Derek Sir 英國物業專家, 14/F Morrison Commercial Building, 31 Morrison Hill Road, Wan Chai (2026)

02/01/2024

2024 英國樓市展望

踏入新的一年，自從美國聯儲局12月會後放鴿停止加息，市場氣氛轉好，亦期待將於今年減息。物價上漲由前年十月的11.1% 顯著放緩至今年十月的4.6%，反映英國有望在今年春季便跟隨步伐減息刺激樓市回暖，加上傳出消息政府推出新計劃支援首次置業買家，整體而言，英國房產市場因高息按揭下交易量下跌，但樓價只是從去年夏天以來下跌4.5%，整體市況穩建。大行估計今年平均樓價下跌2-4%，但靚地段則估計有4-6%的升幅。

按揭貸款利息進一步下行刺激購買需求，市場上已出現了低於5%的5年定息按揭貸款。有39%賣家降價1-5%求售，令市面上有更多的選擇。筆者相信在不久將來英國樓市將穩健復蘇。

02/12/2023

入場費低、持續支出少，又有穩定回報。買council house再租返畀政府有無得諗？

留言有全文連結。
撰文 : Derek Sir 英國物業專家

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30/11/2023

//請注意，只有在交換合同後，雙方才受到法律束縛需履行買賣。在此刻前，雙方可隨時取消買賣，並沒有任何法律義務為另一方負責。//

全文在留言。

撰文： Smart2Go合夥人 Derek Yip （英國置業）

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30/11/2023

現時英國BTL按揭利率5至6厘，2023 年下半年英國樓價仍有望下降 5%，如果有自住需求，睇定呢篇都岩。😎

八大步驟買入英國心水物業流程大公開 (上)

BNO移民開放已有兩年，至今已有逾15萬港人登陸當地生活，同時信用評級亦建立起來，正開始尋找心儀的房屋。英國買樓程序複雜繁瑣，在充足的前期準備下，傾到OFFER後最少也要三個月。

如果需要貸款，所需時間更長。此篇章詳細講解購買流程，大約所需時間和一些事前準備以加快買樓流程，畢竟時間等於金錢，買賣延遲會打亂預先計劃，如裝修，小朋友上學，租約完結等。

如果想有效地推進買樓的每一個步驟，必須預知並預判情況，並在最短的時間下內回覆牽涉問賣的各專業人士。在英國買樓，買家需要有一定的知識程度，才能妥善處理買賣流程。

#英國買樓流程及建議

第一步，必須清楚自己買樓的要求如地點，房屋類型，預算，房屋內裝等。一般可透過網上平台，房產代理去尋找合適的房屋約睇樓。

如打算申請房貸，需向銀行或房貸經紀了解貸款額，事先知道買樓預算，並申請AIP。另外，建議向批出房貸的銀行，事先詢問律師樓是否在其已審批的合作名單上，如不在的話，後期審批過程會使申請貸款流程大為延長。
詳文請前往網站觀看。

撰文︰ Smart2Go合夥人 Derek Yip （英國置業）
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30/11/2023

英國利率達6% 逾200萬人或承受大幅增加利息

常聞中央銀行加息對樓市有負面影響，最近英國中央銀行再次增加0.5%利率，使商業銀行等金融機構的借貸利息高達5%，自2008年4月以來最高。金融市場預期在年底時英國央行利率高達6%，如是者則達到二十年的高峰。此舉將加重借貸成本及所繳付的利息，具體的影響是如何？樓價將預期下跌多少？應採取什麼行動？

首當其衝的當然是透過房貸買樓的市民，全英超過200萬人將需承受大幅增加的貸款利息，當中有80萬宗定息按揭需在下半年更新，另外有160萬宗按揭需在下年再融資，續期房貸。不同專家估計整體樓市今年內平均下跌5%。當中，牛津經濟研究院和信貸評級機構穆迪預期英國樓市整體下跌10%。影響亦反映在本地發展商股價上，Berkeley, Barratt, Persimmon, Taylor Wimpey 股價相繼下跌數個百份點，市場預期新樓購買力減弱，新樓銷售量預期減低20%；同時，全英150間新樓承建商有20間需要被接管，佔13%，新樓的供應量亦持續下跌，預計今明年供應量亦少於12萬間，遠少於政府目標的24萬間，供應稀缺亦使樓價站穩。

雖然如此，通脹增長速度放緩，英國通脹增長率由8.7% 降至7.9%，慢慢反映加息效果。整體英國樓價自去年歷史高位起僅下跌3%，日常生活開支費用回落。整體大城市的住宅租賃市場異常熾熱，自2019年，倫敦平均租金上升28%百份點。高息環境下，普遍家庭轉向租樓居住，而非置業。專家建議一般借貸人可考慮在續期或轉換房貸產品時，考慮預繳部份樓價，藉此降低房貸總額和後續房貸利息。加息目的使樓市可持續地發展，現時房產市場回調幅度有限，亦未見賣方出現恐慌性拋售。

現階段適宜密切觀察樓市，等待合適機會投資。高息環境對首置和剛借房貸的業主影響較大。由於英國審批房貸申請非常嚴謹，門檻亦較高，即使在高息環境下，絕大部份家庭亦可負擔利息支出。

加上現時只有30%業主借貸，相比起1990年代有40%業主，樓市有一定的防守性，本土薪金增長幅度健康，疫情期間普遍家庭的儲蓄大幅增加。總括而言，英國房產市場比香港防守性更高。樓價在可預見的將來短暫調整，令整體樓市發展更健康。

撰文： Smart2Go合夥人 Derek Yip （英國置業）
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30/11/2023

買英國樓絕不能犯的錯誤（財政篇）

有見很多港人互助群組就英國買樓一事詢問在地港人意見，但英國與香港買樓可謂差天共地。前者的複雜及所需專業程度可見一斑。本篇章講解一系列財政上非常容易犯錯的事例，望協助一眾港人提高警覺，避免中伏而付出高昂代價。

信用評分的重要性

剛移民至英國又打算申請房貸的買家必須盡快改善信用評分。擁有良好信用評分才申請貸款，如被拒絕申請會令到信用評分下跌，影響未來申請和限制一些優質房貸的產品，只能選擇一些高息產品。及後想改善評分需要最少一年或更久，所以申請前必須檢查當前的信用評分。日後成為選民後便可加快申請時間，屆時可把握房貸優惠時申請，享受利率折扣。

建議使用房貸經紀

英國房貸選擇繁多，但一般人只能逐間銀行查詢房貨利率，過程耗時且需費時了解眾多附帶條件。透過房貸經紀，除了省時省力，更可就自身情況尋找最有利的房貸，節省大量金錢，將來財政狀況改善後更容易轉換至更佳的房貸，又可避免中伏，長遠而言節省更多。在高息時期下更需特別小心，盡量不要超過預算，否則會被每月新增的房貸利息帶來沉重壓力。先前從接近最低息的1.5%短時間加至最近的5.5%，每月便需繳付多3成的利息。

要小心首置低首期的誘惑

英國政府為支持更多市民置業，會資助或提供方案以低首期的方式借貸置業，但換來的房貸利率則更高。長遠而言，所需的供款會越多。在未來可預見的高息環境下，財政壓力不容忽視。如財政許可，首期一般建議付出最少四成，房貸利率才可觀。經濟不景氣時需未雨綢繆，一旦失業也可爭取更多時間，以免被銀行收回變成一無所有。

買樓當下需預先考慮未來

每次換樓都是一個昂貴的決定，一般如自住需要慎重考慮未來會否在短時間內換樓，會否生育下一代，或養寵物等等，這些都決定了屋的大小和地點，尤其是前者。另外，不要因為價錢便宜而倉猝下決定。一旦他日需出售現樓才能換新的話，只能以賤價出售而未能搬至理想的地點和環境，更影響孩子的教育和未來。

撰文：Smart2Go合夥人 Derek Yip （英國置業）

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30/11/2023

買英國樓絕不能犯的錯誤（出價的藝術）

英國房屋量多，類型表面不盡相同，但每間房屋經過粉飾裝修，貌似美好，如運氣不好，實則遇上化妝樓「敗絮其中」。對於一般人，買賣樓是一生中只會做一至幾次的決定，倘若稍有差池，除了得到一間爛屋、一大筆錢被鎖住外，更有無窮無盡的煩瑣事操心。現經此篇章略提數點，希望提醒讀者買賣英國樓路上要多加小心。

好屋可遇不可求「遇啱」即下決定

一般二手房屋如價錢合理和有一定需求下，在英國放售一至兩個月內便會出售。價錢有差價可圖，或性價比較高的房屋在一星期內便會收到報價，甚至數天內便有報價。先搞清楚自己的需求再去尋找合適房屋更為重要，英國房屋雖然種類繁多，但差異甚少，一般本地人亦不會特別介意地址、地段等，如發現合適要求，不用擔心可能有更好的選擇，不斷猶豫不決反而錯過了當下的機會，房屋估價已截然不同。只要達到心目中最重要的要求，便可放膽下決定，其他問題可以日後解決，如鍋爐（Boiler）年期久可替換；花園可重新設計，但此房子可能在最理想的學區之一，而價錢亦在可負擔的範圍之內，入住後可慢慢逐一處理。

出價的藝術

房產代理一般需要有一定的估價能力，就每間房屋和賣家背景的情況作出一個合理客觀的標價，有某些特定情況下，如房屋滯銷或賣家正面臨特殊情況，如離婚或承繼遺產等，也可能會接受低於市場價值的報價。受歡迎的地區或兩年前交投熾熱時不代表追高價買到便是好，最重要是就自己的財政狀況及需求作判斷。

慎重考慮需要大型裝修的房子

對於一般移民英國的朋友，我不推薦需要大型維修的房子，不要因為便宜而買。一來地理問題，在英國，只能在一定範圍內尋找相關的專業人士執行並簽署以符合相關的建築法規和規範，同時裝修每間房屋所需的項目和工序上的次序也會不同。如遇上一些立心不良的裝修師傅，最後支出必定超出預算，倒不如買一間價錢較貴，但保養不錯的房子。

*以上為文章節錄，詳文請瀏覽網頁。

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30/11/2023

神奇的15分鐘︳英國極速睇樓 (下)

上回提及花「神奇的15分鐘」在英國極速睇物業，今次再整合下集，利用「神奇的15分鐘」睇屋內受及周遭環境。

如果賣家大多數情況下還住在家中，應與代理確認留下來的傢具清單，避免在賣家接受報費後才有期望上的落差，尤其是廚房的灶具等貴價電器會否連同房屋出售。睇樓時亦把握機會試用各水龍頭，感受其加熱速度、水壓、排水等系統，有否漏水的問題等，浴室廁所方面亦如是，留意有沒有受潮跡象，是否明廁，花灑水壓等，廁所排水等。另外，留意電源插座的數量和位置是否適合自己和家人使用，日後重新拉綫和安裝插座費用不菲。

花園方面，現時打理情況如何？會否雜草叢生？有沒有過高的大樹等的風險？如有倒塌風險，除了人身安全以外，更有可能賠償鄰居的相關損失？另外，需留意其面向的方位是否理想。面向南的花園會有充足陽光。花園大小及類型也同樣重要，日後需預留一定時間及預算去打理好花園。

睇完樓後如有時間，可駕車或步行了解附近環境。如較近大街HIGH STREET 或商業區，晚上回家路上需要提高警惕，公共交通的地點，及出發班次時間。附近的商店、超市及設施等等，如時間允許，應在交通繁忙的時間體驗堵塞程度是否可接受，如上班上學的時間。假設房屋離鐵路近，不妨留意火車經過時所發出的聲響，房屋價錢比想像中低可能包括了此因素。

由於大部份讀者對水電及鍋爐（boiler）等不熟悉，建議睇樓後如有興趣的話，在出價前就房屋情況諮詢代理，再衡量最後報價。情況尤如屋內有沒有防盜或煙霧感應器；鍋爐型號，位置，使用年期和上次保養維修的證明等；房屋可擴展的空間多大；閣樓的空間，有沒有可能可以加建頂樓等。

如果是購買單位而非房屋的話，需特別留意租賃業權 (Leasehold)的年期，如年期少於90年，物業估值因年期短而大幅貶值，買家需另外準備資金續約年期。另外，一些倫敦的一手樓或高檔住宅單位的物業管理費不合理地高，特別是該樓盤有游泳池。如不是自住必須及早了解相關費用，以免達不到預期回報，管理費是由業主負責，並非租客，租客只負責在單位內的費用如水電。睇樓時不妨參觀不同設施，公共地方，電梯，甚至是住客的質素等等。一些較高樓齡的住宅大廈亦建議先了解有沒有如業主立案法團般由一般業主去管理，還是由物業管理公司負責，和大廈短期內有沒有大型維修，新業主是否需要攤分維修成本等。

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30/11/2023

神奇的15分鐘︳英國極速睇樓 (上)

不少港人在英國睇樓時只可睇十五分鐘後都覺得太短，尤其是二手樓的賣家還是住在屋中，佈滿擺設，或遮擋了部份牆身和地下。要做足萬全準備，筆者整合了多年和在地拍檔的睇樓經驗，整合並撰寫以下篇章讓讀者們參考。當英國樓市再次熾熱時，準備充足才可以最好價錢買到最適合的房產。

睇樓前準備（估值、地段、EPC，就業權及上手業主的情況）

到實地考察前建議先為當前房屋進行估值計算（可參考過往文章）、物業的能源效益評級、物荐業權情況等，甚至檢閱網上平台上載該房屋的圖片，一般這些圖片經後製處理過，調色甚至濾鏡等加強光感度，使買家誤判房屋的質素。

花10至15分鐘睇屋外圍

一般建議比預約時間早10至15分鐘，先到房屋所在地勘察附近環境及屋的牆磚及屋頂的狀況，包括手機接收網絡是否受影響。

首先，了解屋的面向，如果花園是向南的話，會吸收更多陽光。相反，面向北太陽光會被房屋遮擋，花園沒有足夠陽光會更潮濕，衍生相關問題如細菌等。

留意車位的位置，是否需要泊街，還是有專屬車位，亦或是一個車房與鄰居共用。有私人車位或車房當然是最好，可以提高物業價值。如與鄰居共用車房，則需特別留意地契內的業權及地段範圍，是否需要共同維修或就維修一事協商，如業權不能清楚界定車房及土地邊界，將影響房貸申請及未來轉讓。

磚牆身有否裂痕？另外磚牆紋路是否明顯？如牆身或屋頂生長了植物，盡可能確認植物有否紮根於磚內，是否像日本虎杖，還是從地下沿著牆壁生長。如不確定，可先詢問賣家是什麼時候出現此情況，物種等等。如答案不確定，最佳方法是僱用相關專業人士到現場檢查。

屋頂方面，可使用智能電話或相機放大觀察。留意瓦片，煙囪的磚紋和鋁片有沒有鬆脫現象。留意懸掛屋頂下的排水溝管道有否破洞，鬆脫或堵塞。
進屋前可留意窗戶有沒有凝結水氣的現象。

15分鐘睇屋內及花園

進屋內，可透過免費下載的APP先驗測屋內網速。先檢查每間房的牆身和地板，有沒有明顯裂痕，例如大到可放到1便士；牆身有沒有明顯的色差分別或難聞的受潮味道，甚至是發霉的跡象，這些印證了屋內受潮或牆身進水，需要花一定金錢和時間去解決。留意門窗開合是否順利，走過的木板或樓梯時有沒有聲響，有的話可能有些鬆脫。

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30/11/2023

英國置業︳判斷社區的五大要素

很多港人到英國定居，首要考慮的通常是該地方本行的就業機會，其次便是為了小朋友上學作考慮。校網固然重要，但是人生路不熟，也想找一個治安相對較好的地點落腳，甚至將來置業；有些置業人士也會考慮附近有沒有醫院，方便老一輩有需要隨時就醫。

這篇文章筆者想針對尋找及分析一個社區是否適合自己。

當為置業人士搜羅合適的房屋時，如要詳盡分析該社區，會以房屋的郵遞區號為標準，一般網上免費資料都能涵蓋區號一英里的範圍，眾多網頁之中以streetcheck 提供的資料最為齊全。

小區職業社會評級檢驗收入實力

一個小社區的人口密度多寡可從各種房屋類型及數量去推斷，一般獨立屋或半獨立屋的數量較多，通常人口密度較低，在市郊範圍下，居住環境及價錢也較貴。排屋數量多不代表該社區不好，倫敦已發展多年的社區更有可能是富人區域，一間排屋動輒逾百萬英鎊。

社區鄰居的質素也可從一些指標推斷是否好壞，當中必須要知的便是英國會以職業的階級作分類，根據NRS社會評級（NRS Social Grade）最高是A，最低是E。AB通常是公司中高層或專業人士，C1是主管級或較少資歷的專業人士，C2一般是持牌藍領階層，DE是未持有牌照或沒有技術的工人，甚至是領着國家福利的失業人群。當然這些數據也是從人口普查所得出，會有滯後性，但如果您是在英國打算申請按揭買樓，尤其是較新樓盤，其他買家也擁有和你相同的經濟實力或收入才能住進該區。

轉手頻繁隱藏陷阱

另外，該區的房屋轉手的時間和最近三至五年的價格走勢也可反映該區的吸引程度。一般筆者也不想看到一間房屋轉手過於頻繁，每次業主僅待在房屋少於五年，可能該房屋或附近鄰居會有什麼問題，當然亦要留意價錢的升跌幅，如果該區是用於投資出租而非自住，例如上班方便但校網不好，轉手可能每三四年一次，每次可能有1至2成的升幅。
傳統白人區過時網絡基建影響網速

最後要留意的便是區內的網速，雖然很多家庭都想去一些傳統白人中上產區域，但這些已發展了最少一至兩代人，區內的網絡基建設施可能過時，不能安裝光纖，所以留意網速限制，尤其是常常在家工作。

新發展的社區亦要留意發展商是哪一家，近日CREWE便發生了交樓時才被COUNCIL 出信警告該區土地受污染一事，而導致很多港人買家蒙受損失。實際上這些問題應在發展商買地前已經要發現，並有相關解決方法。讀者如感興趣，可在日後篇章分析英國不同的發展商，及分享房屋地點週遭的一些環境因素和陷阱，一發現便應提前放棄另找其他房地產。//

撰文︰ Smart2Go合夥人 Derek Yip （英國置業）

以上為節錄部份，詳文請收睇網站文章。

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02/03/2023

盡職審查英國樓（下）Council Tax預知樓價跑贏大市

上回提及如何人肉起底物業準確位置，待找到了位置後，下一步便是回到房屋廣告，透過照片和房屋平面圖了解內櫳質素，不同房間的數量和加建的地方，以協助估價。然後便需尋找房屋的Council Tax，除了知道每年需繳付的費用外，在比較不同地區下，也可推論出該區的樓價升幅是否跑贏，或者該區的受歡迎程度。

一般情況下，Council Tax和樓價成正比關係，很多區份是以1991年時估價去納入不同等級收費，如該區現時樓價高但Council tax比其他區份便宜，印證了該區最近二十年跑贏升幅，並更受居民歡迎，環境因素佔比較多，如校網、治安、或該區整體收入較高等。

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