Marius Cristian Țîrdoiu - Real Estate Agent REMAX

Marius Cristian Țîrdoiu - Real Estate Agent REMAX Explorăm împreună lumea imobiliară! De la vânzări la investiții și sfaturi utile, te ținem la curent cu tot ce este nou în acest domeniu.

Alătură-te comunității noastre și fă parte din evoluția pieței imobiliare!

„Am aprobarea de la bancă. Suntem gata să cumpărăm.”Este una dintre cele mai frecvente fraze pe care le aud înainte de o...
24/07/2026

„Am aprobarea de la bancă. Suntem gata să cumpărăm.”

Este una dintre cele mai frecvente fraze pe care le aud înainte de o achiziție.

Și una dintre cele mai ușor de interpretat greșit.

Ce înseamnă, de fapt, „aprobarea de la bancă”

✔️ Pre-calificare vs. pre-aprobare

Diferența este esențială.

Pre-calificarea: → estimare de buget pe baza datelor declarate

Pre-aprobarea: → verificare efectivă a documentelor + acord de principiu

În practică, doar a doua îți oferă o poziție reală de negociere.

✔️ Documente care apar ca problemă târziu

Chiar și dosarele „aprobate” pot întârzia din cauza unor detalii precum:
• venituri neactualizate sau insuficient documentate
• extrase de cont incomplete sau neconforme
• obligații financiare care nu au fost corect declarate
• documente fiscale lipsă sau expirate

Fiecare dintre acestea nu este o formalitate. Este un potențial blocaj de tranzacție.

✔️ Evaluarea bancară a proprietății

Banca nu finanțează prețul negociat. Finanțează valoarea rezultată din evaluarea proprie.

Dacă există diferență: → cumpărătorul acoperă diferența din surse proprii

Această variabilă este adesea ignorată până în momentul critic.

✔️ Costurile reale ale achiziției

Creditul acoperă proprietatea.

Nu acoperă integral:
• taxele notariale
• comisioanele
• asigurările obligatorii
• costurile administrative ale tranzacției

Bugetul real necesar este întotdeauna mai mare decât prețul de achiziție.

Cel mai frecvent greșită etapă este momentul în care se pregătește finanțarea.

Corect este invers:
→ întâi structura financiară
→ apoi căutarea proprietății

Asta schimbă complet dinamica:
• intri în negociere cu certitudine, nu cu presupuneri
• reduci riscul de blocaj în ultimul moment
• transmiți vânzătorului siguranță reală, nu intenție

Aprobarea bancară nu este finalul pregătirii. Este începutul unui proces de verificare reală.

Dacă analizezi o achiziție cu finanțare în zona de vest a Bucureștiului și vrei să clarifici exact ce trebuie pregătit înainte de a intra în piață, îți pot structura pașii pe situația ta concretă.

„Piața nu îți spune niciodată când e momentul bun să cumperi.”Și totuși, există perioade în care deciziile bune devin ma...
22/07/2026

„Piața nu îți spune niciodată când e momentul bun să cumperi.”

Și totuși, există perioade în care deciziile bune devin mai probabile.

Nu pentru că piața devine previzibilă. Ci pentru că anumite condiții se aliniază temporar.

Trei semnale pe care le urmăresc în zona de vest a Bucureștiului

✔️ 1. Prețurile s-au reașezat pe realitatea tranzacțiilor, nu pe așteptări

O parte din proprietățile care au stat mult timp pe piață au trecut deja prin ajustări.

Rezultatul este important: astăzi, o parte din ofertă reflectă valoarea reală de piață, nu nivelul aspirațional din ciclurile anterioare.

Asta schimbă fundamental calitatea deciziei de cumpărare.

✔️ 2. Vânzătorii au trecut din faza de „așteptare” în faza de „negociere reală”

Există o diferență clară între:
• proprietăți „listate”
• și proprietăți „de vânzare”

Când motivația devine reală:
• ofertele sunt analizate serios
• rigiditatea scade
• tranzacțiile avansează pe criterii economice, nu emoționale

Aceasta este o schimbare de comportament, nu de discurs.

✔️ 3. Contextul cumpărătorului devine factor decisiv

Piața nu este singura variabilă.

Situația individuală contează la fel de mult:
• stabilitatea financiară este clară
• costurile de achiziție sunt acoperite fără presiune
• orizontul de timp permite absorbția fluctuațiilor

O piață „perfectă” fără context personal solid nu produce decizii bune.

O piață neutră cu un context solid, da.

Mulți caută confirmarea externă a momentului ideal:
• știre
• analiză publică
• opinie de expert

Dar aceste semnale apar de obicei:
→ fie prea devreme
→ fie după ce fereastra reală s-a schimbat deja

Momentul potrivit nu este anunțat. Este recunoscut din combinația dintre piață și contextul personal.

Dacă ești în faza în care analizezi o achiziție în zona de vest și vrei să verificăm dacă aceste condiții se aliniază în cazul tău concret, îți pot structura o evaluare bazată pe piața actuală, nu pe generalizări.

„Diferența dintre o proprietate care se vinde și una care este ignorată se decide în primele 3 secunde.”Intri pe un port...
20/07/2026

„Diferența dintre o proprietate care se vinde și una care este ignorată se decide în primele 3 secunde.”

Intri pe un portal imobiliar și se întâmplă același lucru de fiecare dată: unele proprietăți îți atrag atenția imediat, altele dispar din vedere în mai puțin de o secundă.

Diferența nu este proprietatea în sine. Este modul în care este prezentată.

Ce nu poate face un telefon, indiferent cât de bun este

✔️ Nu controlează lumina

Fotografia imobiliară profesionistă este construită în funcție de lumină:
• momentul zilei
• echilibrul interior/exterior
• evitarea umbrelor dure sau a supraexpunerii

Un telefon surprinde scena, dar nu o optimizează.

Rezultatul: spații care par mai mici, mai întunecate sau dezechilibrate față de realitate.

✔️ Nu redă corect spațiul

Obiectivele profesionale sunt gândite pentru perspectivă naturală.

Telefonul, în funcție de unghi, poate:
• comprima spațiul
• exagera distanțele
• distorsiona proporțiile camerei

Iar cumpărătorul care ajunge la vizionare și vede altceva decât în imagini își pierde încrederea instant.

✔️ Nu construiește percepția, doar documentează

Fotografiile bune nu prezintă camere.

Prezintă ideea de locuire:
• cm ar arăta viața acolo
• cm se simte spațiul
• cm curge lumina

Diferența dintre „inventar” și „experiență” este exact diferența dintre scroll și vizionare.

Cumpărătorii din segmentul tău compară zeci de opțiuni simultan.

Decizia de a deschide o proprietate se ia în câteva secunde.

Dacă prima imagine nu reușește să capteze atenția, proprietatea nu intră în procesul de selecție.

Nu pentru că nu este bună. Ci pentru că nu a fost prezentată suficient de convingător.

Fotografia profesională este, de regulă, o fracțiune din valoarea unei proprietăți.

Dar lipsa ei generează costuri mult mai mari:
• timp suplimentar pe piață
• reducere de preț forțată
• vizionări puține sau irelevante

În practică, nu este un cost de marketing. Este o componentă directă a strategiei de vânzare.

În imobiliare, nu proprietatea este cea care intră prima în piață. Ci imaginea ei.

Dacă urmează să listezi o proprietate și vrei să construim împreună modul în care este poziționată vizual și strategic înainte de publicare, îți pot oferi o structură completă de prezentare.

„Agent imobiliar” și „consultant imobiliar” nu sunt același lucru.”Deși sunt folosiți frecvent ca sinonime, în practică ...
17/07/2026

„Agent imobiliar” și „consultant imobiliar” nu sunt același lucru.”

Deși sunt folosiți frecvent ca sinonime, în practică descriu două moduri diferite de a lua decizii în imobiliare.

Diferența devine esențială atunci când vorbim despre decizii de sute de mii de euro.

Unde apare diferența în realitate

✔️ Obiectivul principal

Un agent este orientat spre finalizarea tranzacției.

Un consultant este orientat spre calitatea deciziei din spatele tranzacției.

Poate părea o diferență subtilă. În practică, nu este.

✔️ Conversațiile incomode

Există momente în orice proces imobiliar în care apare realitatea:
• prețul dorit nu este susținut de piață
• proprietatea are aspecte care reduc valoarea reală
• documentația ridică semne de întrebare

Diferența apare aici:
• un agent tinde să evite aceste puncte de tensiune
• un consultant le aduce în discuție înainte să devină probleme

Chiar dacă asta poate însemna amânarea sau chiar anularea tranzacției.

✔️ Perspectiva asupra deciziei

Agentul vede tranzacția.

Consultantul vede efectele ei în timp:
• cm se reflectă prețul în următorii ani
• ce înseamnă acea achiziție în raport cu obiectivele financiare reale
• ce riscuri nu sunt vizibile în momentul semnării

Ce am observat lucrând în piață

Cele mai mari decizii imobiliare sunt luate, de cele mai multe ori, cu o pregătire insuficientă.

Nu din lipsă de interes.

Ci pentru că procesul nu este suficient de bine ghidat în faza de decizie.

O tranzacție imobiliară greșită nu produce întotdeauna efecte imediate.

De cele mai multe ori, consecințele apar în timp:
• dificultăți la refinanțare
• imposibilitatea revânzării la valoarea așteptată
• probleme juridice care devin vizibile prea târziu

Valoarea într-o tranzacție imobiliară nu este doar găsirea unei proprietăți.

Este claritatea deciziei înainte ca acea proprietate să fie cumpărată.

Oricine poate facilita o tranzacție. Dar nu oricine îți va spune, înainte de semnare, că acea tranzacție nu este în interesul tău.

Fac parte din echipa RE/MAX Properties și activez în zona de vest a Bucureștiului.
Dacă ai o decizie imobiliară în față și vrei o perspectivă obiectivă înainte de a o lua, îți pot oferi un cadru clar de analiză.

„Randamentul de 7% din chirie arată bine pe hârtie. Dar rareori este real.”„Cumpăr un apartament și îl închiriez. Randam...
15/07/2026

„Randamentul de 7% din chirie arată bine pe hârtie. Dar rareori este real.”

„Cumpăr un apartament și îl închiriez. Randamentul e bun.”

Este una dintre cele mai comune logici de investiție în România.

Și una dintre cele mai des calculate incomplet.

Diferența reală: randament brut vs randament net

✔️ Randamentul brut (cifra care sună bine)

Formula standard: chirie anuală ÷ preț de achiziție

Este ușor de calculat și ușor de comunicat.

Problema este că nu reflectă investiția reală, ci doar un scenariu ideal.

✔️ Randamentul net (cifra care contează în decizie)

Din venitul anual real se ajustează:
• impozitul pe venitul din chirii, conform legislației în vigoare
• perioadele fără chiriaș (vacanță de închiriere inevitabilă în practică)
• întreținerea și reparațiile curente
• costurile de mobilare sau renovare periodică
• comisionul de administrare, dacă este cazul

Diferența dintre brut și net nu este marginală.

Este structurală.

Și poate schimba complet decizia de investiție.

Ce lipsește aproape întotdeauna din calcul

Dincolo de cifrele de randament:
• timpul necesar administrării chiriei
• riscul de neplată sau chiriaș problematic
• impactul asupra lichidității capitalului
• costurile de ieșire din investiție (vânzare, taxe, timp de tranzacționare)

Acestea nu apar în Excel, dar apar în realitate.

Efectul de levier, diferența fundamentală față de depozite

În cazul finanțării prin credit: randamentul nu se raportează la prețul total al proprietății, ci la capitalul propriu investit.

Aici apare diferența strategică:
• imobiliarele pot multiplica randamentul prin levier
• depozitele bancare lucrează exclusiv cu capitalul propriu, fără multiplicare

Contextul contează mai mult decât formula.

Nu există randament universal.

Același tip de proprietate poate avea rezultate complet diferite în funcție de:
• zona exactă
• raportul cerere/ofertă local
• nivelul real al chiriilor
• prețul de achiziție în raport cu piața activă

Un scenariu bun într-o zonă poate fi mediocru în alta.

Concluzia corectă: Randamentul nu este o cifră.

Este rezultatul unui set de variabile reale.

De aceea, întrebarea corectă nu este: „Care este randamentul?” ci: „Care este randamentul net, ajustat la riscuri, timp și capitalul efectiv investit?”

Dacă analizezi o achiziție pentru închiriere în zona de vest a Bucureștiului și vrei să vedem calculul complet pe cazul tău (nu pe medii de piață), îți pot structura o evaluare realistă înainte de decizie.

15/07/2026

Ilfovul nu mai e de mult timp doar alternativa ieftină la București.

Comunele din jurul capitalei, mai ales cele cu acces rapid la centura sau la metrou, au crescut semnificativ ca infrastructură, calitate a construcțiilor și profil al cumpărătorilor.

Vedem tot mai mulți oameni care aleg conștient Ilfovul, nu ca un compromis, ci ca o decizie strategică: mai mult spațiu, curte, liniște, la un preț care în București ar fi imposibil pentru același standard.

Dacă ești curios să înțelegi care sunt zonele care au sens acum și care sunt supraevaluate, scrie-mi.

Îți ofer o perspectivă sinceră, fără presiune.

„Am semnat promisiunea. Acum verificăm?” De obicei, e prea târziu.”Aceasta este una dintre cele mai frecvente situații î...
13/07/2026

„Am semnat promisiunea. Acum verificăm?” De obicei, e prea târziu.”

Aceasta este una dintre cele mai frecvente situații în tranzacțiile imobiliare.
Și una dintre cele mai riscante.

Pentru că momentul în care se semnează promisiunea nu este începutul verificărilor.

Este finalul lor.

Ce ar trebui verificat înainte de semnare

✔️ Extrasul de carte funciară actualizat

Nu cel din anunț. Nu unul „recunoscut verbal”.

Ci unul emis imediat înainte de semnare, care confirmă clar:
• proprietarul real
• absența sarcinilor active
• lipsa interdicțiilor sau notărilor care pot bloca tranzacția

✔️ Concordanța dintre acte și realitate

Suprafața din contract, releveu și situația reală trebuie corelate.

Diferențele există mai des decât pare. Iar rezolvarea lor este simplă doar înainte de angajament juridic.

✔️ Modificările constructive

Orice intervenție structurală sau modificare de compartimentare ar trebui să fie însoțită de:
• autorizație de construire
• recepție
„Renovat” nu înseamnă automat „legal conform”.

✔️ Situația față de asociația de proprietari

Restanțele nu dispar prin vânzare. De aceea, o simplă adeverință de la asociație clarifică imediat situația reală.

✔️ Ce este inclus în preț

Bine definit:
• electrocasnice
• mobilier
• corpuri de iluminat
• alte dotări

Pentru că înțelegerile verbale nu au valoare juridică după semnare.

Eroarea care apare cel mai des. Nu lipsa documentelor este problema.

Ci momentul în care sunt cerute.
• După promisiune → poziția de negociere dispare
• Înainte de promisiune → problemele pot fi încă rezolvate

Concluzia reală: O promisiune de vânzare-cumpărare nu este începutul verificării. Este rezultatul ei.

Dacă vrei să cumperi în zona de peste 250.000 € și vrei să eviți riscuri ascunse în documente sau în detalii care nu se văd la vizionare, analiza corectă înainte de semnare face diferența dintre o tranzacție sigură și una complicată ulterior.

„De ce o proprietate stă 90+ zile pe portal, chiar dacă „pare corectă la început”?”„Am avut vizionări în prima săptămână...
10/07/2026

„De ce o proprietate stă 90+ zile pe portal, chiar dacă „pare corectă la început”?”

„Am avut vizionări în prima săptămână și apoi nimic.”

„Am scăzut prețul și tot nu s-a schimbat nimic.”

„Piața e grea, asta e explicația…”

În practică, explicația este de obicei alta.

Ce se întâmplă, de fapt, după 90 de zile fără tranzacție

✔️ Proprietatea își pierde „noutatea” din piață. Primele săptămâni sunt esențiale.
În acea fereastră, proprietatea este percepută ca:
→ relevantă
→ competitivă
→ „de verificat rapid”
După această perioadă, percepția se schimbă automat: „Dacă era bună, probabil se vindea deja.”

Și de aici începe filtrarea mentală a cumpărătorilor.

✔️ Prețul inițial setează percepția, nu doar cifra. O reducere ulterioară nu resetează poziționarea.

O proprietate listată la 150.000 € și ajustată la 140.000 € nu devine „o ofertă nouă”.

Rămâne o proprietate care nu s-a vândut la 150.000 €.

Iar piața ține minte acest lucru mai mult decât se crede.

✔️ Prezentarea filtrează interesul înainte de preț. Cumpărătorii compară constant între 10–15 opțiuni similare.

În primele secunde se decide:
• dacă intră în detalii
• sau trec mai departe

Fotografiile, descrierea și modul de prezentare nu sunt detalii estetice.

Sunt primul filtru de selecție.

✔️ Claritatea juridică influențează încrederea. Orice incertitudine apărută târziu în proces reduce dramatic șansele de tranzacție.

Încrederea se construiește la început, nu în negocieri.

Eroarea pe care o văd cel mai des. Nu este doar prețul.

Și nu este doar prezentarea.

Este lipsa unei strategii înainte de listare:
• cui se adresează proprietatea exact
• cm arată în raport cu alternativele reale din piață
• ce o diferențiază concret
• prin ce canal ajunge la cumpărătorul potrivit

Fără aceste răspunsuri, listarea devine o acțiune, nu o strategie.

Concluzia reală: O proprietate care stă 90+ zile pe piață nu este neapărat „nevandabilă”.

De cele mai multe ori este nepoziționată corect în raport cu piața activă

Dacă o proprietate este deja în această situație sau urmează să fie listată, diferența reală nu se face prin ajustări punctuale, ci prin repoziționarea întregii strategii: preț, prezentare și aliniere la cererea reală.

„Piața s-a răcit.” „Piața a explodat.” Realitatea din teren arată mai nuanțat.În ultimele luni am auzit aproape toate va...
08/07/2026

„Piața s-a răcit.” „Piața a explodat.” Realitatea din teren arată mai nuanțat.

În ultimele luni am auzit aproape toate variantele posibile despre piața imobiliară.

Uneori chiar în aceeași săptămână: „nu se mai vinde nimic” și „se vinde aproape instant”.

Când însă te uiți la tranzacții reale, nu la percepții, imaginea devine mult mai clară.

Ce se întâmplă, de fapt, în zona de vest a Bucureștiului (mai–iunie 2026)
✔️ Proprietățile care se mișcă. Nu sunt neapărat cele mai ieftine. Sunt cele corect poziționate față de piața actuală.

Adică: prețul reflectă realitatea din 2026, nu așteptările formate în 2022–2024.

Aceste proprietăți generează în continuare interes, vizionări și, în multe cazuri, competiție între cumpărători.

✔️ Proprietățile care stagnează. Sunt cele rămase ancorate în vârfurile de preț din ciclurile anterioare.

Problema nu este lipsa cererii.

Ci diferența dintre:
• așteptarea vânzătorului
• și nivelul validat de piață în prezent
Rezultatul este previzibil: listări care se prelungesc luni de zile fără tranzacție.

✔️ Segmentul 250.000 €+. Aici dinamica este foarte clară.
Cumpărătorii nu au dispărut.
Dar au devenit:
• mai informați
• mai selectivi
• mai atenți la justificarea fiecărui euro plătit
Tranzacțiile se realizează în continuare, dar doar atunci când valoarea este coerentă cu poziționarea proprietății.

✔️ Viteza de decizie.
O proprietate pregătită corect:
• documentație clară
• prezentare corectă
• preț fundamentat pe piață
nu rămâne mult timp disponibilă.
În contextul actual, indecizia prelungită nu mai este un avantaj pentru cumpărător.

Mulți confundă: „piața s-a schimbat” cu „nu se mai vinde nimic”. Nu sunt același lucru.

Ce s-a schimbat, de fapt. Nu cererea.

Ci toleranța la eroare.

Într-o piață în creștere: → erorile de preț erau absorbite de piață
În piața actuală: → aceeași eroare se traduce în luni de stagnare

Concluzia practică: Nu există piață bună sau rea în termeni absoluți.

Există doar: proprietăți bine poziționate și proprietăți scoase din alinierea reală a pieței.

Dacă vrei să înțelegi unde se află o proprietate, fie că vrei să vinzi, fie că analizezi o achiziție, în contextul actual al pieței din zona de vest a Bucureștiului, îți pot oferi o perspectivă bazată pe tranzacții reale, nu pe percepții.

„Majoritatea cumpărătorilor pierd bani exact în momentul în care cred că negociază bine.”Negocierea nu este despre cât d...
06/07/2026

„Majoritatea cumpărătorilor pierd bani exact în momentul în care cred că negociază bine.”

Negocierea nu este despre cât de mult scazi din preț.

Este despre cât de bine înțelegi contextul în care acel preț există.

Cei care obțin rezultate reale nu forțează lucrurile și nu trimit oferte agresive fără fundament.

Ei înțeleg unde există spațiu real de negociere și unde nu.

Ce influențează cu adevărat marja de negociere:
✔️ Timpul pe piață. O proprietate listată recent se negociază complet diferit față de una care stă de luni de zile fără tranzacție. Timpul schimbă psihologia vânzătorului mai mult decât orice ofertă.

✔️ Motivația reală a vânzătorului
Nu toate vânzările sunt egale.
• relocare
• presiune financiară
• succesiune
• sau simpla testare a pieței
Fiecare scenariu creează un nivel complet diferit de flexibilitate.

✔️ Starea juridică și tehnică a proprietății. Acte incomplete, ipoteci, lucrări necesare sau finisaje slabe nu sunt doar detalii. Sunt elemente care definesc puterea de negociere dacă sunt înțelese corect.

✔️ Structura ofertei
Uneori nu prețul decide.
Ci:
• cât de sigură este finanțarea
• cât de rapid se poate semna
• cât de clar este procesul
Un vânzător acceptă mai ușor o ofertă sigură decât una mai mare, dar incertă.

✔️ Realitatea pieței locale. O ofertă care este susținută de tranzacții comparabile din aceeași zonă este greu de ignorat. O ofertă bazată pe opinie personală, ușor.

Și totuși, aici apare eroarea critică.

Mulți cumpărători intră în negociere cu ideea că:
• trebuie să “câștige”
• trebuie să “apese”
• trebuie să obțină cel mai mic preț posibil.

În realitate, asta poate închide tranzacția înainte să înceapă.

Am văzut situații în care o negociere agresivă a dus la retragerea proprietății de pe piață, iar cumpărătorul a revenit ulterior, dar la alte condiții.

Relația contează mai mult decât pare.

O tranzacție imobiliară nu este un moment izolat.

Este un proces:
• ofertă
• negociere
• acceptare
• verificări
• semnare
• predare
Iar modul în care începe influențează tot restul drumului.

Concluzia corectă nu este despre preț.

Întrebarea nu este:
„Cât pot reduce?”
Ci:
„Care este marja reală de negociere în acest caz și cm o folosesc inteligent fără să compromit tranzacția?”

La proprietăți de peste 250.000 €, diferența dintre o negociere emoțională și una fundamentată corect nu înseamnă doar bani economisiți.

Înseamnă, de multe ori, diferența dintre a cumpăra proprietatea potrivită și a o pierde.

Dacă ești într-un moment în care analizezi o ofertă și vrei să înțelegi realist spațiul de negociere înainte să faci pasul, îți pot structura contextul complet pe baza pieței și a situației concrete.

Address

Strada Docentilor Nr. 9, Sector 1
Bucharest
011472

Opening Hours

Monday 09:00 - 18:00
Tuesday 09:00 - 18:00
Wednesday 09:00 - 18:00
Thursday 09:00 - 18:00
Friday 09:00 - 18:00

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Marius Cristian Țîrdoiu - Real Estate Agent REMAX posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category