11/09/2026
Hành trình 7 năm lăn lộn trong lĩnh vực bất động sản có gì?
7 năm ấy, có những thời điểm rất huy hoàng.
Từng kiếm được rất nhiều tiền.
Từng có những tháng thu nhập mà trước đó chính mình cũng không nghĩ sẽ đạt được.
Từng giúp nhiều nhà đầu tư mua được những bất động sản tốt, rồi chứng kiến tài sản của họ tăng lên theo thời gian.
Cảm giác khi đó rất đặc biệt.
Không chỉ vì mình kiếm được tiền.
Mà vì mình biết rằng quyết định và công việc của mình đã góp phần làm cho tài sản của một người khác lớn lên.
Nhưng bất động sản không bao giờ chỉ có những ngày đẹp trời.
Có lúc thị trường lên rất nhanh.
Cũng có những giai đoạn gần như đóng băng.
Năm 2023 là một trong những giai đoạn như vậy.
Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp, đóng cửa, môi giới bỏ nghề. Thị trường gần như thanh lọc lại từ đầu.
Tôi cũng ở trong giai đoạn đó.
Nhưng cuối cùng vẫn vượt qua.
Và cũng chính những lần đi qua các chu kỳ lên – xuống của thị trường, trực tiếp bỏ tiền đầu tư, trực tiếp mua, bán, xử lý tài sản… đã giúp tôi hiểu ra một điều rất quan trọng:
Không có thị trường nào là không kiếm được tiền. Chỉ có chiến lược ở mỗi giai đoạn là khác nhau.
Khi thị trường tăng, tiền đi vào bất động sản mạnh, tâm lý nhà đầu tư tốt, thanh khoản cao.
Đó không phải lúc quá tham lam để giữ tài sản mãi.
Đó là lúc bán hàng, chốt lợi nhuận và xoay vòng vốn thật nhanh.
Một đồng vốn quay được 2–3 vòng đôi khi còn tốt hơn việc cố giữ một tài sản chỉ vì nghĩ rằng ngày mai nó sẽ còn tăng tiếp.
Khi thị trường đi ngang, người ngoài nhìn vào thường thấy rất chán.
Giá không tăng mạnh.
Thanh khoản không quá tốt.
Mua xong không thể bán ngay với mức chênh lệch lớn.
Nhưng với người đầu tư thực sự, đây lại là giai đoạn rất thú vị.
Đây là lúc tôi đi săn những tài sản thấp hơn giá trị thực.
Những mảnh đất có vấn đề mà mình có khả năng giải quyết.
Có thể là pháp lý chưa hoàn thiện.
Có thể là một thửa đất lớn chưa được chia nhỏ.
Có thể là tài sản chưa được khai thác đúng giá trị.
Mua về, làm pháp lý.
Phân lô nếu đủ điều kiện.
Cải thiện hạ tầng, hình thức, cách tiếp cận hoặc đơn giản là tìm cách đưa tài sản về đúng giá trị mà thị trường đáng lẽ phải trả cho nó.
Không chờ thị trường tạo lợi nhuận cho mình.
Mình chủ động tạo thêm giá trị cho tài sản.
Còn khi thị trường giảm, đây là lúc tôi học được bài học khó nhất:
Không phải lúc nào hành động nhiều cũng là giỏi.
Có những thời điểm giữ được tiền đã là một năng lực.
Khi thị trường giảm, đòn bẩy cao bắt đầu gặp áp lực, dòng tiền khó khăn, rất nhiều người buộc phải bán tài sản.
Lúc đó việc cần làm không phải chạy theo đám đông.
Mà là giữ tiền, giữ khả năng thanh toán và chờ những tài sản thực sự tốt xuất hiện.
Đó là lúc săn những distress asset – những tài sản tốt nhưng chủ sở hữu buộc phải bán vì áp lực tài chính, cần tiền gấp hoặc không còn đủ khả năng tiếp tục nắm giữ.
Nếu đủ năng lực tài chính, đủ kiên nhẫn và đánh giá đúng giá trị, đây cũng chính là giai đoạn để thu gom những tài sản tốt với mức giá mà ở thời kỳ hưng phấn rất khó mua được.
Sau nhiều năm, tôi tự đúc kết cho mình một nguyên tắc rất đơn giản:
Thị trường tăng: BÁN – XOAY VÒNG NHANH.
Thị trường đi ngang: SĂN TÀI SẢN DƯỚI GIÁ – LÀM PHÁP LÝ – TẠO GIÁ TRỊ.
Thị trường giảm: GIỮ TIỀN – SĂN DISTRESS ASSET – THU GOM TÀI SẢN TỐT.
Không phải lúc nào cũng mua.
Không phải lúc nào cũng bán.
Và càng không phải lúc nào cũng dùng đòn bẩy để đánh cược rằng thị trường sẽ đi theo ý mình.
Đầu tư bất động sản, cuối cùng vẫn là hiểu mình đang đứng ở đâu trong chu kỳ và biết thời điểm đó mình nên làm gì.
Thế rồi, sau khi đã đi qua cả những lúc kiếm được rất nhiều tiền lẫn những lúc thị trường khó khăn nhất, lại có một thời điểm tôi thực sự nghĩ đến chuyện bỏ bất động sản.
Không phải vì hết yêu nghề.
Cũng không phải vì sợ khó.
Chỉ là có những ngày rất dài…
Khi thu nhập không còn đều như trước.
Khi khoản vay ngân hàng vẫn phải trả mỗi tháng.
Khi trách nhiệm ngày càng lớn.
Khi mình đã từng đứng ở một vị trí khá cao, từng được công nhận, từng có thành tích… thì việc có một giai đoạn không tạo ra được thu nhập khiến bản thân bắt đầu nghi ngờ chính mình.
Có lúc tôi cảm thấy mình kém cỏi.
Tôi bắt đầu nhìn sang những ngành nghề khác.
May mặc.
Kinh doanh.
Dịch vụ.
Những công việc có thể tạo ra một dòng tiền đều đặn và ổn định hơn.
Tôi từng nghĩ:
“Hay là mình nên khởi nghiệp một nghề khác?”
Nhưng rồi tôi nhận ra một điều.
Tất cả ngành nghề cuối cùng cũng chỉ là phương tiện để mình đạt được mục tiêu tài chính và cuộc sống mình mong muốn.
Vậy tại sao tôi lại bỏ đi một phương tiện mà mình đã dành 7 năm để hiểu nó?
Một nghề mà mình đã có kinh nghiệm.
Có mối quan hệ.
Có những bài học phải trả bằng rất nhiều tiền.
Đã từng thắng.
Đã từng thua.
Đã từng trải qua cả một chu kỳ thị trường.
Quan trọng hơn hết:
Bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực có khả năng gia tăng tài sản rất nhanh nếu chọn đúng tài sản, đúng thời điểm và quản trị được rủi ro.
Tôi không ngại bắt đầu lại ở một ngành nghề mới.
Nếu cần, tôi hoàn toàn có thể làm.
Nhưng vấn đề không phải là mình có đủ can đảm bước sang một ngành mới hay không.
Mà là:
Có nhất thiết phải bỏ lợi thế 7 năm của mình chỉ vì thị trường đang ở một giai đoạn khó khăn?
Tôi nghĩ là không.
Có những lúc cuộc đời không yêu cầu mình phải chạy thật nhanh.
Mà yêu cầu mình phải đủ tỉnh táo để biết khi nào nên tiến, khi nào nên phòng thủ, khi nào nên tích lũy nguồn lực và khi nào cơ hội thực sự xuất hiện.
Thế nên bây giờ tôi không còn nghĩ mình đang “kẹt” trong bất động sản nữa.
Tôi đang tích lũy.
Tích lũy vốn.
Tích lũy kiến thức.
Tích lũy dữ liệu khách hàng.
Tích lũy mối quan hệ.
Tích lũy khả năng nhìn thị trường.
Và chờ một thời điểm phù hợp để đi tiếp.
Sau này tôi vẫn có thể xây dựng thêm một ngành nghề khác để tạo dòng tiền ổn định.
Nhưng bất động sản vẫn sẽ là một trong những trụ cột lớn nhất trong hành trình của tôi.
Bởi sau 7 năm, tôi hiểu một điều:
Người đi được đường dài không phải người lúc nào cũng thắng.
Mà là người đã từng đi qua những giai đoạn rất khó khăn, từng nghi ngờ chính mình, từng muốn bỏ cuộc…
nhưng cuối cùng vẫn hiểu mình đang có lợi thế gì, thị trường đang ở đâu và biết mình phải chờ điều gì.
Tôi chưa rời cuộc chơi.
Tôi chỉ đang tích lũy và chờ thời.
