14/01/2019
Định giá đất cần sát với thị trường
- Pháp lý: Xác định dựa vào mục đích và chức năng. Dự án độc lập hay có tiện ích kèm theo. Dự án có đầy đủ tiện ích cơ sở hành chính, trường học, sân vận động, trung tâm ý tế…. sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư và khách hàng, hoặc các dự án có kèm theo các khu cho thuê căn hộ, văn phòng, trụ sở …. Sẽ mang lại sự khác biệt về giá so với các dự án không kèm theo tiện ích.
- Diễn biến hoạt động của ngân hàng: Đây là yếu tố ảnh hưởng rõ rệt đến tâm lý đầu tư trên toàn thị trường, đặc biệt lãi xuất. Hiện tại đây là kệnh nhiều nhà đầu tư sử dụng, vì mang lại hiệu quả khi lãi xuất đi xuống. Bên cạnh mặt thuận lợi, tạo sự thanh khoản cho các sản phẩm bất động sản, sẽ kéo theo sự gián đọan dẫn đến sự mất cân bằng thị trường dẫn đến hiện tượng đầu cơ không minh bạch. Vì vậy, cần có cơ chế phân quyền phân lập giữa bộ phận định cơ chế lãi ngân hàng và định giá đất.
- Các phương pháp định giá theo thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Có 4 phương pháp: So sánh giá bán, chiết trừ, thu nhập, thặng dự. Trong đó phương pháp so sánh giá bán và chiết trừ sử dụng thông tin giao dịch thị trường.
Những hạn chế:
• Giá còn ảnh hưởng bởi tâm lý ko phản ứng nhu cầu thực sự và thu nhập.
• Cơ chế kiểm tra và xác minh giá giao dịch chưa hoàn thiện.
