Yellow_Share_Toronto

12/23/2023

12/07/2023

焗火雞一般好榎口，朋友公開佢嘅秘方，只需兩個鐘就可以焗起嫩滑美味火雞！

Guaranteed super juicy turkey's video recipe :
https://youtu.be/ENfA53I13AQ?si=qK7ASraqEU7XwvH4

Recipe and video credits all go to www.youtube.com/

11/27/2023

上次喺香港就住行李重量冇買但係又好需要嘅食/藥材（陳皮、當歸、黨參、木耳、雲耳等)，膽粗粗托老友寄咗一大箱過嚟，提心吊膽咗幾日：
💡問咗喺加拿大喺海關做嘅朋友，呢啲嘢唔可以郵寄(但係問果時已經落晒單🫠🫠)
💡不過見到「可帶入境物品」嘅宣傳單張，有一欄叫”Herbs & Spices”
💡加上之前聽朋友講用HK Post 寄最安全，唔會打稅
💡最後決定用HK Post + 喺張form 填 “Herbs” * “Gifts” + “$800”
🤭終於冇被打稅成功收到! 🤭

🍀不過我知唔係100%經HK Post 都咁好彩。有個朋友之前收嘅包裹有陳皮，唔知點解果次經一經日本，最後收通知要去郵局交CA$16稅至可以提貨🍀
🥲真係要快啲改變呢啲嘢喺香港買會靚啲嘅心態🥲

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11/04/2023

10/13/2023

越來越多朋友開始攞到PR，亦要正式同香港嘅資產斷捨難。
係呢個痛苦嘅爭扎中，Yellow Share同呢度會計師傾完，做咗阿Q，搵到自我感覺良好的方法。
如果你同我一樣坐緊艇，希望你睇完呢個Post嘅心情好D。

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03/27/2023

03/05/2023

多倫多買樓花好複雜、攪好多年，6個階段嚟個Recap：
1. APS簽買賣合約：1.1簽完Purchase & Sale Agreement (APS)有10日冷靜期，經紀有責任提Buyer揾律師睇份APS；1.2俾按金：預樓價20-30%，簽APS後1 – 1.5年內分期付；
2. Interior Selection：2.1揀室內裝修：每轉一個item都可能係upgrade要另外俾錢；份清單要留底，驗樓時用；2.2 Delay : 收樓一般會遲；收到Firm Occupancy Date個通知至係收得樓；租開樓嘅Buyer，要預租多幾年；
3. Pre-delivery Inspection (PDI) 驗樓：PDI時每樣瑕疵都要影相，自己留底；隔山買牛嘅Buyer，叫經紀幫手驗樓，一樣要影相；
4. Interim Closing收樓：4.1收咗樓但係個業權未屬於Buyer，所以要交4.2Tentative Occupancy Fee俾Builder，條數預一年；屋企人嘅個案每個月交咗幾多Tentative Occupancy Fee，同最終交咗幾多個月，請PM；
5. Final Closing正式收樓：業權終於屬於Buyer；Buyer俾尾數(做mortgage)；等收屋契；
6. Tarion保養： Interim Closing後30日內上Tarion website開個account，將驗樓時逐樣瑕疵入落30-Day Form；Builder過哂期(120日) 都未將啲漏執番好，就去申請Conciliation，Builder會嗱嗱聲執番好。。
📌每個Stage嘅詳情，請睇番之前嘅Posts。
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⛑純粹Yellow 分享，每個Builder嘅做法各有不同 ⛑

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02/20/2023

買樓花 Stage 4 – Final Closing
Final Closing反而比較簡單，主要係俾尾數、攞mortgage、簽文件，然後等收屋契。
收到Final Closing通知後，儘快通知律師。一大堆文件中，最重要喺份Final Closing Statement Of Adjustments，對番條尾數有冇扣齊:
💡已付訂金💡
💡Interim Closing果轉已付稅項💡
💡應得退稅等💡
律師會要求你再一次申報Interim Closing果時問過嘅問題，例如自住定出租、再俾多次用嚟交Utility嘅銀行戶口Void Cheque等等
呢轉律師費要俾幾多，Followers請留言 “想知” ，Yellow分享會PM你。

⚠️留意番⚠️：新樓花嘅Final Closing，Builder通常都會幫Buyer買Title Insurance（即喺保前排新聞話有屋主俾人盜用身份賣咗間屋嘅保險，每個Property只需買一次。）Final Closing時都問吓律師有冇買，最好問埋保幾多同保啲乜。如果有，張保險會連埋份屋契俾Buyer。
⚠️留意番⚠️：同番經紀將間屋嘅保單由Tenant Insurance轉番做Condo Insurance。
⚠️留意番⚠️：律師都應該會提，一收到張Property Tax Bill，即刻交俾佢哋對番份Final Closing Statement Of Adjustments，因為有可能Final Closing嘅時候已經俾咗，稅局收多咗一次。
⚠️留意番⚠️：Final Closing同Interim Closing之間可以隔幾耐，好睇個Builder做法同買咗屋苑邊期同邊層嘅單位。呢個樓花嘅屋苑有兩幢，個Builder選擇兩幢一齊Final Closing，咁啱呢個樓花喺第二期嘅高層，個Interim Closing同Final Closing相差唔夠兩個月。有另外一個朋友未收得樓嘅樓花，個屋苑有三期，Builder集中先起第一、二期，第三期完全無動靜，估計會一次過先第一第、期先。
⚠️留意番⚠️：屋企人雖然因為買高層而俾多咗樓價，但係因為Final Closing同Interim Closing相差唔夠兩個月，Tentative Occupancy Fee就意外地慳番十個月有多，果條數可以夠買高好多層。而且Interim Closing搬入嚟果陣，無咁沙鹿滾滾。

⚠️留意番⚠️：如果Final Closing係喺Interim Closing果12個月期間發生，已交嘅Tentative Occupancy Fee 嘅Post-dated cheques喺Final Closing之後便停止過數；e.g. Final Closing如果喺月中發生，Buyer就記得叫律師問番Builder pro-rata refund番果個月剩餘嘅日子，喺Final Closing條尾數一次過反映。。

呢轉律師費要俾幾多，同慳番嘅Tentative Occupancy Fee可以夠高幾多層，Followers請留言 “想知” ，Yellow分享PM你。

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02/16/2023

買樓花 Stage 3 – Interim Closing
(Yellow 分享覺得繼超遲收樓後，呢part最中伏，長文慎入)
呢個Interim Closing ，喺香港買樓花係無嘅? 先講啲基本程序嘢。
Stage 2最後個留意番提過，收到Firm Occupancy Date 通知，Builder就差不多交得樓，Buyer要通知律師。律師會同Buyer跟進嘅事項有：
💡申報係咪加拿大居民、 婚姻狀況💡
💡申報自住定租出去💡
💡駛唔駛做Mortgage💡
💡收樓時 Buyer 係咪住喺加拿大；如果唔係，收樓時邊個會幫手收鎖匙💡
💡車牌同護照副本💡
💡一張用嚟交 Utility 嘅銀行戶口嘅 Void Cheque，Builder會幫Buyer 登記埋utility帳戶；
💡一張本票，去交：第一個月 嘅Tentative Occupancy Fee、稅、同自己律師嘅費用💡
💡12張用嚟交Tentative Occupancy Fee嘅 post-dated cheques (下面嘅留意番會解釋)💡

如果想知呢個樓花Interim Closing嘅律師費、同Builder每個月收幾多Tentative Occupancy Fee，請留言 “想知” ，Yellow分享會PM你。

⚠️留意番⚠️：Interim Closing呢個Stage，最吊詭嘅就係個Tentative Occupancy Fee，亦係簽APS果時，經紀一般都唔會講嘅，可能因為係呢邊嘅市場做法，佢哋假設Buyer已經知。
⚠️留意番⚠️：Interim Closing係乜？係咁嘅，呢邊Builder交樓，係喺每層嘅內部裝修完成之後、逐層逐層交俾Buyers嘅，由低層開始。換言之，喺幢樓嘅高層仲做緊內部裝修、仲係沙塵滾滾果陣，Builder就交住個單位俾Buyer先。但係呢段時間，個單位嘅業權仲係屬於個Builder，直到Final Closing，個單位業權先至屬於個Buyer，所以叫做Interim Closing。
⚠️留意番⚠️：Tentative Occupancy Fee係乜？因為個單位未屬於Buyer，所以衍生咗個Tentative Occupancy Fee出嚟。好似Buyer同Builder租住個單位先咁嘅情況，所以要交租(Tentative Occupancy Fee)俾個Builder，咁解釋會唔會易明啲？
⚠️留意番⚠️ ：Interim Closing咗之後，Buyer搬唔搬入去個單位度住，都要交個Tentative Occupancy Fee，無得選擇！直到Final Closing個業權真係屬於個Buyer果一日。
⚠️留意番⚠️：錢銀上又要預多條數。Interim Closing因為由低層開始，買咗低層單位嘅Buyer，要俾嘅Tentative Occupancy Fee，自然會比高層既多；一般呢講，建議條數預番12個月。
⚠️留意番⚠️：Tentative Occupancy Fee至少係按Buyer簽APS果時，同size嘅單位喺市場上嘅租金而訂。(如果唔係，最近租金貴咗咁多，用收樓時嘅市價訂就真係……🙈🙈)
⚠️留意番⚠️：多倫多買樓要俾兩個稅(GST&HST)，一個交俾聯邦政府、另一個俾安省政府。如果係自住， 部份HST可以退稅，最高CA$24,000。
⚠️留意番⚠️ ：因為個單位未屬於Buyer，Interim Closing時Builder會要求Buyer買番個 Tenant Insurance；呢個樓花嘅Builder，要求Buyer買嘅保額係CA$2 mn。一般嚟講，到Final Closing時，保險經紀會將張保單由Tenant Insurance轉做 Condo Insurance，唔駛再買過。
⚠️留意番⚠️ ：收鎖匙果日，Buyer可以叫Builder Customer Service做個Tour，睇吓有乜Amenities已經開放。呢個樓盤有個室外泳池，不過Final Closing咗成7個月(即是到呢一刻)，Builder都未攞到Permit，連帶BBQ啲位都無得用。🙄🙄
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02/13/2023

買樓花 Stage 3 – 驗樓 (PDI)
Stage 3主要有2個items：Pre-Delivery Inspection (即係驗樓、簡稱PDI) 同Interim Closing。
因為兩個items都好緊要，先講PDI。Yellow分享呢2個items嘅經驗，應該都適用於Freehold Townhouse。

PDI：Buyer會喺收到Firm Occupancy Date個通知後，真係收得樓之前1-2個月，另外收到PDI驗樓通知。呢個樓花嘅經驗，真正驗樓嘅日期，係Builder交樓之前嘅10日進行(無錯、好急)。
驗樓當日，Builder果邊會有個(應該係、除非唔係)獨立嘅驗樓「師」同你一齊驗，俾咗一個鐘佢哋，亦有限人數 (不過果時仲係Omicron高峰，唔知有無關)。
⚠️留意番⚠️：驗樓時帶番之前室內設計轉過嘢嘅清單，逐樣嘢對一對。
⚠️留意番⚠️：收到驗樓通知嘅同時，應該會同時收到有一份叫 “Certificate Of Completion and Possession / Warranty Certificate” 嘅文件 (個logo係 TARION)。果份文件有一攔叫Warranty Information，下面有個Warranty Start Date，呢個係：
💡Buyer嘅 Interim Closing / Tentative Occupancy嘅日子💡
💡亦係層樓年under Tarion保養期嘅第一日💡
呢個同Tarion有關嘅文件同日期都好緊要，Yellow分享會有一個post專講Tarion。
⚠️留意番⚠️：驗樓時帶番之前室內設計轉過嘢嘅清單，逐樣嘢對一對。其他嘢無轉過，都要逐樣嘢去check一check，唔好太信個Builder，呢邊做嘢嘅水平始終同香港唔同。
⚠️留意番⚠️：驗樓時有乜瑕疵，一定一定一定要自己每一樣都影低相。雖然Builder果邊驗完樓之後，都會send番張清單俾Buyer，清單裡面都有相，不過係PDF。呢點會遲啲喺Tarion個post度再詳細解釋。
⚠️留意番⚠️如果隔山買牛，通常可以叫個經紀幫你驗樓同收樓；驗樓時記得叫佢驗樓時幫你每樣defects影相。**********************************************
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02/09/2023

買樓花 Stage 2
💡揀室內設計💡係Stage 2唯一嘅進展。要揀嘅嘢一般有：地板、廚櫃、廁所儲物櫃嘅用料、顏色同手抽；廚房同廁所counter-top嘅用料同顏色；花洒頭、水籠頭、浴缸屏(全關或半關)等等。樓花一般會包雪櫃、洗衣乾衣機、洗碗碟機、煮食爐、焗爐同微波爐，呢啲係冇得揀嘅。
😑呢個階段仲有一個字：等😑 呢邊Builder係可以無了期延遲交樓俾Buyer嘅。佢哋只要喺講過俾Buyer知嘅日期之前 (可以係120/90/30日之前)，通知Buyer最新嘅交樓日期就可以。呢個情況，會喺份APS (APS詳情可以睇番之前個post) 裡面一份叫Statement of Critical Dates列明。佢地用嘅交樓日期術語，依次序係：
😑First Tentative Occupancy Date (即係你簽APS果時講嘅收樓日子) 😑
😑New Tentative Occupancy Date (可以多過一個)😑
😑Final Tentative Occupancy Date (唔好俾個Final字誤導、未交得)😑
😑到提Firm Occupancy Date，咁就真係差唔多收得樓喇! (不過都仲可以遲多幾個月至交。)😑

⚠️留意番⚠️：室內設計每轉一樣嘢，都可能計做upgrade，係要加錢嘅，條數亦要先付，唔係等收樓至俾。
⚠️留意番⚠️：每個Builder安排你去揀室內設計用料嘅方式都唔同。呢層樓花撞正Covid，個Builder俾啲Buyer喺個online platform度慢慢揀，仲可以喺電腦即時睇埋個效果，知道襯唔襯同幾錢。但係有另外一個朋友亦試過要親身去showroom揀，時限一個鐘，揀晒就計條數俾你睇，如果太貴，就要係個時限重新揀過，我自己聽落去覺得有少少似謀人寺。當然，Buyer如果乜都無所謂、又或者隔山買牛，絕對可以選擇唔轉任何嘢，只係揀顏色。
⚠️留意番⚠️：室內設計轉過啲乜，都要自己留番份底，驗樓時對番。
⚠️留意番⚠️：認真mode，真係少啲耐性都唔得。多倫多嘅樓花出名交樓會遲，遲1-2年係基本，3、5、7年亦平常。韓劇成日講甲方同乙方，買樓花會以為Buyer係甲方，但係，喺呢度似乙方多啲，因為控制權喺個Builder (地產發展商)度。對於香港人嚟講，要做定心理準備。
⚠️留意番⚠️：錢銀上一定要有兩手準備。用番呢個樓花做例子，屋企人嘅樓花係2015年買，原本話2019年4月可以收樓，諗住個女如果喺多倫多讀大學時入住。但係2018年10月未有COVID前，Builder已經話要延遲到2020年6月先交樓。之後加埋COVID，終於要到2022年3月至搬得入去……個女差唔多連大學都讀完。個伏位就係阿女要另外租地方住咗3年。如果租開地方住至搬入個樓花，最好要預埋呢條數…….
⚠️留意番⚠️：收到Firm Occupancy Date 通知時，記得記得記得通知自己個律師，因為真係收得樓時，有一堆文件由佢代表Buyer同Builder果邊嘅律師處理。
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02/06/2023

買樓花 Stage 1
呢個係屋企人2015年俾訂金到2022年至收樓嘅親身經驗，大概分4階段。
Stage 1係經紀解釋得比較詳細嘅階段，主要係：
💡簽Purchase & Sale Agreement (簡稱APS) 💡
💡俾按金💡
簽完APS之後，一般就會分3-4期落大約20-30%樓花價嘅訂金。呢個case簽嘅時候先俾CA$5000。其他訂金嘅時間分佈大概係簽APS之後嘅第1個月、第3或第4個月、第1年等，如果deposit條數大，有可能喺第1.5年會有第四期。每個Builder嘅做法各有不同。無論分幾多期，都要簽完APS之後，一次過交晒訂金嘅post-dated cheques。
而條尾數就要攞pre-mortgage approval，可以自己同相熟銀行攞，或者叫經紀幫手搭路。需要嘅資料一般包括：工作職位證明、收入證明(糧單)、身份證、住址證明等。銀行會根據份APS，去計算個總數。

而呢個階段買家親身經驗、經紀未必會講嘅伏位有：
⚠️留意番：經紀果邊有一張OREA300嘅Form。如果Buyer一早同佢簽咗，只可以透過佢搵樓、買樓；如果佢搵唔到心水盤俾Buyer，其他經紀都唔會幫手，因為之前簽咗嘅經紀可以告Buyer，而其他經紀等於白做。所以，🌟最好係搵到心水盤時，Buyer就提佢係咪要簽番Form 300🌟。點解仲要簽？因為如果佢喺個過程中，無盡好責任嘅地方，Buyer去OREA投訴佢，無簽的話個投訴係唔成立嘅，因為無證據佢係Buyer委託嘅經紀，但係佢個買家佣金可以照同Builder地產發展商收。重要事情講多一次：未搵到心水盤前就咪簽，到真係買嘅時、簽APS之前，就一定要簽OREA Form 300。(OREA = Ontario Real Estate Association) ⚠️
⚠️留意番：有啲經紀會將個Builder俾嘅Buyer’s Commission rebate番俾Buyer，不過唔係行規，所以真係好睇個經紀。可以簽佢之前，問吓佢個人一般嘅做法係點。⚠️
⚠️留意番：簽咗之後，Buyer會有10日冷靜期。經紀有責任叫Buyer搵個律師睇份APS。Buyer亦可以無需任何理由，喺冷靜期放棄買個盤。⚠️
⚠️留意番：個Pre-mortgage Approval只係簽APS時嘅formality；到你收樓果陣，就要真係自己搵銀行做mortgage⚠️
⚠️留意番：呢邊嘅樓越高層越貴。呢嗰個案每層貴CA$1,000。⚠️
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