18/10/2026
Cedolare secca locali commerciali - Si al conduttore persona giuridica
La sentenza affronta il tema dell’applicabilità della cedolare secca alle locazioni commerciali C/1 stipulate nel 2019 e censura in modo netto l’interpretazione seguita sia dall’Agenzia delle Entrate sia dal giudice di primo grado.
Il caso nasce dalla revoca del regime di cedolare applicato a un contratto di locazione commerciale, sul presupposto che il conduttore fosse un imprenditore; da ciò l’Ufficio aveva fatto discendere il recupero dell’imposta di registro.
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, con la sentenza 4760/2025 ribalta integralmente tale impostazione e individua un errore di diritto evidente nella sentenza di primo grado. Il fulcro motivazionale è nell’interpretazione dell’art. 1, comma 59, l. n. 145/2018: secondo la Corte, la norma, nel prevedere che non si applicano le disposizioni del comma 6 dell’art. 3 d.lgs. n. 23/2011, esclude proprio la rilevanza della limitazione soggettiva riferita al conduttore nelle locazioni commerciali interessate.
Il ragionamento del Collegio è anche di tipo sistematico: se si ritenesse ostativa la qualità imprenditoriale del conduttore, la previsione normativa sulle locazioni C/1 perderebbe, secondo la sentenza, gran parte della sua effettiva utilità pratica, poiché tale qualità è fisiologicamente ricorrente nei negozi e nelle botteghe.
La pronuncia valorizza poi un secondo profilo, definito “assorbente”: l’orientamento di legittimità, richiamato dalla stessa Corte, secondo cui l’esclusione della cedolare secca prevista dal comma 6 dell’art. 3 d.lgs. n. 23/2011 riguarderebbe il locatore che agisce nell’esercizio di impresa o professione, non la posizione del conduttore.
Ne deriva un principio chiaro: la qualità soggettiva del conduttore è irrilevante ai fini dell’accesso del locatore privato alla cedolare secca e tale irrilevanza è, nel caso delle locazioni commerciali C/1 del 2019, ulteriormente rafforzata dalla disciplina speciale.
Sul piano pratico, la decisione conduce all’annullamento integrale degli avvisi di liquidazione e alla condanna dell’Agenzia delle Entrate alle spese di lite.
La portata della sentenza è significativa perché riafferma una lettura letterale, sistematica e teleologica della norma agevolativa: quando il legislatore disattiva espressamente una causa ostativa, l’amministrazione non può reintrodurla in via interpretativa. In questa prospettiva, la pronuncia si segnala per la chiarezza con cui delimita l’ambito delle condizioni soggettive rilevanti per la cedolare secca nelle locazioni commerciali del 2019.
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