La Parisienne Immobiliere

La Parisienne Immobiliere 🏡 Vendre ou louer à Paris sans mauvaise surprise
📍 Paris & Île-de-France
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26/09/2026

Loyers impayés : gagner au tribunal ne veut pas dire être payé ⚖️

Julien, propriétaire bailleur près de Tarbes, louait sa maison 670 €/mois. Sa locataire a versé le premier loyer et le dépôt de garantie, puis plus rien pendant 15 mois. Après la procédure, la justice l’a condamnée à lui verser environ 9 000 € (6 250 € de dette + 2 000 € de frais de commissaire de justice). Depuis janvier, il n’a pas touché un euro. La locataire est insolvable : la décision existe, mais elle reste inexécutée.

Pendant ce temps, le bailleur continue de payer son crédit, sa taxe foncière, son assurance et ses charges. Découragé, Julien a fini par vendre son bien.

Sa proposition, déposée sous forme de pétition au Sénat :
🔹 Un fonds national de garantie des loyers impayés, financé par les propriétaires, les locataires et l’État
🔹 Une avance jusqu’à 90 % de la dette reconnue par le juge, dans la limite d’un plafond, quand le locataire est insolvable
🔹 L’État récupérerait ensuite les sommes auprès du débiteur
🔹 Un statut de « petit propriétaire victime d’impayés » avec traitement prioritaire

Pour être examinée par le Sénat, la pétition doit réunir 100 000 signatures en 6 mois. Elle en compte pour l’instant une quarantaine.

💡 En attendant, comment se protéger ? Plusieurs solutions existent dès la signature du bail : l’assurance loyers impayés (GLI), la garantie Visale d’Action Logement, ou un garant solide. Leur choix dépend de votre bien et du profil du locataire, et certaines ne se cumulent pas. Une sélection rigoureuse du dossier locataire reste la première protection.

📍 La Parisienne Immobilière, 108 boulevard Voltaire, Paris 11e. Gestion locative, location et vente à Paris et en Île-de-France.

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26/09/2026

Surestimer son bien à Paris, c’est souvent le vendre moins cher 📉

Les acheteurs parisiens comparent tout : prix au m², historique de l’immeuble, date de mise en ligne sur SeLoger et LeBonCoin. Un bien affiché trop haut ne reçoit ni appels ni visites dès la première semaine. L’annonce vieillit, et au bout de trois mois, seuls les négociateurs se déplacent.

Dans le 11e, un vendeur a laissé son appartement 5 mois en ligne à 40 000 € au-dessus du marché. Il a finalement signé 70 000 € en dessous de ce qu’il aurait obtenu au juste prix dès le départ.

✅ Le bon prix dès le jour 1, c’est ce qui crée de la concurrence entre acheteurs, et c’est là que vous gagnez.

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📍 La Parisienne Immobilière – 108 bd Voltaire, Paris 11e

25/09/2026

🏚️ DSO : le nouveau diagnostic structurel obligatoire qui peut toucher votre copropriété

Depuis août 2025, la loi permet aux communes d’imposer un diagnostic structurel obligatoire (DSO) aux immeubles d’habitation collectifs. L’objectif : repérer la dégradation d’un bâtiment avant qu’il ne soit trop t**d. Un dispositif né après le drame de la rue d’Aubagne à Marseille en 2018, où l’effondrement de deux immeubles avait fait 8 victimes.

📍 Qui est concerné ?
Les immeubles collectifs de plus de 15 ans situés dans un périmètre défini par la mairie. Lille a été la première ville à l’appliquer, suivie de Marseille (4 secteurs : Noailles, Belle de Mai, Hoche Versailles Pelletan, La Cabucelle Les Crottes), Saint-Denis et Honfleur. Annecy l’a voté le 2 février 2026. À Paris, Lyon et Bordeaux, des élus et des associations s’y intéressent déjà.

⏳ Quelles obligations pour la copropriété ?
• Réaliser le diagnostic sous 18 mois
• Le renouveler au minimum tous les 10 ans
• À défaut, le maire peut le faire réaliser d’office… et vous envoyer la facture
• Une liste de travaux est ensuite dressée (non obligatoires pour le moment)

💶 Combien ça coûte ?
Près de 1 500 immeubles sont déjà concernés, surtout de petites copropriétés. Bon à savoir : un PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux) peut parfois tenir lieu de DSO, pour un coût d’environ 2 200 € dans l’exemple cité.

🔑 Vous vendez ? Un diagnostic à jour rassure l’acquéreur. Une liste de travaux découverte en cours de négociation, elle, peut peser sur le prix.
🔑 Vous louez ? Le coût du diagnostic passe par les appels de fonds de la copropriété : mieux vaut l’intégrer dès maintenant dans le calcul de votre rentabilité.

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Marc · La Parisienne Immobilière · 108 boulevard Voltaire, Paris 11e

24/09/2026

Loyer trop bas depuis des années : peut-on l’augmenter légalement ? 🏠💶

Oui, mais le propriétaire bailleur ne peut jamais le faire seul, en cours de bail, en dehors de la révision annuelle IRL. Deux cas sont possibles :

🔹 Cas 1 : vous gardez votre locataire (renouvellement du bail)
Si le loyer est « manifestement sous-évalué », la procédure de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique :
✅ Proposition envoyée au moins 6 mois avant la fin du bail
✅ 6 références de loyers comparables en agglomération parisienne (3 ailleurs), dont les 2/3 sans changement de locataire depuis 3 ans
✅ Sans réponse du locataire 4 mois avant l’échéance, c’est un refus. La commission de conciliation puis le juge peuvent être saisis.
✅ Au-delà de 10 % de hausse, l’augmentation est étalée dans le temps.

🔹 Cas 2 : vous relouez à un nouveau locataire
En zone tendue, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l’ancien, sauf exceptions : IRL non appliqué depuis 12 mois, travaux d’amélioration importants, ou loyer sous-évalué (hausse limitée à 50 % de l’écart).
📍 À Paris, avec l’encadrement des loyers, le loyer de référence majoré reste un plafond absolu.

⚠️ Logement classé F ou G au DPE ? Aucune hausse n’est possible.

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Marc – La Parisienne Immobilière
📍 108 bd Voltaire, Paris 11e · 06 62 37 53 24

24/09/2026

Votre locataire revient sur son congé : êtes-vous obligé d’accepter ? Non. 🔑

En location à Paris, le congé donné par le locataire est un acte juridique irrévocable. Dès que vous recevez sa lettre, le préavis court (1 mois à Paris en zone tendue ou en meublé, 3 mois en location vide hors zone tendue), et il ne peut plus le retirer seul.

✅ Ce qu’il faut retenir :
1️⃣ Le congé ne s’annule qu’avec l’accord écrit du propriétaire bailleur (art. 12 de la loi du 6 juillet 1989)
2️⃣ Vous pouvez refuser la rétractation sans avoir à vous justifier
3️⃣ Un nouveau bail est déjà signé ? Le départ doit être maintenu
4️⃣ Le locataire qui reste après la date prévue devient occupant sans droit ni titre, avec une procédure en référé généralement plus rapide qu’une expulsion classique
5️⃣ Les loyers restent dus jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire entre plus tôt avec votre accord

📌 Si vous refusez : confirmez par recommandé ou e-mail daté, maintenez l’état des lieux de sortie à la date prévue et gardez tous vos justificatifs (annonce, frais de relocation, nouveau bail).

🤝 Si vous acceptez (bon payeur, aucune démarche engagée) : formalisez-le par écrit, idéalement par un avenant signé.

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📍 La Parisienne Immobilière, 108 bd Voltaire, Paris 11e

23/09/2026

🔑 Loi Ripost : un voyageur qui refuse de quitter votre meublé de tourisme peut désormais être évacué sans juge.

Vous louez en courte durée (Airbnb, Booking, Abritel) ? Jusqu’ici, si un client restait après sa réservation, seul le tribunal pouvait trancher : des semaines, voire des mois, avec un logement bloqué.

📜 Ce qui change
La loi n° 2026-798 du 18 août 2026, dite loi Ripost, étend aux meublés de tourisme l’évacuation administrative de l’article 38 de la loi DALO (loi n° 2007-290 du 5 mars 2007), jusqu’ici réservée aux squats.
Avant : entrée irrégulière ET occupation durable.
Depuis le 20 août 2026 : le simple maintien après la fin du contrat suffit, même si l’occupant est entré légalement.

✅ La procédure en 4 étapes
1️⃣ Porter plainte pour occupation illicite
2️⃣ Prouver votre droit de propriété
3️⃣ Faire constater l’occupation par un commissaire de justice
4️⃣ Saisir le préfet, qui met l’occupant en demeure puis peut ordonner l’évacuation par la force publique

⚖️ La limite
Le Conseil constitutionnel (décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026) a validé la procédure mais censuré le volet pénal : rester dans les lieux n’est pas un délit spécifique.

⚠️ Qui n’est PAS concerné
Les baux nus ou meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989 : face à un locataire classique qui reste après la fin du bail, la voie judiciaire demeure obligatoire. La mesure vise aussi les locaux commerciaux, professionnels ou agricoles occupés illicitement, hors domicile.

💡 Le bon réflexe : gardez contrat de réservation, échanges et titre de propriété. Ce sont vos preuves.

📍 La Parisienne Immobilière, 108 bd Voltaire, Paris 11e. Vente, location et gestion à Paris et en Île-de-France.

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21/09/2026

Vous vendez votre appartement à Paris ? Un agent qui vérifie tout, ce n’est pas de la méfiance : c’est ce qui protège votre vente, et votre prix. 🏠

La jurisprudence est claire : l’agent immobilier doit réunir toutes les informations utiles (titre de propriété, diagnostics, factures de travaux des 10 dernières années), creuser au moindre doute et connaître le quartier comme sa poche.

⚖️ Ce que disent les tribunaux :
• Infiltrations visibles sur une façade : l’agent aurait dû enquêter (Cass. 21/12/2023, n° 22-20.045)
• Toiture « bien entretenue » selon le vendeur, sans justificatif : responsabilité de l’agent engagée (Cass. 13/11/2025, n° 23-18.899)
• Projet de rocade dans le secteur : l’acquéreur devait être informé, même sans le demander (Cass. 9/01/2019, n° 18-10.245)
• Même avec un diagnostic amiante négatif, un pro doit connaître les constructions à risque (Cass. 16/03/2023)

👉 Pour vous, vendeur, c’est simple : un dossier complet et transparent dès le départ, c’est moins de risque d’annulation, de litige ou de renégociation après le compromis.

Chez La Parisienne Immobilière, chaque bien est préparé avec cette rigueur, du diagnostic à la signature.

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20/09/2026

💸 PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE : COMMENT NE PAS LAISSER 36,2 % AU FISC (LÉGALEMENT)

Résidence secondaire, bien loué, LMNP : 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux. Et une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette. Voici les cas qui effacent tout 👇

1️⃣ Résidence principale : exonération totale, mais occupation effective au jour de la vente. La louer avant de vendre fait tout tomber.
2️⃣ Durée de détention : impôt effacé à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans.
3️⃣ Première vente d’un bien autre que la résidence principale : ne pas avoir été propriétaire de sa RP depuis 4 ans + remploi du prix dans les 24 mois. Une seule fois dans une vie.
4️⃣ Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié bien par bien.
5️⃣ Retraités et invalides modestes : sous plafond de revenu fiscal de référence et non soumis à l’IFI.
6️⃣ Entrée en EHPAD : ancienne RP vendue dans les 2 ans et restée inoccupée.
7️⃣ Non-résidents UE/EEE : jusqu’à 150 000 € de plus-value, une seule fois.
8️⃣ Expropriation : remploi de l’indemnité dans les 12 mois.
9️⃣ Vente à un organisme de logement social.
🔟 Cession d’un droit de surélévation, à charge de construire des logements sous 4 ans.
1️⃣1️⃣ Partage d’indivision successorale ou conjugale.
1️⃣2️⃣ Remembrement et aménagement foncier.

Aucun cas ne s’applique ? Réduisez la base : forfait de 7,5 % de frais d’acquisition + forfait de 15 % de travaux au-delà de 5 ans de détention, sans aucun justificatif. Diagnostics et mainlevée d’hypothèque se déduisent du prix de vente.

⚠️ LMNP au réel : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value. Le micro-BIC n’est pas concerné.
⚠️ L’exonération à 17 ans n’a pas été votée : le régime reste à 22 / 30 ans.

👉 Tout se joue avant le compromis. Après la signature, plus rien n’est optimisable.

Abonnez-vous et dites-moi en commentaire quel cas vous concerne. Vous vendez à Paris ou en Île-de-France ? Écrivez-moi pour une estimation, on regarde votre situation fiscale avant de fixer le p

19/09/2026

Vous vendez un bien avec des travaux non régularisés ? Voici ce que cache une clause très courante du compromis de vente 👇

📜 La clause « l’acheteur en fait son affaire personnelle » (parfois suivie de « sans recours contre le vendeur ») apparaît dès qu’un point sort du cadre. Concrètement, le vendeur transmet un problème connu, et l’acquéreur accepte de le prendre en charge en connaissance de cause.

🏗️ Les cas les plus fréquents selon les notaires à Paris : véranda ou piscine sans autorisation de la mairie, travaux réalisés sans accord de la copropriété, certificat de conformité manquant, extension non déclarée aux impôts, servitude oubliée ou litige avec un voisin.

❄️ Exemple parisien : un acheteur signe en sachant qu’une climatisation a été posée en façade sans accord de la copro ni déclaration préalable. Deux mois plus t**d, la mairie de Paris lui impose de retirer le bloc extérieur, à ses frais.

⚠️ Plus grave : un mur porteur abattu sans ingénieur ni accord de la copropriété. En cas de sinistre, la réparation pourrait atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros pour le nouveau propriétaire.

💶 Pour le vendeur, cette clause a un prix : l’acheteur négocie souvent une remise pour compenser le risque, selon la tension du marché local. Mieux vaut régulariser avant la mise en vente pour protéger votre prix.

👉 Abonnez-vous pour plus de conseils juridiques immobiliers et commentez si cette clause vous a déjà surpris.

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Adresse

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Mardi 09:00 - 22:00
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