27/01/2024
Me ROMÉO N'CHO ,Expert Judiciaire Immobilier Diplômé, PARIS ,FRANCE.
✳️ DES NOTAIRES ET AMENAGEURS FONCIERS SERAIENT-ILS COMPLICES LORS D'ACHAT DE LOTS SUR DES PROJETS DE LOTISSEMENT AVEC CERTIFICAT FONCIER ?
Je dis ceci :LE CERTIFICAT FONCIER N'EST PAS UN TITRE DE PROPRIÉTÉ QUI GARANTIT L'ACHAT DANS UN PROJET DE LOTISSEMENT URBAIN MEME QUAND L'IMAGE DUN NOTAIRE Y EST ASSOCIÉE. .
✅ ️ PRÉCISIONS
Je tiens à preciser qu'en matière d'acquisition de lots, tous les aménageurs fonciers et tous les notaires ne sont pas de mauvaise foi, il y'a beaucoup qui maîtrisent et mettent réellement en application le droit des contrats immobiliers, alors que certains acteurs du milieu s'enfichent royalement. Est-ce par cupidité ou par ignorance ?
✅ ️ I -INTRODUCTION .
Vu que la nouvelle procédure pour la sécurisation du domaine foncier en Côte d'Ivoire ne permet plus à quiconque de vendre un lot dans un projet de lotissement ne détenant pas de titre foncier,certains lotisseurs ou aménageurs fonciers continuent de jouer avec les mots liés au droit du foncier et de l'urbanisme, pour continuer à faire des victimes foncières, malheureusement sur les visuels d'annonces où ils associeraient l'image de certains notaires pour maquiller leur forfait.
Certains lotisseurs font croire qu'avec le certificat foncier (CF) qui est juste une identification d'une terre agricole ou indigène, une cession de lots constructibles serait possible juste à ce stade parce qu'un notaire assisterait à la cession. Que neni.
✅ ️ II- DIFFÉRENCE ENTRE TITRE FONCIER ET CERTIFICAT FONCIER .
Le Certificat Foncier est un acte de l'administration qui atteste qu'une personne est détentrice de droits coutumiers sur une parcelle rurale, individuelle ou collective. Le certificat foncier permet à son titulaire de faire la preuve de ses droits coutumiers ou indigènes sur une terre.
Il lui permet notamment de passer des contrats de location, d'immatriculer sa parcelle dans un délai de 10 ans avant qu'il ne retombe dans le domaine de l'État et obtenir un titre foncier dans les limites des conditions fixées par la Loi relative au domaine foncier rural .
Le sens de cette dernière phrase est que ,quand bien même vos droits coutumiers sont reconnus sur une terre agricole ou indigène, ne vous donne pas le droit de facto à procéder à un bornage sur un projet de lotissement et en tirer profit sous forme de vente de terrains urbains,c'est une arnaque bien huilée qui ne dit pas son nom .
En verite en vérité, je vous le dis ,la cession de lot faite sur une terre agricole avec un certificat foncier même par devant notaire ne rend pas du coup ce lot constructible, le Notaire lui même ne dira pas le contraire .
Pour vous appâter, ils parlent de vente sous conditions suspensives, quel risque quand on sait les tournures que peut prendre un projet de lotissement .
✅ ️ III-AVANTAGE DU CERTIFICAT FONCIER .
Pour faire simple ,la délivrance de certificat foncier sur une terre agricole ou rurale a pour but de limiter les conflits sur les terres cultivables entre les populations et cultivateurs dans certaines situations.
Le certificat foncier( CF),sur une terre agricole ou indigène garantit au requérant ses plantations, ses récoltes et lui donne l'assurance de ne pas ,du jour au lendemain être dépossédé par un tiers sur des interprétations erronées sur d'éventuelles conventions avec des nons-dits ou des stipulations ambiguës.
✅ ️ IV - LOTISSEMENT ET LE TITRE FONCIER .
En réalité ,ce que vous devez savoir, c'est qu'un lotissement n'est pas un acte de propriété coutumière mais un acte d'urbanisme qui répond à des règles biens spécifiques.
Alors que le titre foncier et l'acd sont des documents qui garantissent, sécurisent et protègent le droit du propriétaire.
Le détenteur d’un titre foncier et un acd est reconnu comme l’unique et véritable propriétaire du terrain peu importe la situation du bien sur le territoire national.
Le titre foncier et l'acd ont un caractère définitif, irrévocable et inattaquable devant les institutions Juridiques ,à moins qu'ils ne souffrent d'irrégularités dans leurs procédures d'obtention .
Le détenteur de ces fameux césames voit automatiquement ces droits de propriété s'inscrire dans le livre foncier, tenu par le conservateur de la propriété foncière et de l’hypothèque, chargé d’assurer la garantie des droits réels, ce qui n'est pas le cas pour le CERTIFICAT FONCIER.
✅ ️ V- TRISTE CONSTAT .
Mais qu'est-ce que nous constatons aujourd'hui...
Des annonces de ventes de parcelles sont faites sur les plate-formes de vente et les réseaux sociaux où l'on peut lire :
-VENTE DE LOTS À 2,5 MILLIONS /LOT DE 500 M2
DOCUMENTS DISPONIBLES :
-CERTIFICAT FONCIER ".
- CONVENTION AVEC PROPRIÉTAIRES TERRIENS.
-EXTRAIT TOPOGRAPHIQUE ETC....
-DÉLAI DE LIVRAISON 12 ou 24 MOIS ...
-50 LOTS SEULEMENT DISPONIBLES
1ER VENU,1ER SERVI (RIRE)...
Ensuite pour vous donner la crainte de perte sur cette opportunité opaque, ils ajoutent ceci en Nota béné:TRANSACTION FAITE PAR DEVANT NOTAIRE,(vraiment écœurant).
✅ ️VI- DÉVELOPPEMENT ET EXPLICATIONS
En réalité ,vendre un lopin de terres agricoles non encore immatriculé (titre foncier minimum) est une faute grave vis à vis de la loi et le notaire lui même le sait.
Avec l'avènement de l'ACD global et le titrement massif ,même l'étape de l'approbation d'un projet de lotissement ne garantit en aucun cas un ACD réussi...
Avant l'instauration de l'ACD global, certains lotisseurs se permettaient de borner une parcelle de terre agricole avant même de demander l'approbation de celle ci auprès du ministère de la Construction.
Cette manière de procéder à créé le phénomène des chevauchements des certains lotissements.
Aujourd'hui,il faille attendre que son projet de lotissement soit approuvé, bien attendu si vous êtes apte à conduire un projet de lotissement selon le (décret 784 du 8 décembre 2021) dans son article 4 ,avant les travaux d'application ou de bornage sur un site à lotir et cette autorisation n'est pas garantie même quand vous domiciliez votre projet de lotissement chez un notaire.
Si non, vos dossiers de projet de lotissement seront bel et bien réceptionnés au Guichet Unique du foncier avec à la clé, un ordre de recette (reçu de dépôt) mais n'auront pas de suite favorable (il ne seront pas traités).
Remarquez , depuis maintenant 2 ans, les approbations sur les projets de lotissement ne sont pratiquement plus signées , ça ne vous dit rien? OK continuez seulement....vous lirez l'heure bientôt....
Pour être clair avec vous, même l'approbation d'un projet de lotissement aujourd'hui représente juste la 6ème étape sur 17, dans la nouvelle procédure d'immatriculation d'une terre agricole jusqu’à un terrain urbain, c'est à dire un terrain immatriculé.
Pour mon petit coup de gu**le, la procédure est trop longue et non compressive ,vivement que les choses changent de ce côté là...car la plupart des usagers en règle ou agréés à faire un lotissement, se plaignent beaucoup de la lenteur des choses au niveau du ministère de la Construction du logement et de l'Urbanisme ainsi que le cadastre...
Mais avec l'avènement du titrement massif, j'espère que les choses changeront visiblement dans la procédure de lotissement en Côte d'Ivoire.
✅ VII- LA FAUSSE OPPORTUNITÉ
Certains aménageurs fonciers verreux vous sollicitent et vous diront qu'il s'agit de préfinancement de travaux et les démarches administratives pour l'obtention des documents sûrs en un temps record...
Ensuite ils diront que le promoteur immobilier aurait signé une convention avec les autorités villageoises pour garantir vos investissements en vous brandissant un Certificat Foncier....
En réalité le certificat foncier n'est aucunement un titre de propriété pour garantir un lotissement urbain, mais une preuve de l'occupation coutumière d'une terre indigène, mais aussi pour la reconnaissance de vos droits d'occupations coutumières qui se limitent seulement au niveau de la préfecture de votre région .
Le triste constat est que ,dès que vous leur remettez votre argent et que le délai prévu pour la remise de votre lot arrive, ce sont des reports de dates et des explications décousues qui vous sont servis sans fin .
✅ ️ VIII- LE LAVAGE DE CERVEAU
Ils vous feront croire ensuite que c'est avantageux d’acheter son terrain moins chèr par les préfinancements .
Je connais des personnes qui attendent leurs lots depuis maintenant 5 ans sans succès.
Les plus odacieux vous feront croire qu'avec 5 ,ou 6 millions ,vous serez propriétaire de 5 ou 6 lots titrés à la fin du projet de lotissement.
Pour finaliser votre" lavage de cerveau "ils vous diront que les terrains bénéficiant aujourd'hui d’ACD ont eu le même parcours.
Certains aménageurs fonciers véreux vous invitent même à taper dans votre petite épargne pour venir investir dans leur projet qui est tout sauf un vrai projet de lotissement..
Ce que certains lotisseurs ignorent ,c'est l'évolution sur la sécurisation et le changement du régime foncier ivoirien.
Vous êtes d'accord avec moi qu'il ya de celà 15 ans ,la conduite d'un lotissement jusqu'à la pleine propriété n'est plus la même chose qu'aujourd'hui.(C'EST CELA LE SYSTÈME TORRENS) LE RÉGIME FONCIER DE L'IMMATRICULATION QUE NOUS AVONS LIBREMENT CHOISI).
La leçon à savoir et retenir est que toute la côte d'Ivoire est rentrée en zone urbaine, sans oublier que les terres agricoles et indigènes font partie du domaine privé de l'état qui détient ad vitam æternam l'exercice de ces droits sur toute l'étendue du territoire national.
✅ IX- LA QUESTION À POSER À CERTAINS LOTISSEURS .
Demandez à tous aménageurs fonciers sollicitant un préfinancement de vous montrer ces aptitudes liées à l'article 4 du décret 784 du 8 décembre 2021 sur le nouveau statut du lotisseur et des projets de lotissements en cote d'ivoire.
Je le répète le Certificat Foncier (C F)qui représente le 1er document d'une terre agricole ne garantit pas un lotissement réussi ,même si la transaction est faite par devant notaire.
N'achetez jamais sur un projet de lotissement pour habitation où le document exibé par le promoteur ou un notaire est un CERTIFICAT FONCIER, à plus forte raison une ENQUÊTE COMMODO ET INCOMMODO, qui veut simplement dire que votre parcelle de terre n'empiète pas celui de vos différents voisins.
Ces documents que je viens de citer n'ont aucune valeur juridique si un litige éclate sur un projet de lotissement.
N'oubliez pas que seul L'ÉTAT a l'abusus sur tout le territoire national.
✅ ️ X- PRISE DE CONSCIENCE
Dites leurs au moins qu’ils changent de langage tentant à vous faire croire qu’on peut céder un lot directement dans un projet de morcellement sur une parcelle agricole qui a un certificat foncier comme document pour en faire un lot constructible.
Ne croyez plus à certains lotisseurs qui vous font croire qu'un lot qu'on vous cède avec un certificat foncier est une bonne affaire.
XI- ✅ ️CONSEILS
Ne donnez plus votre argent à certaines personnes douées dans l’arnaque immobilière, qui en profitent pour « vivre le luxe » et après vous manquent de respect quand il s'agit de remboursement ,car avec votre argent ,ils se serait construit un petit réseau d'influence pour vous snober .
L’investissement immobilier est une science plus complexe qu’on pense, formez-vous obligatoirement pour ne pas perdre votre argent pour en profiter pleinement et rapidement.
Beaucoup de personnes continuent de perdre de l'argent dans cette affaire d'arnaque foncière, c'est un scandale, il faut que ça cesse.
Un bien immobilier est reconnu seulement par son titre de propriété reconnu dans le livre foncier que même un Notaire ne peut avoir accès.
La procédure de délivrance du Certificat Foncier est définie par le décret n° 2019-266 du 27 mars 2019 fixant les modalités d'application au Domaine Foncier Rural Coutumier de la loi n° 98-750 du 23 décembre 1998.
C'est juste le 1er document qui vous donne le droit de faire des plantations ou cultures vivrières ou pérennes en zone rurale.
NB: la LOI n° 2020-624 du 14 août 2020 instituant Code de l ’Urbanisme et du Domaine foncier urbain en ses articles 218 et 219 disposent que :
Art. 218. — Toute demande d'acquisition d’une parcelle destinée à l'habitation, au commerce ou à des activités assimilées est subordonnée aux formalités définies par le présent Code.
Art. 219. — Toutes transactions immobilières et, en règle générale, toute convention relative à des droits demeurent soumises à une procédure domaniale ou foncière obligatoire.
A bon entendeur salut.
-VIVEMENT QUE LE TRIBUNAL DU FONCIER VOIT LE JOUR .
À bientôt,si Dieu le veut.
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Maître ROMÉO N'CHO, Expert Judiciaire immobilier Diplômé, près la cour d'Appel d'Abidjan et les tribunaux de Côte d’ivoire.
-Administrateur de biens.
-Maître de conférence en droit des affaires et de l’immobilier .
- Maître de conférence en droit du foncier.
- Expert Évaluateur de bien immobiliers d'habitation, de biens particuliers ,
commerciaux et industriels.
-Manager senior et formateur des entreprises immobilières performantes.
-Coach en intelligence immobilière.
Tel: 00225 07 57 57 84 86 (sms uniquement).
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