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13/07/2026

實價登錄の糾察隊 EP06:同樣漏水，砍的行情差多少?

全台實價登錄備註欄，有一批漏水折讓的案子，把它們排在一起看很有趣。

新北蘆洲，3,130萬大樓，主臥浴室滲漏水壁癌，折讓10萬。
高雄左營，3,800萬透天，多處壁癌水痕，減價50萬。
台北大安，4,308萬大樓，頂樓防水層失效，折讓59.2萬。
台南安南，3,500萬透天，備註這樣寫：「因屋況內漏水及鋼筋剝落，價金折讓380萬元。」

從10萬到380萬，差了38倍，尤其台南那筆多了「鋼筋剝落」四個字，可謂一字千金。

由此可見漏水問題在台灣多雨潮濕氣候屢見不鮮，它可以是表面問題，也可以嚴重到變成鋼筋剝落的結構問題。

當然不是每一個漏水案都能議價，也要看市場買不買單，如果房市正熱，議價空間就會縮小，反之就會折價比較多。

萬一像這樣被註記在實價登錄上，恐怕會產生汙名化價值減損，至於減損價值多少，則由不動產估價師來鑑定!

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#不動產科技 #地產科技 #實價登錄

06/07/2026

實價登錄の糾察隊 EP05:實價登錄的時光膠囊

嘉義民雄，一筆農地，登錄日期是民國104年，成交總價35,332元。

備註這樣寫：

「本件買賣係民國67年間成立，為89年農發條例修正前無法分割之耕地，當時以每坪800元成立買賣契約，為民國67年買賣價格。」

民國67年是西元1978年，到登錄的2015年，中間37年。

這筆農地每坪800元的成交紀錄，就這樣進了現代的實價登錄資料庫，也算是不動產界的時光膠囊。

台中大里也有一筆，民國85年簽的買賣契約，「因當時法令因素無法移轉，今履行該買賣契約」，民國106年才登錄，22年後。

在不動產估價、市場分析，如果沒有先過濾掉這類「歷史成交才完成登錄」的案件，數字就會失真，誤把張飛打岳飛了。

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#不動產科技 #地產科技 #實價登錄

29/06/2026

實價登錄の糾察隊 EP04:如果婚姻是愛情的墳墓，那他們是從墳墓爬出來的自由人

上週講情侶分手，本周來看夫妻離婚的案例。

據統計全台平均每天約有145對夫妻辦理離婚，但是離婚可不是像分手那麼簡單，光處理財產就是一個大課題。

新北新莊的一戶大樓，成交5,000萬，備註：

「本不動產之買賣係為履行離婚協議書之條件，其價金之分配依該協議辦理。」

台北大安，3,200萬的案例寫著「依離婚協議書之買賣」，標記為特殊關係間之交易。

台北大同有一筆更複雜：「夫妻已離婚，雙方為房產還在爭議訴訟中，夫的持分1/2先出售。」也就是還在打官司，但一方的持分先賣掉了。

當然還有絕大部分案例沒有出現在實價登錄上，而是寫在法院判決書中。

分房子，比分手更難。

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#不動產科技 #地產科技 #實價登錄

22/06/2026

實價登錄の糾察隊 EP03:原來你甚麼都不想要

我不要你的承諾 不要你的永遠
只要你答應房子給我這邊...

情侶交往有個共同目標有助於彼此一起努力攜手邁向美好的未來，而婚前共同買房就是一個常見的目標。
但是計劃往往趕不上變化，預售屋都還沒蓋好就已經分手了。這時候不只要整理感情，還要整理這段法律關係。

新竹新豐，一筆成交案例備註這樣寫：「買賣雙方原為男女朋友協議分手，男方退還女方原購屋自備款。」

一段感情結束，連自備款怎麼還都得交代。

新北板橋案例更完整：「原為以結婚為前提交往之男女朋友，嗣後因故分手，經過申請板橋區公所調解會而達成調解。」從論及婚嫁、分手、到上調解會，整段都在裡面。

台中梧棲那筆是預售屋，備註直接寫「113.10.20預售屋讓渡給女友」；台北中正則是「雙方原為男女朋友，嗣後平和分手，房產以原價出賣」。

房子換了主人，那段關係不只刻骨銘心，有時候還要公諸於世。

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#不動產科技 #地產科技 #實價登錄

15/06/2026

實價登錄の糾察隊EP02:假買賣真贈與，真的不會被抓到?

新北新店，一戶透天，成交2,050萬，備註這樣寫：

「二親等買賣，價金免除新台幣200萬元，國稅局申報列入黃○○年度贈與。」

2,050萬的房子，200萬不是買賣，是贈與，已申報，列入贈與稅。

台中豐原另一筆更直接：「二親等買賣，國稅局視為贈與核定。」

當然也有挑戰成功的案子。台北士林，8,810萬，一親等直系血親，備註：「已申報贈與稅，國稅局核發非屬贈與同意移轉證明書在案。」這筆過了，拿到的是「非屬贈與」的證明，代表雙方說服了稅務機關這是正常買賣。

二親等之間的不動產交易，法律上不禁止，但國稅局有權力查是否真買賣。

全台資料庫中含「國稅局」備註的交易超過600筆，真不愧是堪稱全國效能與執行力最強的機關。

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#不動產科技 #地產科技 #實價登錄

08/06/2026

實價登錄の糾察隊 EP01:土地公廟值多少錢？

台灣早期是務農社會，加上民間信仰關係，因此土地公廟坐落密度極高。根據統計全台登記有案的土地公廟高達 2,000多 間，加上未登記的土地公廟粗估達4,000間以上，所以不動產買賣碰上有土地公廟坐落在標的，可以說是家常便飯。

但是遇到這種情況的話要如何計算這個廟宇佔地範圍的價格呢?
我們來看看真正的成交案例：

2024年，桃園蘆竹區，一筆土地成交約1億4千萬，備註這樣寫：

「買賣總價款係扣除土地公廟所占土地面積18.07平方公尺換算為新台幣180萬3,846元整不予計價後計算所得之價款。」

18.07平方公尺的廟地，折算下來每坪約33萬，和整筆土地的市場單價完全一樣。也就是廟的地，用同一個單價計算乘以面積後得到廟地面積價值，再從總價裡扣掉，這也是這類型交易比較常見的民間慣習。

當然有原則就會有例外。高雄岡山有另一筆，寺廟長期佔用土地，最後的做法是以公告現值出售，備註寫：「因寺廟佔用在賣方土地上，經賣方等派下員同意以公告現值出售。」公告現值通常遠低於市價，差額由整個宗族一起放棄。

不過這都是事前就已經知道的情況，如果遇到事後鑑界才發現的，買賣雙方很可能就需要法院見了，所以在交易前還是要委由專業人士，避免交易糾紛。

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#不動產科技 #地產科技 #實價登錄

05/06/2026

Log29:實價登錄資料，AI整理給你看

估價師和仲介拿到實價登錄資料，第一關通常不是分析，是整理。

欄位太多、只用到一半，土地地號散在另一張工作表要自己去對，車位數量在第三張工作表要自己去數，一個案件還好，270筆就是270次。

傳統SOP:
開Excel→手動刪欄→切換工作表→比對序號→複製貼上→再切換→再比對(重複270次)

AI agent的SOP:
把需求說清楚→agent讀三張工作表→自動比對、合併、統計→另存新檔，原檔不動

270筆案件，含刪除4個多餘欄位、跨工作表比對土地地號、統計車位數量，幾分鐘，零錯誤。

這裡要特別說一件事。

這種操作，網頁版AI做不到。
ChatGPT網頁版都只能看你貼過去的內容，它們無法碰你電腦裡的檔案。

這個叫做AI Agent不一樣，它可以直接在你的電腦上讀檔、寫檔、跨表比對、輸出結果。
而且安全性有明確設計：工作範圍被限制在你指定的資料夾內，不會跑出去動到其他地方。

這就是AI Agent和一般AI聊天的本質差異。
會用Agent，等於多了一個真的能替你操作電腦的助手。

【有興趣了解AI Agent怎麼在你的不動產執業流程落地，歡迎私訊。】

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#不動產科技 #地產科技 #實價登錄

30/05/2026

Log28

「蛤~AI 也會分割土地喔!?」

過去當你要畫土地分割圖，有以下兩種選擇:
A:拿紙筆畫個草圖
B:發包請繪圖公司

這個AI的時代你值得更好的選擇，只需要你出一張嘴，就能達到專業的效果。
要他畫個十次八次?👌
要他畫三角形、長方形、任我行? 👌
要他產出CAD、PDF、PNG? 👌

下圖是專案執行的成果，AI真的讓我們不只想的到，也能做得到!

圖1:讓AI辨識地籍圖資料
圖2:人工簡單標示道路
圖3:請AI依照標示畫出分割圖
圖4:讓AI將道路調整，並分割成四塊等面積土地

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#不動產科技 #地產科技

22/05/2026