đất trồng cây lâu năm thời gian tách lâu hơn do quá trình chuyển đổi mục đích sang đất ở lâu dài. Sẽ có 2 quy trình cho 2 trường hợp đất tác thửa như sau: Sổ đỏ tổng -> Mục đích đất ở lâu dài -> Phân lô tách thửa ra sổ con; Sổ đỏ tổng -> Mục đích đất sản xuất knh doanh, đất trồng cây lâu năm -> Chuyển đổi sang đất ở lâu dài -> Phân lô tách thửa ra sổ con.
c, Điểm khác biệt:
- Đất nền dự án: đã được quy hoạch bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này không thể tách lô thêm ra được. Ví dụ khách hàng sở hữu lô đất rộng 300 m2 thì không thể tách ra làm 3 lô mỗi lô 100 m2 được.
- Đất tách thửa:Tùy theo khu vực, điều kiện cấp phép tách thửa khách nhau. Khi sở hữu đất tách thửa, khách hàng có thể được phép tiếp tục tách thửa nếu như đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu theo quy định tại địa phương đó.
IV, Mua đất nền dự án cần lưu ý những điểm sau:
Lựa chọn các dự án tốt, chủ đầu tư có năng lực, uy tín, kiểm tra thông tin cung cấp.
Tham vấn ý kiến của những người mua trước hoặc cư dân tại các dự án.
Kiểm tra tính pháp lý, chỉ giao dịch khi pháp lý minh bạch, đầy đủ và có giấy tờ rõ ràng.
Cân nhắc tài chính để lựa chọn đất nền dự án phù hợp.
Hợp đồng giao dịch phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, nhằm ràng buộc trách nhiệm và có căn cứ để giải quyết nếu tranh chấp phát sinh.
V, Những điểm cần lưu ý khi mua đất tách thửa
Đất nền tách thửa được cho là lựa chọn tối ưu, hướng đầu tư tốt nhất trong bối cảnh lo ngại về pháp lý đất nền dự án. Tuy nhiên, khi tìm hiểu về bất động sản tách thửa, quý khách hàng cần kiểm tra sổ đỏ tổng, mục đích sử dụng đất có thể tin tưởng loại hình đầu tư an toàn này.
Nguồn: Sưu tầm & Luât Việt Nam
