05/06/2026
๐๐จ๐ฆ๐ฆ๐จ๐ง ๐๐ซ๐จ๐ฉ๐๐ซ๐ญ๐ฒ: ๐๐ข๐๐ฉ๐ ๐๐๐ซ๐ญ๐๐ง๐ ๐ ๐ฎ๐ง๐ ๐ฃ๐๐ฐ๐๐ ๐๐๐ ๐?
Dalam kehidupan hartanah strata, kita bukan hanya memiliki unit masing-masing. Kita juga berkongsi banyak kawasan dan kemudahan bersama.
Lif yang digunakan setiap hari.
Koridor yang dilalui semua penduduk.
Lobi yang menjadi wajah utama bangunan.
Tangga kecemasan, bumbung, pagar, laluan masuk, parkir bersama, sistem pam, sistem kebakaran, landskap dan kemudahan komuniti.
Semua ini dikenali sebagai common property atau harta bersama.
Persoalannya, siapa yang sebenarnya bertanggungjawab menjaga common property ini?
Adakah JMB/MC sahaja?
Adakah pihak pengurusan?
Adakah kontraktor?
Atau adakah owner juga ada peranan?
Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757], akta ini diwujudkan bagi memastikan penyenggaraan dan pengurusan bangunan serta harta bersama dilaksanakan dengan teratur. Pemilik juga mempunyai tanggungjawab membayar caj penyelenggaraan dan caruman sinking fund bagi tujuan penyenggaraan dan pengurusan bangunan serta harta bersama.
Maksudnya, common property bukan kawasan โtiada siapa punyaโ.
Ia adalah amanah bersama yang perlu dijaga secara kolektif.
โธป
๐. ๐๐ฉ๐ ๐๐ญ๐ฎ ๐๐จ๐ฆ๐ฆ๐จ๐ง ๐๐ซ๐จ๐ฉ๐๐ซ๐ญ๐ฒ?
Common property ialah bahagian bangunan atau kawasan dalam skim strata yang tidak dimiliki secara eksklusif oleh mana-mana satu unit, tetapi digunakan, dinikmati atau diperlukan bersama oleh pemilik dan penduduk.
Contohnya:
- Lobi
- Lif
- Koridor
- Tangga
- Bumbung
- Dinding luar bangunan
- Laluan kenderaan
- Pondok pengawal
- Kawasan landskap
- Kolam renang
- Gimnasium
- Surau atau dewan bersama
- Tempat pembuangan sampah
- Sistem pam air
- Sistem kebakaran
- Paip utama
- Ruang parkir bersama
- Pagar dan sistem akses
- Lampu kawasan bersama
Common property memberi kesan besar kepada keselesaan, keselamatan dan nilai hartanah.
Jika common property dijaga dengan baik, bangunan nampak terurus.
Jika common property terbiar, imej dan nilai hartanah boleh merosot.
โธป
๐. ๐๐๐/๐๐ ๐๐๐ซ๐ญ๐๐ง๐ ๐ ๐ฎ๐ง๐ ๐ฃ๐๐ฐ๐๐ ๐๐๐ง๐ ๐ฎ๐ซ๐ฎ๐ฌ ๐๐๐ง ๐๐๐ง๐ฒ๐๐ฅ๐๐ง๐ ๐ ๐๐ซ๐
Secara asasnya, JMB atau MC bertanggungjawab memastikan common property diurus, diselenggara dan dibaiki mengikut keperluan.
JMB biasanya berperanan sebelum hak milik strata dan MC mengambil alih sepenuhnya. MC p**a berperanan selepas perbadanan pengurusan ditubuhkan mengikut struktur pengurusan strata.
Tanggungjawab JMB/MC termasuk:
Menyelenggara harta bersama
Melantik kontraktor yang sesuai
Menyediakan bajet penyelenggaraan
Mengutip caj penyelenggaraan
Mengurus sinking fund
Menyimpan rekod kewangan
Mengurus aduan berkaitan common property
Membuat keputusan berkaitan pembaikan
Memastikan keselamatan dan kebersihan kawasan bersama
Membentangkan laporan dalam mesyuarat
Akta 757 memperuntukkan bahawa badan pengurusan bersama boleh melantik ejen atau pekerja untuk melaksanakan penyenggaraan dan pengurusan harta bersama, serta membuat perkara yang munasabah untuk menjalankan tanggungjawabnya di bawah akta tersebut.
โธป
๐. ๐๐ซ๐จ๐ฉ๐๐ซ๐ญ๐ฒ ๐๐๐ง๐๐ ๐๐ฆ๐๐ง๐ญ ๐๐๐ฆ๐๐๐ง๐ญ๐ฎ ๐๐๐ฅ๐๐ค๐ฌ๐๐ง๐๐๐ง ๐๐๐ซ๐ข๐๐ง
Dalam banyak skim strata, JMB/MC akan melantik pihak pengurusan hartanah atau building management untuk membantu kerja harian.
Peranan pihak pengurusan biasanya merangkumi:
Menerima dan merekod aduan
Memantau kontraktor
Menyediakan laporan penyelenggaraan
Menyelaras kerja pembaikan
Mengurus komunikasi dengan penduduk
Menyediakan laporan kewangan berkala
Membantu pengurusan mesyuarat
Membantu penguatkuasaan house rules
Menyimpan dokumen pengurusan
Memberi cadangan tindakan kepada JMB/MC
Namun, property management bukan pembuat keputusan mutlak. Mereka membantu melaksanakan arahan, proses dan keputusan yang diluluskan oleh JMB/MC mengikut bidang kuasa dan perjanjian perkhidmatan.
โธป
๐. ๐๐จ๐ง๐ญ๐ซ๐๐ค๐ญ๐จ๐ซ ๐๐๐ง๐ฃ๐๐ฅ๐๐ง๐ค๐๐ง ๐๐๐ซ๐ฃ๐ ๐๐ก๐ฎ๐ฌ๐ฎ๐ฌ
Common property memerlukan pelbagai kepakaran.
Sebab itu JMB/MC atau pihak pengurusan biasanya melantik kontraktor untuk kerja tertentu seperti:
Pembersihan
Keselamatan
Penyelenggaraan lif
Landskap
Pest control
Elektrik
Paip
Pam air
Sistem kebakaran
Pintu pagar automatik
Kolam renang
CCTV dan sistem akses
Kontraktor bertanggungjawab melaksanakan kerja mengikut skop, jadual, standard kerja dan perjanjian yang telah dipersetujui.
Tetapi kontraktor juga perlu dipantau.
Jika tiada pemantauan, kerja boleh tertangguh, kualiti boleh menurun dan aduan penduduk boleh meningkat.
Sebab itu penting untuk ada:
Skop kerja bertulis
Jadual penyelenggaraan
Laporan kerja
Gambar sebelum dan selepas
Borang pengesahan kerja
Rekod aduan berkaitan kontraktor
Penilaian prestasi kontraktor
โธป
๐. ๐๐ฐ๐ง๐๐ซ ๐๐๐ซ๐ญ๐๐ง๐ ๐ ๐ฎ๐ง๐ ๐ฃ๐๐ฐ๐๐ ๐๐๐ฆ๐๐๐ฒ๐๐ซ ๐๐๐ง ๐๐๐ฆ๐๐ญ๐ฎ๐ก๐ข ๐๐๐ซ๐๐ญ๐ฎ๐ซ๐๐ง
Ramai owner menyangka menjaga common property adalah tugas JMB/MC semata-mata.
Sebenarnya, owner juga ada tanggungjawab besar.
Owner perlu:
Membayar maintenance fee tepat masa
Membayar sinking fund
Menggunakan kemudahan bersama dengan berhemah
Tidak merosakkan harta bersama
Mematuhi house rules
Tidak membuat ubah suai yang menjejaskan common property
Melaporkan kerosakan dengan segera
Menghadiri AGM/EGM
Memberi kerjasama kepada JMB/MC dan pihak pengurusan
Mengelakkan tindakan yang menyusahkan komuniti
Di bawah Akta 757, pemilik/pembeli petak perlu membayar caj dan caruman kepada kump**an wang penjelas bagi penyenggaraan dan pengurusan bangunan serta harta bersama. Amaun caj juga ditentukan mengikut kadar unit syer, manakala caruman sinking fund lazimnya tidak boleh kurang daripada 10% daripada caj, tertakluk kepada ketetapan mesyuarat agung.
โธป
๐. ๐๐๐ง๐๐ฎ๐๐ฎ๐ค ๐๐ฎ๐ ๐ ๐๐๐ซ๐ฅ๐ฎ ๐๐๐ซ๐ก๐๐ฆ๐๐ก ๐๐๐ง๐ ๐ ๐ฎ๐ง๐๐ค๐๐ง ๐๐๐ซ๐ญ๐ ๐๐๐ซ๐ฌ๐๐ฆ๐
Dalam komuniti strata, bukan semua penduduk adalah owner. Ada penyewa, ahli keluarga, pekerja rumah, tetamu dan pelawat.
Mereka juga perlu menggunakan common property dengan bertanggungjawab.
Contohnya:
Tidak membuang sampah merata-rata
Tidak merosakkan kemudahan
Tidak menyalahgunakan lif
Tidak menghalang laluan kecemasan
Tidak membuat bising di kawasan bersama
Tidak menggunakan fasiliti secara kasar
Tidak meletakkan barang peribadi di koridor
Tidak mengubah atau mengambil apa-apa komponen harta bersama
JMB/MC dan pihak pengurusan perlu memastikan peraturan disampaikan dengan jelas kepada semua penduduk, bukan owner sahaja.
โธป
๐. ๐๐จ๐ฆ๐ฆ๐จ๐ง ๐๐ซ๐จ๐ฉ๐๐ซ๐ญ๐ฒ ๐๐๐ซ๐ฅ๐ฎ ๐๐๐ ๐๐๐ค๐จ๐ ๐๐๐ง๐ฒ๐๐ฅ๐๐ง๐ ๐ ๐๐ซ๐๐๐ง
Pengurusan common property tidak boleh bergantung kepada ingatan atau arahan lisan sahaja.
Setiap penyelenggaraan perlu ada rekod.
Contohnya:
Tarikh pemeriksaan
Jenis kerosakan
Lokasi kerosakan
Gambar bukti
Nama kontraktor
Kos terlibat
Sebutharga
Invois
Status kerja
Gambar selepas siap
Pengesahan kerja
Laporan berkala
Rekod ini penting untuk mesyuarat JMB/MC, AGM, audit, tuntutan insurans, semakan kontraktor dan pertikaian pemilik.
Tanpa rekod, pengurusan mudah kelihatan tidak telus walaupun kerja telah dibuat.
โธป
๐. ๐๐๐ฌ๐๐ฅ๐๐ก ๐๐๐ซ๐ฅ๐๐ค๐ฎ ๐๐ข๐ฅ๐ ๐๐๐ฆ๐ฎ๐ ๐๐ข๐ก๐๐ค ๐๐จ๐ฅ๐๐ค ๐๐๐ง๐ ๐ ๐ฎ๐ง๐ ๐ฃ๐๐ฐ๐๐
Antara punca konflik dalam bangunan strata ialah apabila semua pihak saling menuding jari.
Owner kata management lambat.
Management kata kontraktor belum datang.
Kontraktor kata belum dapat arahan.
JMB/MC kata bajet tidak cukup.
Penduduk kata tiada siapa ambil peduli.
Akhirnya, common property yang terabai menjadi mangsa.
Sebab itu peranan setiap pihak mesti jelas:
JMB/MC membuat keputusan, kawal bajet dan pantau pengurusan.
Property management mengurus operasi harian dan dokumentasi.
Kontraktor melaksanakan kerja teknikal mengikut skop.
Owner membayar caj, mematuhi peraturan dan hadir mesyuarat.
Penduduk menggunakan harta bersama dengan berhemah.
Bila peranan jelas, tindakan jadi lebih cepat.
Bila rekod lengkap, pertikaian jadi kurang.
Bila komunikasi baik, kepercayaan komuniti meningkat.
โธป
Kesimp**an
Common property ialah nadi kehidupan dalam bangunan strata.
Ia menentukan tahap keselamatan, keselesaan, imej bangunan dan nilai hartanah.
JMB/MC bertanggungjawab mengurus dan menyelenggara.
Property management membantu operasi harian.
Kontraktor menjalankan kerja khusus.
Owner menyediakan dana melalui maintenance fee dan sinking fund.
Penduduk p**a perlu menggunakan harta bersama dengan bertanggungjawab.
Di bawah semangat Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757], pengurusan harta bersama perlu dibuat secara teratur, telus dan bertanggungjawab.
Common property yang terjaga mencerminkan pengurusan yang berfungsi.
Common property yang terabai mencerminkan sistem yang perlu diperbaiki.
Akhirnya, harta bersama bukan milik โorang lainโ.
Ia adalah sebahagian daripada nilai rumah, keselamatan keluarga dan keharmonian komuniti strata.
Jaga common property, jaga nilai hartanah.
Jaga harta bersama, jaga kehidupan bersama.
๐ Tingkatkan sistem pengurusan bangunan anda hari ini dan rasai perbezaannya bersama pengurusan yang lebih profesional, sistematik dan efisien.
๐ ๐๐ฎ๐๐ฎ๐ง๐ ๐ข ๐ค๐๐ฆ๐ข ๐ฌ๐๐ค๐๐ซ๐๐ง๐ :
๐ฑ Telefon / WhatsApp: 016-655 2405
๐ https://wa.me/60166552405?text=JMB&LWPM
๐ฒ ๐๐ข๐ค๐๐จ๐ค : https://www.tiktok.com/
๐ธ ๐๐ง๐ฌ๐ญ๐๐ ๐ซ๐๐ฆ : https://www.instagram.com/landsworth_lwpm
๐ข ๐๐๐ง๐๐ฌ๐ฐ๐จ๐ซ๐ญ๐ก ๐๐ซ๐จ๐ฉ๐๐ซ๐ญ๐ฒ ๐๐๐ง๐๐ ๐๐ฆ๐๐ง๐ญ ๐๐๐ง ๐๐ก๐
โจ ๐๐ ๐๐๐ง๐๐ ๐ ๐๐จ๐ฎ ๐๐๐ฅ๐๐ฑ โ ๐๐ซ๐จ๐ฉ๐๐ซ๐ญ๐ฒ ๐๐๐ง๐๐ ๐๐ฆ๐๐ง๐ญ ๐๐๐๐ ๐๐๐ฌ๐ฒ
โInfografik ini disediakan sebagai panduan umum berdasarkan Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757). Sebarang tindakan rasmi hendaklah dirujuk kepada peruntukan undang-undang semasa serta nasihat pihak berautoriti atau profesional berkaitan.โ
