17/05/2024
1. Khảo sát địa thế trước khi thuê mặt bằng kinh doanh
Trước khi có ý định thuê bất kỳ mặt bằng nào để kinh doanh, buôn bán, bạn cần đi khảo sát thực tế. Xem hình ảnh trên mạng hoặc qua môi giới không thể phản ánh đúng thực trạng của ngôi nhà cho thuê. Người thuê nhà cần phải đi tận nơi, trực tiếp xem vị trí, đường xá xung quanh mặt bằng một cách kỹ lưỡng.
Kỹ năng khảo sát địa thế trước khi thuê nhà của các dân buôn chuyên nghiệp:
- Xem hướng nhà có hợp tuổi, hợp phong thủy với bản mệnh hay không?
- Đến mặt bằng vào thời điểm giữa trưa để xem hướng nắng, nhà có bị nắng xiên hay không?
- Đến mặt bằng vào thời điểm trời mưa to để kiểm tra nhà có bị ảnh hưởng gì không? Đường xá xung quanh mức độ ngập như thế nào?
- Dẫn thêm người nhà đến khảo sát địa thế, nhiều người đi xem sẽ có những góc nhìn khác nhau. Đôi khi, bản thân người thuê vì thích mặt bằng đó quá mà không để ý hết các chi tiết quan trọng.
2. Đo lường lượng khách hàng thực tế
Đối với các chủ kinh doanh mới, chưa có kinh nghiệm, lần đầu thuê mặt bằng kinh doanh thì đo lường lượng khách hàng thực tế là đặc biệt quan trọng. Nhất là đối với hình thức sang nhượng cửa hàng rất phổ biến hiện nay. Trước khi đặt bút ký một mặt bằng kinh doanh sang nhượng bạn cần chú ý.
Trực tiếp đến điểm bán hàng vào khung giờ cao điểm để kiểm tra lượng khách có đúng với chủ quán cũ nói hay không? Ví dụ đối với cửa hàng ăn uống thì giờ cao điểm buổi trưa khoảng 11h30 - 13h. Đây là thời điểm dân văn phòng, công sở, học sinh tan ca đi ăn nhiều nhất. Nếu thời điểm này quán vẫn đìu hiu vắng khách thì bạn cần tìm hiểu nguyên nhân, cân nhắc thiệt hơn liệu có nên lấy lại quán ăn sang nhượng này hay không?
Khảo sát lượng khách của cả tuyến phố, dãy cửa hàng, quán xá xung quanh.
Với đặc thù kinh doanh ‘‘Buôn có bạn, bán có phường’’ nhiều khu phố trở nên sầm uất, tập trung đông khách mua một mặt hàng nào đó. Hãy đi thực tế vào thời điểm mua sắm cao điểm trong ngày để có cái nhìn chính xác về lượng khách, sức mua, tiềm năng thị trường ở đó có sôi động hay không. Nếu lấy lại cửa hàng sang nhượng ở đây hoặc mở mới thì kinh doanh như thế nào? Dựa vào số lượng khách trung bình cửa hàng bạn đón tiếp mỗi ngày liệu bạn sẽ hòa vốn trong bao nhiêu lâu và bắt đầu có lãi?
3. Tìm hiểu giá thuê mặt bằng kinh doanh của những nhà xung quanh
Tìm hiểu giá thuê mặt bằng tại nơi bạn định kinh doanh là bước khảo sát giúp hiểu rõ giá cả thị trường. Người nào nắm được các thông tin chính xác thì sẽ dễ dàng trong việc thỏa thuận giá tốt nhất với chủ nhà. Hầu hết tại các địa bàn sẽ có mức thuê nhà gần gần bằng nhau, với các diện tích chênh lệch thì giá thuê đương nhiên có chênh lệch. Tuy nhiên, việc đi khảo sát giá thuê sẽ giúp bạn biết được mặt bằng chung các chủ nhà cho thuê tại khu vực đó có giá ra sao. Tránh trường hợp thuê phải nhà giá cao hơn, tốn kém chi phí.
Ví dụ: Giá thuê trung bình tại khu vực A là 18 triệu nhưng bạn không khảo giá kỹ, thuê với giá 20 triệu. Như vậy mỗi tháng bạn bị đắt hơn 2 triệu, nhân với 12 tháng là 24 triệu. Nếu ký hợp đồng 3-5 năm thì bạn đã mất một số tiền lớn.
Một kỹ năng khảo sát giá nhà thuê của dân buôn chuyên nghiệp là đến ngồi tại các quán nước, quán cafe xung quanh cửa hàng nơi định thuê mặt bằng. Trò chuyện và hỏi han về các nhà cho thuê trên địa bàn, họ chính là những người nắm được nhiều thông tin nhất và có khả năng sẽ cung cấp cho bạn được giá trung bình thuê nhà tại khu vực đó.
4. Kiểm tra chất lượng mặt bằng kinh doanh
Tìm được mặt bằng kinh doanh có vị trí đẹp, giá thuê hợp lý tuy nhiên chưa chắc đó sẽ là một món hời nếu chất lượng ngôi nhà cho thuê đó không đảm bảo. Rất nhiều chủ shop rơi vào ‘‘cái bẫy’’ này và hoàn toàn chủ quan đặt bút ký hợp đồng ngay lập tức. Khi bắt tay vào dọn dẹp mới phát hiện ra rất nhiều vấn đề về chất lượng công trình.
Ví dụ: Tường nhà bị ẩm do phần dẫn nước trên mái chảy xuống bị hỏng, mỗi khi trời mưa là nhà ẩm ướt, hỏng hết các phần trang trí trên tường. Hoặc mái tôn bị thủng, cửa gỗ hỏng,.. Rất nhiều chi phí phát sinh cần tôn tạo, sửa chữa, việc này nằm ngoài tưởng tượng ban đầu của người thuê. Việc thuê được nhà giá rẻ hơn suy cho cùng lại bị đắt hơn vì tiền sửa chữa tốn kém.
5. Cẩn thận với hợp đồng cho thuê. Đảm bảo chủ cho thuê mặt bằng uy tín, tránh bị lừa
Trên thực tế, có rất nhiều người đi thuê mặt bằng kinh doanh gặp phải các trường hợp tiền mất tật mang như: Bị phá vỡ hợp đồng không có bồi thường thiệt hại. Đang kinh doanh đông khách thì chủ nhà cắt hợp đồng, không cho thuê nữa và mở bán đúng mặt hàng của mình trước đây. Hoặc tệ hơn nữa là trường hợp cùng một mặt bằng cho nhiều người thuê và lừa đảo để chiếm đoạt tiền đặt cọc của những người thuê.
Rút kinh nghiệm từ các trường hợp đã xảy ra, các chủ shop cần chặt chẽ trong việc làm hợp đồng. Đối với số tiền thuê nhà lớn thậm chí cần công chứng, việc công chứng hợp đồng thuê nhà hoàn toàn không bắt buộc mà phụ thuộc vào nhu cầu giữa hai bên. Tuy nhiên, đối với những hợp đồng thuê nhà có công chứng thì sẽ có giá trị pháp lý tốt hơn nếu chẳng may xảy ra tranh chấp.
Một số kinh nghiệm làm hợp đồng thuê nhà cần phải biết:
- Xác thực người cho thuê có phải là chủ thực sự của ngôi nhà đó hay không? Có thể yêu cầu chủ nhà cung cấp các giấy tờ liên quan để đảm bảo họ là chủ sở hữu tài sản đó.
- Kiểm tra chi tiết các điều khoản về thời hạn thuê mặt bằng kinh doanh. Đơn vị tính là số năm hoặc số ngày, chính xác là từ ngày bao nhiêu? Bao giờ thì kết thúc hợp đồng? Việc gia hạn hợp đồng ra sao? Có được kết thúc hợp đồng trước thời hạn hay không và các điều kiện kết thúc hợp đồng như thế nào?
- Thêm mục tình trạng mặt bằng khi bàn giao: Mục này cần làm rõ hiện trạng mặt bằng kinh doanh khi bạn đến thuê, liệt kê càng chi tiết càng tốt. Nếu chúng không đạt yêu cầu, bạn có thể làm một bản phụ lục hợp đồng dự toán chi phí tu sửa, đàm phán trừ trực tiếp vào số tiền phải thanh toán khi thuê nhà.
- Một lưu ý nữa cũng không kém phần quan trọng là mục tăng chi phí thuê hàng năm, khoản tiền tăng tối đa mỗi năm. Con số này được đưa ra sau khi đã có sự đàm phán giữa hai bên là người thuê và người cho thuê.
