Jerry的紐約房產 FRE

09/01/2025

Downtown Brooklyn，作為紐約市布魯克林區的核心地帶，近年來因其高密度開發和多功能用途的建築，成為房地產市場的焦點。地理位置上，它位於曼哈頓金融區的南側，交通便利，生活機能完備，是許多買家和投資者關注的區域。

🔸區域概況與生活便利性
Downtown Brooklyn的容積率非常高，擁有大量的高樓，包括住宅和商業用途混合的建築，這裡的密度可能是曼哈頓以外最高的，甚至擁有不少超高層住宅和商業大樓。
這裡的交通極其便利，幾乎所有地鐵線都能快速抵達。不管是前往曼哈頓的金融區、中城，還是布魯克林的其他地區，都是一個理想的選擇。此外，這裡還鄰近紐約大學（NYU）的Tandon工程學院以及Pratt學院等教育機構，對於學生和年輕上班族來說是一個極具吸引力的地點。

🔸住宅特色與房產選擇
Downtown Brooklyn有許多豪華公寓，例如11 Hoyt和Brooklyn Point等新建大樓，它們擁有高端設施和現代化的設計。Brooklyn Point甚至提供25年的減稅優惠，吸引了許多買家。這些公寓不僅地理位置優越，而且部分房源還能看見曼哈頓、自由女神像等景色。然而，對於需要安靜生活環境的家庭來說，這裡的人潮與熱鬧可能並不適合。

🔸地區挑戰與長遠考量
雖然Downtown Brooklyn在生活機能和交通上表現優異，但其熱鬧的氛圍也伴隨著一些雜亂的問題，例如街頭充斥著大麻味或人群的多樣性。這對於有小孩的家庭，或偏好安靜居住環境的人來說，可能是一大問題。
對於那些追求性價比的買家，這裡提供了許多選擇，尤其是小型公寓，如Studio或一到兩房的單位。然而，如果你的需求是長期居住並對周邊環境要求較高，則需要仔細權衡。

🔸未來展望
從長遠來看，隨著更多公共設施和社區環境的改善，Downtown Brooklyn有可能成為更吸引人的地區。如果你能接受目前的生活氛圍，這裡的房產依然具有投資潛力。

總結來說，Downtown Brooklyn是一個充滿活力但有些兩極化的地區，它的優點在於便利的地理位置和豪華住宅的選擇，而挑戰則在於熱鬧的環境和社區氛圍的改進空間。如果你對這裡的房地產感興趣，歡迎隨時和我聯繫！

網路上不斷在吹的紐約房產真的有這麼美好嗎？今天我們就來試著戳破這層美好的泡泡，理性的幫你分析紐約房產真實的狀況，先了解自己的需求跟期待才是最關鍵的事情，當然最重要的是找一個好一點會跟你說實話的仲介啦！...

27/12/2024

紐約金融區不僅是全球金融中心，更在2020年後更逐漸成為房產熱點。
到底金融區值不值得買？近期的狀況如何？又有什麼需要特別注意的呢？

紐約金融區不僅是全球金融中心，更在2020年後更逐漸成為房產熱點。到底金融區值不值得買？近期的狀況如何？又有什麼需要特別注意的呢？🔔 訂閱我們的頻道，隨時掌握更多紐約房產資訊！💬 歡迎在下方留言，分享你的想....

24/12/2024

#紐約房產介紹
🔹Claremont Hall
「連接曼哈頓上西區的學術文化傳統與開明的當代生活」

“少數哥大附近非常值得考慮的新建案。哥大附近都是老建築居多、有規模的新建案一直都很少見，尤其是這個規模與品質的就只有前一年的Vandewater 以及 Clairemont Hall 這兩個。算是少數我認爲有哥大需求的買家投資自住都可以考慮的房源。建議戶型 1-2臥室即可，除非必要、不需要買到 3 臥室”

地點 9 （哥大需求導向）
大樓 8
房内設計 8.5
品質 8
投資 9 （性價比奇高）

- Jerry Wang 王傳詠 評論

🔸優點
絕佳地理位置
現代化建築設計
豪華設施
頂級學區與教育資源
高端社區與精英住戶群體
強大投資潛力

🔸缺點
有限的單位數量
區域競爭激烈

🔸基本資訊
2023年全新建築
41樓層
165戶
1房1衛到4房3衛不等

1臥室價格：1,365,000美元起
2臥室價格：1,805,000美元起
3臥室價格：2,695,000美元起

🔸設施
私人停車場：住戶專屬停車區，直通 Claremont Avenue。
高端入口大廳：融合歌德風格與現代定製家具，為住戶與訪客提供高格調迎接空間。
Refectory 游泳池：48 英尺長的泳池，適合運動與舉辦私人活動。
健身房：設備完善，包含重量訓練、瑜伽、皮拉提斯等空間。
孩童遊戲室：設計活潑，促進孩子的想像力與社交能力。
戶外露台：俯瞰河濱教堂，適合聚會或放鬆。

🔸位置
Claremont Hall 的地理位置無疑是其最大的優勢之一。它位於曼哈頓上西區的核心地帶，與哥倫比亞大學（Columbia University）僅一街之隔，這為住戶提供了無與倫比的便利性與價值。以下是地理位置的幾個具體優勢：

學術與文化氛圍：靠近哥倫比亞大學，使得該區成為學術、科技和文化的熱點。這對於學術界人士、教授、研究人員以及來自全球的學生來說具有極大的吸引力。

便捷的交通連接：Claremont Hall 具有出色的交通便利性，附近有多條地鐵線、巴士路線和快速通道，居民可以輕鬆前往曼哈頓其他區域。這對於上班族來說，尤其是那些在曼哈頓的商業或金融區工作的人，提供了極大的便利。

綠意與休閒資源：該地區擁有多個公園、博物館以及多種藝術文化場所，如中央公園、哈德遜河公園等，讓居民在繁忙都市生活中，依然能享受自然與休閒的氛圍。

🔸戶型與內裝
Claremont Hall 提供多樣化的戶型設計，從一臥室到三臥室單位，滿足不同住戶的需求。每個單位均以現代化設計為基礎，融合優雅與功能性，並選用頂級建材和精緻細節，呈現豪華與舒適的完美結合。

一臥室公寓
面積：約 700 - 800 平方英尺
特色：適合單身住戶或年輕家庭，室內空間分配合理，設有開放式廚房與寬敞客廳，營造出溫馨而實用的生活環境。

兩臥室公寓
面積：約 1,100 - 1,300 平方英尺
特色：提供更多私人空間，適合小家庭或合租需求。兩間臥室均擁有充足的自然採光，並設有多功能起居室和高規格衛浴設施。

三臥室公寓
面積：約 1,500 - 2,000 平方英尺
特色：專為大型家庭或需要額外工作與娛樂空間的住戶設計。此類單位通常配備寬敞的陽台或露台，供住戶享受戶外活動與壯麗景觀。

內裝設計以簡約現代為主軸，融合天然材質與高科技智能家居系統，讓住戶的每一天都更加便利與高效。從進口廚具到定製衣櫃，細節處處彰顯品味與質感。Claremont Hall 的戶型與內裝充分考量住戶需求，致力於打造兼具美感與功能的高品質居住空間。

🔸強大的投資潛力
哥大附近住房需求非常强，每年低於2% 的空房率以及長期租房的穩定收益。
隨著上西區的快速升值，Claremont Hall 具有極高的投資價值。該地區的房產市場呈現穩步增長的態勢，而此項目因其高端設計與優越位置，預計未來的價值將繼續上漲。不僅對自住需求者來說是一個理想選擇，對於投資者來說，該項目也擁有極大的升值潛力。

🔸結論
Claremont Hall 不僅是一個優質的居住空間，還具備出色的投資潛力，特別適合高端市場的買家、專業人士或家庭。無論是從位置、設計、設施還是投資價值來看，它都是在紐約市這個競爭激烈的房地產市場中脫穎而出的理想選擇。

Listing Credit: Corcoran Sunshine

#哥倫比亞大學 #曼哈頓 #上西區

16/08/2024

4年賠了65% 紐約房產的失敗案例

269 W 87th St 這個紐約曼哈頓上西區黃金地段的新建案的買家在過去4年裡損失了超過65%，6年前我的許多位客戶在問這個建案時我就已經勸退了。

而最近又看到一堆「金牌仲介」在推一堆類似的紐約爛房，讓我忍不住寫這篇勸世文。

紐約房產做了10年以上，從一開始的菜鳥到加入全明星團隊、到後來自己出來開仲介公司，招募好的團隊成員、籌劃廣告行銷與培訓，一路走來，很有感觸的說 - 海外買家在買紐約房產的失敗案例真的超多。

每年都一堆客戶從其他中介跑過來找我解決他們的問題。

在紐約市，建案與房源很多，但實際值得考慮的其實很少。很多海外買家會有個迷思…那就是曼哈頓就是蛋黃區，但現實並非如此。就像台北市也有好的與差的地區（例如萬華…）。

紐約房產投資的地雷也很多，包括隧道、橋、城市規劃、「居住正義」、周邊環境、每月費用、未來發展等等…

今天就單舉一個案例，也是其中一個最大的陷阱就是landlease building 中文為「地上權建築物」。

地上權建築顧名思義就是買家僅購買房屋的產權而沒有土地的產權。這類的新建案售價通常比市價低大約20%左右。

以269 W 87th St的這個建案為例，大樓地點好、建材好、規劃好、銷售團隊全紐約TOP25，由當時紐約最大的仲介公司代理。

駐場代表賣家（建商）的仲介說得天花亂墜，而2019年時，由於銷售不佳，大樓進行「12個月免管理費」促銷活動，賣家仲介（代表建商）的將每月持房費用的改成每月 $10。

但我過去所有的客戶問及此房產時，我都會勸退。即便有些買家會說「那我沒辦法買得便宜、賣得便宜嗎？」，我都會說不值得。

這類型的房產，建商會跟地主簽大約70-99年的土地使用租約，並在銷售時盡力壓低廣告的每月費用。

2018年此樓推出時單價約 $1600 /平方英尺 (折合台幣約 180萬/坪），約低於普通獨立產權房子市場價格15%。

推出時的每月費用為$3/平方英尺 （約台幣$337.6/坪），其中包含了大樓管理費（物業費）以及土地租金。

如今屋主開價 $500/平方英尺 都沒有買家，每月還得承擔超高的費用。

紐約買房需要比較、需要了解市場、需要在地的經驗與有良心的仲介才會投資順利。

若想持續關注紐約房產的資訊，歡迎長期訂閱。

#紐約房產 #紐約 #地產 #紐約房地產 #房產投資

16/02/2024

Happy Chinese/Lunar New Year!!!

Incredibly excited to list this gorgeous 5 bedroom mansion in Old Westbury on the market!

This is one of the best constructed houses in the area and the quality definitely speaks for itself.

Please feel free to contact me for showing.

#长岛 #买房 #纽约 #房产 #豪宅 #紐約 #買房 #長島

14/11/2023

今天出的報道，對紐約豪宅有興趣的朋友們值得一讀，我翻譯給各位，若有興趣讀原文，連接放在最下面。

曼哈頓的豪宅戰利品正在積灰塵，因為億萬富翁不夠多，而且沒有人願意住在哈德遜廣場

如果您想欣賞中央公園的景色，並想在至少 6,000 平方英尺的空曠空間內欣賞它們，那麼現在您有很多選擇：

中央公園大廈 17,545 平方英尺的頂層公寓 — “千載難逢的住宅”——售價比原售價2.5 億美元低22%。

現代藝術博物館大廈 (MoMA Tower) 的一棟 8,000 平方英尺的複式公寓是由 Jean Nouvel 設計的不對稱水晶摩天大樓，在過去五年中一直未找到 6,318 萬美元的買家。

在 111 West 57th，5460 萬美元將為您購買一套「壯觀、獨一無二」的複式公寓，擁有「令人驚嘆的、一覽無餘的 360 度景觀」。
雖然過去幾年低利率推動的購買熱潮去化了紐約市的大部分住宅庫存，但幾乎沒有觸及曼哈頓新建的高檔公寓。

根據評估公司 Miller Samuel 的分析，在億萬富翁街，23% 的全新單位仍未售出。 這還不包括想要出售之前購買的公寓的二手屋主，這可能會使出售的高檔公寓庫存佔總百分比接近 50%。

Miller Samuel 的 Jonathan Miller 表示：“許多人認為的超豪華市場需求比實際情況更大。 ”事實是，尋找房地產來存放 3000 或 4000 萬美元的億萬富翁並不像開發商想像的那麼多。

起初超高樓銷售進行的很順利：最初的幾座超豪華摩天大樓，中央公園西 15 號、One57（至少一開始）和 432 PARK（在漏水、機械噪音和電梯陷阱的訴訟案前）似乎是在超級富豪們害怕錯過機會、吹牛的權利，以及轉賣的價差回報的承諾的情況下順利銷售。

但隨後越來越多的同類型房源上市。

一開始，我們會説【哦！18英尺的天花板】，而現在則是『哦，你也有18 英尺高的天花板。 』
突然之間，Extell Tower 的頂層豪宅不再像著名對沖基金投資者比爾 · 阿克曼 (Bill Ackman) 所說的那樣，是【豪宅界的蒙娜麗莎”，而更像是中檔卡拉瓦喬(Caravaggio)】。 尤其是阿克曼購買的 One57，其轉售記錄非常糟糕：那裡的一套頂層公寓的成交價比買家幾年前支付的價格低了 30%。

大部分的時間，這些豪宅都只是在積灰塵。

米勒·塞繆爾 (Miller Samuel) 表示，西 57 街 111 號（也稱為施坦威大廈）於 2019 年開始銷售，但 60 套公寓中只有不到一半已售出。 根據彭博社報道，今年夏天，該項目的貸款人之一阿波羅商業房地產金融公司以銷售低迷為由註銷了與該項目相關的 8,200 萬美元債務。 這位執行長在財報電話會議上對投資者表示：“雖然人流量和買家興趣略有回升…… 單位銷售速度仍低於預期。 ”

這意味著億萬富翁街的折扣將持續。

今年秋天，加里·巴尼特 (Gary Barnett) 將中央公園大廈17,500 英尺頂層公寓的價格由2.5億降至1.95 億美元。 除此之外，根據 Miller Samuel 的分析，這座於 2020 年開始銷售的塔樓已售出 59%，其中單位售價約有25% 的折扣。

根據The Real Deal報導，該建築的預期總售價為 40 億美元，目前卻接近 30 億美元。 但巴尼特認為，定價與宣傳都是成功銷售的手法。

「這些單位的原始定價是對外宣傳的頭條價格」他在下調頂層公寓價格後在給The Real Deal 的聲明中寫道。 “我們最近出售了大樓頂部的大量庫存，現在想認真出售這兩棟樣品房。 ”

事實證明，很多“頭條價格”與實際成交價格有落差。

根據StreetEasy對銷售數據的分析，今年 MoMA 大樓的平均折扣約為 20% 。 該建築目前已售出 61%。 米勒‧塞繆爾 (Miller Samuel) 表示，街邊福斯特建築事務所 (Foster + Partners) 設計的豪華公寓 Selene 的價格較為適中，目前已售出約 59%。 照這個速度，這個稀缺市場中的建築平均需要十年左右才能售罄。

另一個問題是許多新建的豪華區缺乏吸引力。 從表面上看，史蒂芬羅斯 (Stephen Ross) 對西區魅力的幻想已經破滅：據《華爾街日報》今年夏天報道，哈德遜廣場 35 號的公寓在四年內僅售出了 50% ，其中一些較大單位的交易折扣超過40%。 對於活躍的房源，折扣甚至更大——高達半價。

（值得注意的是，——中央公園南 220 號是億萬富翁戰利品市場中的例外，且似乎已經搶走了這類東西的大部分買家，而他們追求的實際上是中央公園。 ）

一位經紀人告訴我，買家現在購買任何東西都沒有什麼急迫感，即使是本應理想的房地產，例如上東區的聯排別墅，也沒有迫切性。
想當然，他們不會爭先恐後地搶購哈德遜廣場的頂層公寓。

「哈德遜廣場本來應該是世界的時尚、媒體和零售中心。這裡將成為Google和LV集團的總部所在地。但實際上離這個願景還很遠，」他說。「我們能不再把所有這些東西稱為戰利品嗎？它在一個不受歡迎的偏僻地方。”

07/11/2023

因為賣家不想正式上市，又想要快速賣出，所以這個 listing 難度很高。但我們通過刻意的開價成功刺激了買家需求，并在1周内拿到5個超出開價的offers，最終的開價遠超出了賣家原先的期待。
目前的市場對於賣家來説非常困難，若想快速賣出，需要準確的出價與醖釀買氣，才有機會成功售出。

This was a very fun(difficult) one because the owner asked us not to list it on the market but wanted to sell it rightaway.
We managed to get 5 above ask offers in less than 1 week because we priced it very competitively to create demand.
The right tactic has resulted in a higher offer than the seller originally anticipated.
The current market is incredibly difficult for sellers. To create traction and demand, we have to price it accordingly.

#纽约 #房地产 #紐約 #房地產 #買房 #买房 #卖房 #賣房

13/07/2023

自從美聯準升息，紐約房產也同樣感受到壓力，貸款利率的最低2.5%一路飆升到了7.5%。

房價的抑制過去12個月非常明顯，回首房價曲綫圖，可以看出2020年3月-6月為紐約市房價的最低點，而2021年Q4與2022年Q1則是過去5年來的高點位置。

*房價與房租曲綫圖在最後*
而經過如此大力道的升息，紐約市房產交易量過去半年下滑了30-40%，房價也已經出現10-40%的降價。房源物件也是大幅下滑，因爲紐約大部分的屋主早在2020年就鎖住了超低利率。

房價跌幅最大的在高端房產，許多物件出現超過30%的降價，而剛需房產則出現了大約10%的跌幅。若我們把過去3年的通膨一并計算，則房產的價值實際縮水要再更多。

由於許多買家無法買房，租金反而出現攀升現象。由於此現象，租房收益也從過去的2.5%-3%攀升至如今的3%-4%。

我自己的許多的客戶也紛紛進場抄底，更有許多從台灣拿出便宜的2%左右的房貸，來紐約投資房產。

若有興趣投資紐約房產，歡迎主動聯絡

作者
Jerry Wang 王傳詠
FRE 紐約高端房產
Founder CEO

資料來源：Streeteasy、ACRIS

03/07/2023

Happy to be a sponsor of Taiwanese Waves concert this year!
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FACT REAL ESTATE
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Introducing this year's Waves Makers, thank you for being a part of the Waves.
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✪ The Waves Returns: Taiwanese Waves at SummerStage NYC 2023
✪ 紐約中央公園夏日音樂祭 / 台灣之夜 　　　　　　　
　・Date：7 / 23 / 2023 (Sunday)
　・Time：5pm doors, 6pm show
​ ​ ​ ・Free Entry!
　・Venue：Rumsey Playfield, Central Park, NYC
　・Artists：魏如萱 waa wei // 恐龍的皮 The Dinosaur's Skin // 賴皮 MR.SKIN（國語作業簿Mandarin Homework)
​
Official Website ⑉ https://www.taiwanesewaves.com/festival

16/06/2023

Incredibly thankful for this referral from a friend/client. 🙏🙏🙏

This deal invovled a lot of technical issues and due diligence but I'm glad we were able to navigate through all the trouble and get it done.

Very happy to help a first time home buyer with his first purchase.

22/11/2022

Happy thanksgiving to friends and family. Thank you all for the continued love and support, looking forward to an even more exciting 2023!

20/11/2022

Thank you for the invitation! #五月天