08/09/2026
NGUỒN CUNG TĂNG NHƯNG GIÁ NHÀ VẪN KHÓ GIẢM SÂU
Nguồn cung bất động sản dự kiến tiếp tục cải thiện trong năm nay và những năm tới, song thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn. Theo các chuyên gia, pháp lý, hạ tầng, chất lượng và giá trị sử dụng thực sẽ ngày càng quyết định sức hút của sản phẩm, thay vì kỳ vọng “mua đâu cũng có lãi”.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam, cho rằng mặt bằng giá hiện đã ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn. Khi thanh khoản chậm lại, chủ đầu tư có xu hướng hạn chế giảm giá niêm yết mà thay vào đó áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc ân hạn nợ gốc để kích cầu.
Theo VARS IRE, dù nguồn cung tăng, dư địa giảm giá của doanh nghiệp vẫn hạn chế do chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý và các nghĩa vụ tài chính đều ở mức cao.
Việc giảm trực tiếp giá bán cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản trên thị trường thứ cấp và tài sản bảo đảm, khiến doanh nghiệp ưu tiên các chính sách hỗ trợ tài chính thay vì hạ giá niêm yết.
PGS.TS Ngô Trí Long nhận định chi phí đất thường chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành bất động sản. Khi chi phí đầu vào tăng, doanh nghiệp buộc phải tăng giá, giảm lợi nhuận hoặc trì hoãn dự án. Vì vậy, giá nhà khó quay về mặt bằng của nhiều năm trước nếu chi phí phát triển chưa giảm tương ứng.
Tuy nhiên, giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào chi phí đầu vào mà còn chịu tác động của cung cầu, sức mua, thu nhập, tín dụng, lãi suất, quy hoạch và chất lượng dự án. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí gắn với việc làm và nhu cầu ở thực sẽ có khả năng giữ giá tốt hơn. Ngược lại, bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ chịu áp lực thanh lọc.
Trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và cấu trúc vốn lành mạnh. Năng lực quản trị, kiểm soát chi phí và phát triển sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế sẽ trở thành yếu tố quan trọng để duy trì lợi nhuận.
Các chuyên gia cũng lưu ý lãi suất, giá vật liệu và những vướng mắc pháp lý tiếp tục là những yếu tố khiến chi phí phát triển dự án tăng, qua đó neo giá nhà ở mức cao dù thanh khoản chưa phục hồi mạnh.
Về dài hạn, giá bất động sản được dự báo khó giảm sâu khi nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn, kinh tế và hạ tầng tiếp tục tăng trưởng. Thay vì kỳ vọng giá giảm đồng loạt, người mua cần đánh giá kỹ từng dự án dựa trên pháp lý, vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực.
