11/11/2020
Comme promis, voici un petit billet sur mes reflexions a propos du devenir du marché de l'immo d'Entreprise. Vous Souhaitant joyeuse lecture :)
L’immobilier d’entreprise en perspective d’avenir:
Cette rentré 2020 a été plutôt classique, ralentie de par la saison, après un été dynamique. Vite le contexte sanitaire et économique actuel s’installe.
Nous nous posons alors la question de la stabilisation du marché et de la continuité de présence des acheteurs.
Pour évaluer la tension, réalisons que 2019 fut une année mitigée de croissance économique, encore quelque peu électrique, quand 2020 démarre tendue d’élections américaines, Brexit, protectionnisme, mouvements sociaux, tensions géopolitiques aux quatre coins du monde et pour finir : le coronavirus…. !
Printemps et été ont connu des records de vente et un regain d’intérêt sur les cessions, avec à la sortie du confinement, une masse d’acheteurs pressés de mener à bien leur projet murement réfléchi. Puis, les demandes ont commencé à baisser au niveau national, augurant donc un rééquilibrage des échanges dans les mois à venir.
En cette seconde vague, particuliers et professionnels peinent à se projeter dans l’avenir. La multiplication des annonces de plans sociaux, la destruction d’emploi due à la pandémie, l’incertitude quant aux conditions du chômage partiel de longue durée poussent à prendre le temps de la réflexion avant d’investir. La tension immobilière se relâche à coup d’attentisme.
En cadeau une crise financière et les questions de trésoreries et conditions d’octroi des crédits immobiliers cristallise tout le monde, face développement professionnel.
Vers quoi nous entraine se courant fort quand de manière général, le secteur de l’emploi est malade, voir en réanimation cause Covid.
Le recours explosif au chômage partiel à permis de limiter la casse pour les entreprises, c’est aussi synonyme de réduction des salaires pour beaucoup d’employeurs comme salariés. Nous nous retrouvons avec une baisse de pouvoir d’achat, tandis que le coût de la vie reste stable. Les prix des loyers et des produits de première nécessité continuent d’augmenter.
La situation sanitaire plus que floue, enlisante avec des consignes tâtonnantes voir irrégulières. La visibilité est compliqué à court-terme. Il devient donc délicat d’identifier des acheteurs fiables, par cette montée des risques, d’être confrontées directement ou indirectement à la défaillance de dirigeants voir la faillite d’entreprises.
Frileuses, encouragées par les autorités, les banques font preuve de prudence et demandent plus de preuves de solvabilité et de faisabilité sur les projets proposés.
Elles ont refusé deux fois plus d’octrois de crédit en 2020 (10,7%*) qu’en 2019 (5,5%*). Les raisons prolifères. Les acheteurs potentiels se raréfient et les vendeurs forcés à patienter.
La manière de travailler est en pleine restructuration et les banques ne sont pas épargnés.
Elles sont elles aussi en pleine transformation. Les taux d’intérêts bas, dont les acheteurs ont profité ces dernières années, ont fait baisser leur rentabilité et les ont précipitées vers une mutation. Fermetures d’agences, proposition de nouveaux services, par restructuration, le secteur bancaire pourrait tenter de reprendre la main sur le business des courtiers et des agences immobilières, ces intermédiaires qui couteraient trop chers.
Cependant, l’immobilier d’entreprise est une matière organique. Il n’est pas évident d’être optimiste, car on commence à mesurer les impacts financiers. Mais le printemps revient toujours après l’hiver. L'immobilier d’entreprise sait renaître régulièrement. Pour rester dans la course elle a déjà débuté son slalom en endurance.
La solidité des marchés des utilisateurs, l’abondance de trésorerie et les taux bas, sont les fondamentaux présents et solides en 2019 qui permettent de démarrer 2020 en confiance, en terme d’investissement en immobilier tertiaire.
Au déconfinement, tout porte feuille de bien ou client était à refaire. Les projets non validés, non affinés, avant covid ont dû être réadaptés. Il était déjà question de deuxième épidémie. Bien
heureux, Le marché de l’immobilier d’entreprise français est capable d’une grande maturité et de se remettre en question. Résilient, Il est en constante révolution pour répondre aux attentes des utilisateurs. En symbiose donc, avec l’instant, Un nouvel immobilier tertiaire émerge, mixte de révolution numérique et écologique. On officie en lieu de vie, lieu de travail mais aussi lieu de passage, on y trouve des bureaux, des commerces, des espaces de coworking, des crèches, des salles de sport et des restaurants. Pour la mixité des usages, les immeubles sont conçus en termes de connectivité, de réversibilité, de flexibilité, de services proposés et d’expérience utilisateurs. La mixité s’adapte aussi aux commerces qui se veulent plus conviviaux et tendent vers le vivre ensemble. Nos centres commerciaux vieillissants se réinventent pour faire face au e-commerce. La logistique en profite et devient plus urbaine pour rendre les livraisons plus vertueuses.
En cavalcade sur 2020, la demande locative en immobilier d’entreprise a flanché de plus d’un tiers sur le premier trimestre, alors que notre confinement ne débute que le 16 mars. La pandémie n’est donc pas la seule raison du retournement du marché.
La récession est mondiale. La pandémie, avec les effets du confinement, ne fait qu’accélérer un mouvement initié quelques semaines plus tôt. Les multiples bulles immobilières, boursières et financières vont pouvoir se dégonfler. C’est déjà largement fait pour les marchés boursiers, reste l’immobilier et le secteur financier. Réagissant toujours plus lentement, l’inertie étant plus importante, le marché de l’immobilier d’entreprise affiche d’ores et déjà ses premières failles.
Les épargnants redécouvrent que l’immobilier n’a rien d’un placement sans risque. Les investisseurs, endettés lourdement afin de bénéficier de taux bas, constatent les dégâts assez rapidement.
L’air se retrouve, en France, pour l’instant, dans la bulle immobilière d’entreprise, de +30%. L’afflux de liquidités sur le marché de l’immobilier d’entreprise a fait grimper les prix de façon irrationnelle. En toute conscience les comptes approvisionnés en conséquence. Les prix ne sont pas encore trop excessifs à Tours et les loyers augmentent. En prévision, les loyers moyens continuent de croître pour les biens de seconde main (+5% sur un an) comme pour les biens neufs ou restructurés (+4% sur un an). La marge est telle que les reports ou défauts de paiement de ces derniers n’effraient pas, la bulle étant connue de tous les acteurs du marché. La baisse de -10% des actifs immobiliers n’a que peu de conséquence. En revanche, une perte de 30% des revenus serait bien plus pénalisante. Ce serait le cas en cas de prolongement de la crise sanitaire. Des crédits d’impôts sont d’ores et déjà mis en place, pour pallier.
En hausse, Le loyer facial ne tient pas compte des mesures d’accompagnement. Cependant, Il faut s’attendre à une baisse des loyers pour les nouveaux entrants, pour cause de risque de taux de vacance. L’attrait du bien doit être gardé. La négociation des exploitants comme des preneurs, face aux risques d’inactivité ou à la qualité de l’environnement et ses services, n’est pas à négliger. Ainsi le prix des immeubles, affichant un taux de vacance locative supérieure à 25%, devrait baisser rapidement.
Pour terminer, quand pour les investissements la tendance est à l’attentisme, L’essor est positif, s’il se porte sur le marché de la location qui reprend son cours.
En cette fin d’année, la demande revient à l’équilibre, notamment pour ceux qui n’ont pas pu emprunter, ceux qui diminuent effectifs et surfaces, qui prennent le temps de la réflexion, qui attendent l’opportunité pour se développer dans les deux ans à venir.
Il faut encore relever de nombreux défis et convaincre : les installations numériques progressent et se transforme et la révolution écologique démarre son sprint des décennies à venir. Consommation énergétique et charges, rejets de gaz à effets de serre, plus qu’une simple prise de conscience, la dynamique est proactive.
Attention, le preneur sera exigeant et regardera le rapport qualité prix avant de s’engager. Il faut rester en cohérence aux réflexions de possibilités de développements, de perspectives d’avenir, de révolution numérique et écologique et du bien-être des utilisateurs, pour pérenniser les acquis.
En perspective, on attend une stabilité dans 1 an, on s’en remettra dans deux et on fera le bilan dans 10 ans pour évaluer ce que COVID 19 aura produit comme énergie.
