Văn phòng công chứng Nguyễn Hữu Thảo

04/02/2026

Ngày 3/2/2026, Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ triển khai Nghị định 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ.

Theo đó, để bảo đảm các điều kiện cần thiết cho việc tổ chức thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP, căn cứ quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố khẩn trương thực hiện một số nhiệm vụ.

Xem chi tiết nội dung tại đây: https://thuvienphapluat.vn/chinh-sach-phap-luat-moi/vn/ho-tro-phap-luat/chinh-sach-moi/104722/da-co-cong-van-1153-bnnmt-qldd-trien-khai-nghi-dinh-49-huong-dan-chinh-sach-thao-go-luat-dat-dai

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa ban hành Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ triển khai Nghị định 49 hướng dẫn chính sách tháo gỡ Luật Đất đai

03/02/2026

03/02/2026

HOT HOT....ÁN LỆ VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC ĐƯỢC TRÔNG CHỜ ĐÃ CÓ
Án lệ số 79/2025/AL về chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

Tình huống án lệ 1: Các bên xác lập hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Bên đặt cọc biết đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn xác lập hợp đồng đặt cọc.

Giải pháp pháp lý 1: Trường hợp này, tòa án phải xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập và có hiệu lực.

Tình huống án lệ 2: Bên nhận đặt cọc không có quyền sở hữu đối với tài sản chuyển nhượng, không có quyền thực hiện chuyển nhượng tài sản, nhưng được chủ sở hữu tài sản ủy quyền giao kết hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc biết nhưng không phản đối.

Giải pháp pháp lý 2: Trường hợp này, tòa án phải xác định bên nhận đặt cọc có quyền xác lập hợp đồng đặt cọc và hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.
Nguồn st.

02/02/2026

02/02/2026

🔴Đã có Quy định tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở

Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong đó, Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15:

1. Việc tính tiền sử dụng đất được áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và được tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn; lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 01 thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này. Hộ gia đình, cá nhân cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 nhưng vẫn đề nghị lựa chọn thửa đất để tiếp tục được hưởng chính sách này thì chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất; số tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại; đồng thời, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm cơ quan, người có thẩm quyền có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế theo pháp luật về quản lý thuế.

4. Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở, lựa chọn thửa đất chuyển mục đích sử dụng đất để áp dụng theo quy định tại Điều này được tính từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất ở, tiền sử dụng đất nông nghiệp là giá đất trên bảng giá đất theo quy định tại Điều 8 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước cho thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

5. Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

a) Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này là hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo quy định của pháp luật về đất đai được áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hạn mức này được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 01 đối tượng sử dụng đất để được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều này.

b) Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 01 thửa đất thì diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau:

b1) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất theo hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất một lần theo quy định tại Nghị định này.

b2) Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng đất của 01 thửa đất mà không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích theo hạn mức giao đất ở được tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện của những người có chung quyền sử dụng đất.

c) Hạn mức giao đất ở tại địa phương đối với hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này được tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.

Việc tính tiền sử dụng phải nộp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP.

Việc thu, nộp, kiểm tra, quản lý số tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định này thực hiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP), quy định tại Nghị định này và pháp luật về quản lý thuế.

Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm quy định tại khoản 7 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15
Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm quy định tại khoản 7 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15:

Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh, đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nay chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai năm 2024 thì phải nộp cho Nhà nước:

1. Khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm (trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác) theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 của Luật Đất đai năm 2024 được tính theo chính sách tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (như trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); riêng giá đất để tính khoản tiền này là giá đất trong bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Khoản tiền bổ sung tính trên khoản tiền phải nộp quy định tại khoản 1 nêu trên đối với thời gian kể từ ngày được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đến ngày chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn) theo mức quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP).

Xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước quy định tại khoản 8 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15
Nghị định 50/2026/NĐ-CP cũng quy định về xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước quy định tại khoản 8 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15:

Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 94 của Luật Đất đai năm 2024 thì việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được tính cho toàn bộ dự án theo quy định tại Điều 16, Điều 31 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4, điểm i khoản 22 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP).

Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư hoặc theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 (dự án có nhiều quyết định giao đất, cho thuê đất) thì việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án được thực hiện đối với từng quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 6, khoản 7 Điều 30 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Trường hợp trong một quyết định giao đất, cho thuê đất có nhiều hình thức sử dụng đất thì xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điều 16, Điều 31 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4, điểm b, k và l khoản 22 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP).

Việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 94 của Luật Đất đai năm 2024 và khoản 8 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do được gia hạn, điều chỉnh thời gian sử dụng đất.

Nghị định này có hiệu lực thi hành từ 31/01/2026.

02/04/2025

VỢ CHỒNG MUA BÁN/CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT – KHI NÀO MỘT BÊN GIAO DỊCH CHỈ CẦN MỘT NGƯỜI, KHI NÀO MỘT BÊN GIAO DỊCH PHẢI CẢ HAI VỢ CHỒNG.

I. GIAO DỊCH MUA BÁN/CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG VỢ CHỒNG

Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình có quy định:

“… Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Khoản 4, Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định:

“4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.”

Do đó, trong Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung vợ chồng phải có thông tin của cả hai vợ chồng (họ tên, năm sinh, số CCCD, nơi đăng ký thường trú) là chủ thể giao dịch dù là bên bán (bên chuyển nhượng) hay bên mua (bên nhận chuyển nhượng).

Theo quy định của Luật Công chứng, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản (hoặc người đại diện) đều phải trình giấy tờ tùy thân và ký vào hợp đồng giao dịch trước mặt Công chứng viên.

Luật Hôn nhân và Gia đình quy định nếu vợ, chồng muốn đại diện cho nhau để tham gia giao dịch thì hai người phải thực hiện các thủ tục ủy quyền theo quy định pháp luật.

Khoản 1, khoản 2, Điều 24 quy định căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng như sau:

1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.

2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Trường hợp một người mất năng lực hành vi dân sự thì người kia chỉ làm đại diện khi được chứng nhận là người giám hộ. (Khoản 3,Điều 24; Điều 26 Luật HNGĐ).

Trong trường hợp vợ chồng kinh doanh chung thì một người là đại diện đương nhiên cho người kia nếu người đó là đại diện pháp luật cho cơ sở kinh doanh (hộ kinh doanh, doanh nghiệp …) hoặc người khác được pháp luật công nhận là người đại diện pháp luật của cơ sở kinh doanh thực hiện giao dịch (Điều 25 Luật HNGĐ).

Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng:

“1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.”

Như vậy, theo quy định pháp luật việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung vợ chồng (chủ thể của giao dịch) phải thể hiện ý chí định đoạt của cả vợ và chồng hoặc thông qua người đại diện ký trực tiếp vào hợp đồng trước mặt công chứng viên như viện dẫn ở trên.

Tóm lại: ký hợp đồng mua bán nhà/chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng thì bên bán/bên chuyển nhượng bắt buộc phải hai vợ chồng ký; Còn với tư cách bên mua/bên nhận chuyển nhượng để tạo lập tài sản chung vợ chồng bắt buộc cả hai vợ chồng ký. Trường hợp mỗi bên hoặc một bên chỉ có người vợ/chồng ký nhân danh chính mình và đại diện cho chồng/vợ mình thì phải có văn bản ủy quyền/văn bản thỏa thuận của hai vợ chồng.

II. GIAO DỊCH MUA BÁN NHÀ ĐẤT LÀ TÀI SẢN RIÊNG CỦA VỢ/CHỒNG

1. Xác định nhà đất là tài sản riêng của vợ chồng (đối với bên bán/chuyển nhượng) căn cứ quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 có thể xem xét hồ sơ, giấy tờ, chứng cứ chứng minh sau:

- Được tạo lập trước khi kết hôn (căn cứ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận…);

- Được thừa kế riêng, được tặng cho riêng (ghi trong Giấy chứng nhận … hoặc thể hiện ở hồ sơ gốc);

- Được hình thành từ tài sản riêng (nguồn tài chính riêng) hoặc theo quy định pháp luật là tài sản riêng hoặc theo thỏa thuận của vợ chồng về chế độ tài sản vợ chồng khi kết hôn; thỏa thuận của vợ chồng khi tạo lập hoặc thỏa thuận phân chia …hoặc theo quyết định, bản án của Tòa án ….

Trong trường hợp này chủ thể bên bán/bên chuyển nhượng của hợp đồng được xác định là người vợ hoặc chồng có tài sản riêng.

1. Xác định bên mua/bên nhận chuyển nhượng nhà đất để tạo lập tài sản riêng của vợ/chồng.

Ngoài trường hợp người có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân thể hiện đang độc thân ra; các cá nhân đang có vợ chồng (căn cứ giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ khác thay thế) nếu có giấy tờ chứng minh việc tham gia ký kết hợp đồng để mua/nhận chuyển nhượng nhà đất với mục đích tạo lập tài sản riêng của vợ/chồng (nguồn tiền riêng hoặc theo quy định pháp luật là tài sản riêng hoặc theo thỏa thuận của vợ chồng về chế độ tài sản vợ chồng khi kết hôn hoặc văn bản thỏa thuận của vợ chồng trước khi ký hợp đồng để mua/nhận chuyển nhượng), thì một mình tham gia hợp đồng giao dịch với tư cách bên mua/bên nhận chuyển nhượng nhà đất và là cơ sở để cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền trên đất cho một mình người đó (tài sản riêng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân).

Việc ở một số địa phương nào đó dựa trên nguyên tắc của Luật Hôn nhân và gia đình : “ tài sản tạo lập trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung vợ chồng” và “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”mà chấp nhận bên mua/nhận chuyển nhượng bất động sản để tạo lập tài sản chung vợ chồng chỉ cần một người vợ hoặc chồng (không kèm theo các giấy tờ thể hiện là đại diện cho cả hai vợ chồng) là chưa tuân thủ đúng quy định pháp luật như đã trích dẫn ở phần trên.

Pháp luật quy định cha mẹ là đại diện đương nhiên cho con cái chưa thành niên. Pháp luật không quy định vợ/chồng là đại diện đương nhiên cho nhau (kể cả khi một người bị mất năng lực hành vi dân sự); trừ trường hợp một người là đại diện pháp luật của cơ sở kinh doanh theo quy định tại Điều 25 Luật Hôn nhân và Gia đình.

Tạo lập bất động sản là tài sản chung vợ chồng là một việc quan trọng đòi hỏi sự đồng thuận của hai vợ chồng (vợ chồng bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trước pháp luật).Một giao dịch như vậy nếu không có sự đồng thuận thì bản thân nó tiềm ẩn rủi ro khi tranh chấp xảy ra. Theo yêu cầu của người khởi kiện và căn cứ vào quy định của pháp luật Tòa án có thể tuyên giao dịch vô hiệu và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên trên đất.

19/08/2024

cách để nhận biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thật

Từ ngày 01/08/2024, việc kiểm tra thật giả nhờ mã QR trên Sổ hồng hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã trở nên dễ dàng và chính xác hơn.

16/05/2024

Tại sao bây giờ có rất nhiều phụ nữ đều không muốn sinh con?

Ví dụ 2 người cùng nhau hợp tác làm một dự án. Bạn góp sức 50%, rủi ro trong quá trình thực hiện bạn gánh 100%, thành bại hay không 85% nằm ở bạn, kết quả ghi tên của người làm cùng bạn.

Dự án này có khả năng làm cuộc sống và công việc của bạn bị trì trệ, thậm chí là thụt lùi. Đồng thời hợp tác còn không chắc thành công, có 10-20% sẽ thất bại.

Sau khi thất bại tổn thất bao nhiêu, được bồi thường thế nào thì không có bất kì hợp đồng bảo đảm nào nói rõ, pháp luật cũng không bảo vệ bạn hoàn toàn. Chỉ có thể đánh cược vào nhân phẩm của đối tượng hợp tác.

15/05/2024

TỪ 01/7/2024 VIỆT KIỀU NHẬN DI SẢN THỪA KẾ LÀ NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG NƯỚC NHƯ THẾ NÀO
Như chia sẻ ở kỳ trước thì Việt kiều (hay người Việt hải ngoại, người Việt Nam ở nước ngoài) là thuật ngữ để chỉ người Việt định cư ở nước ngoài, và chia làm 02 nhóm:
- Nhóm 01: mang quốc tịch Việt Nam;
- Nhóm 2 : đã từ bỏ quốc tịch Việt Nam (hoặc là người mang quốc tịch nước ngoài có dòng máu là người Việt Nam).
Lần trước tôi đã chia sẻ “quy định mới của pháp luật về quyền nhận chuyển nhượng đất của Việt kiều từ ngày 01/7/2024 theo Luật Đất đai 2024”. Trong đó, quyền của Việt kiều nhóm 01 giống như người trong nước. Còn Việt kiều thuộc nhóm 02 (được phép nhập cảnh) được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới hạn trong phạm vi quản lý và điều kiện nhất định.
Lần này tôi sẽ chia sẻ “quy định mới của pháp luật về quyền nhận di sản thừa kế là nhà ở và quyền sử dụng đất của Việt kiều từ ngày 01/7/2024 theo Luật Đất đai 2024” có sự khác nhau giữa Việt kiều thuộc nhóm 01 và Việt kiều thuộc nhóm 02 như thế nào?
1/ Việt kiều thuộc nhóm 01 (mang quốc tịch Việt Nam)
Như đã nói thì Việt kiều mang quốc tịch Việt nam có đầy đủ quyền công dân Việt Nam như người trong nước, được xếp chung với người trong nước theo khoản 3, Điều 4 Luật Đất đai 2024 là “cá nhân sử dụng đất”. Cho nên được quyền nhận di sản thừa kế là nhà ở, quyền sử dụng đất ở và đất khác theo quy định pháp luật như người trong nước. Mặt khác được thực hiện đầy đủ 06 quyền của công dân đối với đất đai theo quy định tại Điều 23 Luật Đất đai 2024, trong đó có quyền nhận thừa kế.
Như vậy, tổ chức công chứng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ công chứng về thừa kế đối với Việt kiều thuộc nhóm 01 như các công dân trong nước khác (tất nhiên trong trường hợp không sử dụng căn cước mà sử dụng hộ chiếu thì phải xem xét các thủ tục nhập cảnh và đăng ký tạm trú …).
2/ Việt kiều thuộc nhóm 02 (không có quốc tịch Việt Nam nhưng có giấy tờ chứng minh “gốc Việt Nam” và giấy tờ nhập cảnh, đăng ký tạm trú.)
A. Việt kiều nhóm 02 sẽ được nhận thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất nếu đã được nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định tại Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13; và theo các điều kiện:
Điểm h, khoản 1, Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định:
h) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được … nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự…”
Như vậy, việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất đối với nhóm này chỉ giới hạn trong di sản đất ở hoặc đất khác trong cùng thửa đất là di sản có nhà ở; việc nhận tặng cho phần di sản cũng giới hạn là nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế đối với nhóm này chứ không được vượt ra ngoài hàng thừa kế.
Vậy di sản là các thửa đất khác, loại đất khac ngoài thửa đất có nhà ở như quy định tại điểm h, khoản 1, Điều 28 Luật Đất đai 2024 trên đây thì Việt kiều có được nhận thừa kế không?
Đoạn 2 của điểm đ, khoản 1, Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định:
“đ) …
Trường hợp người được thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất . nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;”
Đoạn cuối, khoản 3 Điều 206 Luật Đất đai 2024 cũng quy định:
“3…
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này được nhận thừa kế , được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 quy định:
“1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này.”
Như vậy, chỉ Việt kiều nhóm 02 về đầu tư tại Việt nam mới đủ điều kiện nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất ngoài di sản là thửa đất ở (và đất khác trong cùng thửa) gắn liền nhà ở theo quy định tại điểm h, khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024.
B. Việt kiều nhóm 02 sẽ không được nhận thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất mà chỉ được hưởng phần giá trị của phần thừa kế đó thông qua việc mua bán hoặc tặng cho nếu không được phép nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định tại Điều 21 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13 .
Việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế sẽ được thực hiện theo quy định:
“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”
Như vậy đối với trường hợp Việt kiều thuộc hàng thừa kế theo pháp luật Việt Nam hoặc thừa kế theo di chúc đối với di sản là nhà đất (bất động sản nói chung) ở Việt Nam mà không đủ điều kiện để nhận di sản với thủ tục pháp lý về nhà đất (sang tên trước bạ) thì khi làm thủ tục khai nhận di sản/ thỏa thuận phân chia di sản phải nói rõ điều này và phải ghi nội dung hưởng giá trị của phần thừa kế mà thôi. Trường hợp từ chối thì lập văn bản từ chối. Trường hợp tặng cho thì chỉ định rõ người được tặng cho trong Văn bản khai nhận di sản /Văn bản thỏa thuận phân chia …Trường hợp mua bán/chuyển nhượng thì phải hoàn tất thủ tục khai nhận/phân chia… thì mới được giao kết hợp đồng theo quy định pháp luật.

13/02/2024

B. ĐÒI LẠI TÀI SẢN ĐÃ TẶNG CHO

Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:
“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, luật quy định việc đòi lại tài sản đã tặng cho chỉ được thực hiện khi:
- Trong hợp đồng giao dịch tặng cho hai bên có thỏa thuận về việc bên nhận tặng cho tài sản phải thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ do bên tặng cho yêu cầu là điều kiện tặng cho phù hợp thực tế, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
- Bên nhận tặng cho không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đầy đủ, không trọn vẹn (phá vỡ thỏa thuận).
Đối chiếu trường hợp cụ thể như câu hỏi số 2 nêu ở kỳ trước thì người đặt câu hỏi có thể đòi lại thửa ruộng, mảnh vườn đã tặng cho người em trai nếu trong hợp đồng có ghi rõ điều kiện mà người em trai nay phá vỡ thỏa thuận.
Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng không ghi thỏa thuận hoặc không có chứng cứ về việc người em trai phá vỡ thỏa thuận, không thực hiện nghĩa vụ theo điều kiện tặng cho thì người anh không có quyền đòi lại ruộng, vườn đã tặng cho người em.
Trường hợp đủ điều kiện đòi lại tài sản mà hai bên đồng thuận nếu tài sản là bất động sản/động sản phải đăng ký thì thực hiện thủ tục công chứng tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
Trường hợp xảy ra tranh chấp thì một trong hai bên có quyền khởi kiện vụ việc ra Tòa án để giải quyết.