26/08/2026
Wer kann und hat, Immobilien im Altvermögen sollte noch heuer verkaufen. Nächstes Jahr blechen wir wieder für den Zugewinnen aufgrund von Preissteiergerungen unter Anderem durch die Inflation:
Das Update für Immobilienbesitzer:innen
Wer den österreichischen Immobilienmarkt verfolgt, hat es vielleicht bereits gehört: Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) wurden Änderungen bei der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) für sogenanntes Altvermögen beschlossen.
Die neuen Regelungen sind erstmals auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 anzuwenden.
Was ändert sich ab 2027?
Als Altvermögen gelten grundsätzlich Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden und am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren.
Der besondere Steuersatz der Immobilienertragsteuer bleibt grundsätzlich bei 30 %. Geändert werden jedoch die pauschalen Anschaffungskosten. Dadurch erhöht sich bei betroffenen Verkäufen die steuerliche Bemessungsgrundlage.
Klassisches Altvermögen
Bei Altvermögen ohne relevante Umwidmung konnten bislang pauschal 86 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten angesetzt werden. Damit waren effektiv 14 % des Verkaufserlöses steuerpflichtig, was bei einem Steuersatz von 30 % einer effektiven Belastung von 4,2 % des Veräußerungserlöses entspricht.
Ab 2027 sinken die pauschalen Anschaffungskosten auf 80 %. Dadurch werden 20 % des Veräußerungserlöses besteuert und die effektive Steuerbelastung steigt auf 6 % des Veräußerungserlöses.
Beispiel
Eine als Altvermögen geltende Eigentumswohnung wird um 500.000 Euro verkauft.
Bis Ende 2026 beträgt die ImmoESt bei Anwendung der Pauschalregelung 21.000 Euro.
Ab 2027 beträgt sie 30.000 Euro.
Das entspricht einer Mehrbelastung von 9.000 Euro.
Umgewidmetes Altvermögen
Auch bei sogenanntem umgewidmetem Altvermögen ändern sich die pauschalen Anschaffungskosten.
Bislang konnten hier grundsätzlich 40 % des Veräußerungserlöses als Anschaffungskosten angesetzt werden. Ab 2027 reduziert sich dieser Wert auf 30 %.
Die effektive Steuerbelastung steigt damit grundsätzlich von 18 % auf 21 % des Veräußerungserlöses.
Bei Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 ist zusätzlich der bereits bestehende Umwidmungszuschlag zu berücksichtigen. Dadurch kann sich die tatsächliche Steuerbelastung nochmals erhöhen.
Beispiel
Ein als Altvermögen geltendes, umgewidmetes Grundstück wird um 500.000 Euro verkauft.
Ohne Berücksichtigung eines Umwidmungszuschlags steigt die ImmoESt von bisher 90.000 Euro auf 105.000 Euro.
Das entspricht einer Mehrbelastung von 15.000 Euro.
Bei einer Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 kann zusätzlich der gesetzliche Umwidmungszuschlag zur Anwendung kommen.
Wen betrifft die Änderung?
Die steuerliche Mehrbelastung betrifft die veräußernde Person, da die Immobilienertragsteuer auf Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen erhoben wird.
Für Käufer:innen ergeben sich aus dieser Änderung grundsätzlich keine unmittelbaren Änderungen bei typischen Erwerbsnebenkosten wie etwa der Grunderwerbsteuer.
Müssen künftig alle Verkäufer:innen mehr ImmoESt bezahlen?
Nein.
Die Änderungen betreffen insbesondere Fälle, in denen die pauschale Besteuerung von Altvermögen zur Anwendung kommt.
Bei sogenanntem Neuvermögen, also grundsätzlich bei Immobilien, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden, erfolgt die Besteuerung weiterhin auf Basis des tatsächlich ermittelten Veräußerungsgewinns.
Dabei werden dem Veräußerungserlös insbesondere die steuerlich maßgeblichen Anschaffungs- und Herstellungskosten gegenübergestellt.
Die Hauptwohnsitzbefreiung bleibt bestehen
Besonders wichtig für private Eigentümer:innen: Auch nach der gesetzlichen Änderung bleibt die Hauptwohnsitzbefreiung bestehen.
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann ein Immobilienverkauf daher weiterhin von der Immobilienertragsteuer befreit sein.
Dies ist insbesondere möglich, wenn die Immobilie
•
seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder
•
innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.
Ob sämtliche Voraussetzungen für die Befreiung erfüllt sind, sollte im konkreten Einzelfall geprüft werden.
Unser Tipp für Ihre Verkaufsplanung
Wer eine Immobilie besitzt, die steuerlich als Altvermögen gilt, und ohnehin einen Verkauf in absehbarer Zeit plant, sollte die neuen Regelungen bei der zeitlichen Planung berücksichtigen.
Ein Verkauf noch im Jahr 2026 kann gegenüber einer Veräußerung ab 2027 steuerlich günstiger sein.
Für die zeitliche Zuordnung einer Grundstücksveräußerung ist grundsätzlich insbesondere der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts – in der Regel also des Kaufvertrags – von Bedeutung. Da die steuerliche Beurteilung jedoch vom konkreten Sachverhalt abhängt, sollte vor einer geplanten Veräußerung rechtzeitig steuerlicher oder rechtlicher Rat eingeholt werden.
Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über die Rechtslage mit Stand August 2026 und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.
Die steuerlichen Folgen eines Immobilienverkaufs hängen stets vom konkreten Einzelfall ab. Vor einer Veräußerung empfehlen wir daher eine Abstimmung mit einer Steuerberatung, Rechtsanwaltskanzlei oder einem Notariat.
